4.5 Huur bedrijfsruimte en ‘overige gebouwde onroerende zaken’

In deze paragraaf vergelijk ik de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak met de positie van de huurder van 290-bedrijfsruimte of van een ‘overige gebouwde onroerende zaak’. Dit zijn huurregimes waarvoor de wetgever specifieke bepalingen heeft ontworpen, die de huurder een bepaalde mate van (semi-)dwingendrechtelijke bescherming geven. Deze bescherming heeft de huurder van een ongebouwde onroerende zaak niet, ook niet als hij een 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte op de ongebouwde onroerende zaak bouwt.

Als men het heeft over ‘bedrijfsruimte’ wordt veelal gedoeld op een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW (hierna aan te duiden als ‘290-bedrijfsruimte’). Het gaat dan om een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, dit alles mits in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Daarnaast vallen onder de definitie van bedrijfsruimte ook de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf en de onroerende zaak die is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. Op 290-bedrijfsruimten zijn de specifieke artikelen uit afdeling 6 van titel 7.4 BW van toepassing. Deze afdeling omvat artikel 7:290-7:310 BW. Daarnaast is artikel 7:201-7:231 (met uitzondering van artikel 7:230a BW) van toepassing, voor zover ze niet in strijd is met de specifieke bepalingen van afdeling 6 van titel 7.4 BW.

Valt een gebouwde onroerende zaak niet onder de definitie van artikel 7:290 lid 2 BW en is het ook geen woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW, dan zijn op de huurovereenkomst artikel 7:201-7:231 van toepassing, inclusief artikel 7:230a BW. Dit laatste artikel biedt de huurder in geval van een huuropzegging door de verhuurder een bepaalde mate van ontruimingsbescherming. Dergelijke onroerende zaken zal ik hierna aanduiden als ‘230a-ruimte’. Op de inhoud van deze ontruimingsbescherming wordt hierna bij de inhoud van de wettelijke regeling ingegaan.