4.6 Huur woonruimte

De laatste vergelijking die in dit hoofdstuk wordt gemaakt is die tussen de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak en die van de huurder van woonruimte. De huurder van woonruimte geniet, net zoals de huurder van 290- bedrijfsruimte, in vergaande mate bescherming van (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen. Zelfs als de huurder van een ongebouwde onroerende zaak woonruimte bouwt op het gehuurde, geniet hij niet de bescherming die de huurder van een gebouwde woonruimte heeft.

Ook op de huur van woonruimte zijn – uiteraard – de algemene bepalingen van artikel 7:201-7:231 (met uitzondering van 230a) van toepassing. Daarnaast gelden de specifieke bepalingen van de afdeling ‘woonruimte’.1 Een uitzondering is gemaakt voor de huur van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is; daarop is afdeling ‘woonruimte’ niet van toepassing.2 De afdeling is slechts beperkt van toepassing gedurende de eerste negen maanden van een huurovereenkomst in geval van hospitahuur3 en in geval van de huur van woonruimte in gebouwen die eigendom zijn van een gemeente en ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst voor afbraak zijn bestemd.4

Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of niet zelfstandige woning is verhuurd, een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.5 Binnen de categorie ‘woonruimte’ wordt onderscheid gemaakt tussen zogenaamde geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte. Dit onderscheid is van belang, omdat niet alle bepalingen betreffende de huurprijzen van woonruimte van toepassing zijn op geliberaliseerde woonruimte.6 Van geliberaliseerde woonruimte is sprake als voor de woning bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs gold of geldt die hoger is dan een jaarlijks bij AMvB vastgesteld bedrag.7 Dit criterium geldt enkel voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen of die een woning betreffen die tot stand is gekomen op of na 1 juli 1989.