3.3.3 Conclusie

Uit de hiervoor aangehaalde jurisprudentie blijkt dat de huurder van een ongebouwde onroerende zaak de mogelijkheid heeft om een – in beginsel toegestane – door de verhuurder gepleegde huuropzegging aan te tasten met een beroep op de redelijkheid en billijkheid. De kans van slagen is groter naarmate de huurovereenkomst al langer heeft geduurd, de huurder een (concreet) financieel belang heeft bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde (bijvoorbeeld om zijn investeringen terug te verdienen) en het belang van de verhuurder niet te zwaarwegend is. Of de belangenafweging in het voordeel van de huurder zal uitvallen, kan echter nooit met zekerheid worden voorspeld; dat is steeds weer afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval – en waarschijnlijk ook van de rechter die de zaak beoordeelt. Bovendien heeft de huurder die tegen de huuropzegging opkomt geen garantie voor wat betreft de manier waarop de redelijkheid en billijkheid eventueel in de gepleegde huuropzegging zal ingrijpen. Er is uit de aangehaalde jurisprudentie niet af te leiden waarom in bepaalde gevallen wel en in andere gevallen niet wordt gekozen voor het volledig buiten effect stellen van de huuropzegging. Ook is allerminst zeker of de rechter de opzegtermijn eventueel zal verlengen en of de huurder een schadevergoeding toegekend zal krijgen als de huuropzegging op zichzelf wel in stand blijft. Ook is er geen concreet criterium voor het bepalen van de hoogte van een eventuele schadevergoeding.

Een beroep op misbruik van bevoegdheid zal niet snel slagen. Enkel als een partij bij de huurovereenkomst gebruikmaakt van zijn (in beginsel bestaande) bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen om iets van de andere partij gedaan te krijgen, terwijl de wil van de verhuurder eigenlijk niet gericht is op het beëindigen van de huurovereenkomst, zou een beroep op misbruik van bevoegdheid wellicht kunnen slagen.

Al met al kan worden gezegd dat een huurder van een ongebouwde onroerende zaak niet helemaal met lege handen staat als de verhuurder van een in beginsel bestaande bevoegdheid tot opzegging van de huurovereenkomst gebruikmaakt, maar dat de grondslag voor het aantasten van de huuropzegging een zodanige ‘open norm’ vormt, dat de rechtspositie van de huurder ook op basis van de bestaande jurisprudentie niet met een behoorlijke mate van zekerheid kan worden vastgesteld.