3.3.1.2 Conversie opzegtermijn

Een voorbeeld van conversie door de rechter van de door de verhuurder gehanteerde opzegtermijn in verband met de eisen van redelijkheid en billijkheid is te vinden in het vonnis van de kantonrechter Utrecht d.d. 6 maart 2002.1 Verhuurder NS Vastgoed zegt de huur betreffende een door huurder Koek gehuurd terrein, waarop een opstal aanwezig is, op met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Nadat de kantonrechter eerst tot het oordeel is gekomen dat het gehuurde een ongebouwde onroerende zaak betreft, omdat uit de huurovereenkomst blijkt dat NS Vastgoed een terrein zonder bebouwing verhuurt, en voor het geval er wel bebouwing aanwezig is, partijen zijn overeengekomen dat Koek daarvoor geen huurprijs verschuldigd is, beoordeelt de kantonrechter de door NS Vastgoed gepleegde huuropzegging. De kantonrechter oordeelt dat nu de verhuurder niet gebonden is aan een limitatief stelsel van opzeggingsgronden en de opzegging evenmin aan verdere voorwaarden hoeft te voldoen, hij de opzegging slechts marginaal kan toetsen. Een opzegging zou dan alleen rechtsgevolg ontberen als de verhuurder met de opzegging misbruik maakt van zijn bevoegdheid. De kantonrechter meent dat hij de door de verhuurder gehanteerde opzeggingstermijn wel kan toetsen. Wegens het ontbreken van een minimale opzegtermijn in de wet of de overeenkomst bepaalt de kantonrechter deze aan de hand van het plaatselijk gebruik en wat overigens redelijk en billijk is, waarbij hij de geschiedenis van de huurovereenkomst en de belangen van beide partijen mede in aanmerking neemt. In dit concrete geval acht de kantonrechter een opzegtermijn van één jaar redelijk.

Het is opmerkelijk dat de kantonrechter de door NS Vastgoed gehanteerde opzeggingsgrond slechts marginaal wil toetsen en als maatstaf ‘misbruik van bevoegdheid’ hanteert. Blijkens het arrest Van der Vliet/Berregratte II2 is deze maatstaf te beperkt en had de kantonrechter moeten toetsen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit arrest dateert, evenals het arrest Gemeente Ronde Venen/SNU3 van latere datum dan het hier aangehaalde vonnis van de kantonrechter Utrecht, zodat deze laatste wellicht niet direct kan worden verweten dat hij de verkeerde maatstaf heeft toegepast. Echter, geconstateerd kan worden dat de kantonrechter hier tevens afwijkt van de door de Hoge Raad in het arrest Latour/De Bruijn4 geformuleerde maatstaf, welke maatstaf op dat moment door lagere rechters, zoals uit de eerder aangehaalde jurisprudentie blijkt, nog keer op keer is toegepast en ook regelmatig tot het buiten effect stellen van een huuropzegging heeft geleid. De reden voor de opzegging van NS Vastgoed is gelegen in het feit dat NS Vastgoed de bodem van het gehuurde wilde saneren. Hoewel ik de kans reëel acht dat deze opzeggingsgrond als voldoende zwaarwegend zou zijn aangemerkt door de kantonrechter, vind ik het wel opvallend dat deze kantonrechter afwijkt van de op dat moment wijdverbreid gehanteerde criteria en zijn oordeel baseert op de – op dat moment minder voor de hand liggende – maatstaf van ‘misbruik van bevoegdheid’.

Uit het vonnis van de kantonrechter blijkt vervolgens dat bij het beoordelen van de door de verhuurder in acht genomen opzegtermijn, net zoals bij de hiervoor aangehaalde jurisprudentie waarbij de opzeggingsgronden wel volledig werden getoetst, de duur van de huurovereenkomst en het belang van beide partijen relevante elementen zijn.

Ook in het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch d.d. 13 mei 2008 inzake Van der Vliet/Berregratte I5 komt conversie van de door de verhuurder gehanteerde opzegtermijn aan de orde. Verhuurder Berregratte zegt de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak aan huurder Van der Vliet op met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden. Omdat Berregratte bovendien de toegang tot het gehuurde voor Van der Vliet onmogelijk maakt, wendt Van der Vliet zich tot de voorzieningenrechter van de Rechtbank Maastricht en vordert onder meer verschaffing van het rustig genot van het gehuurde. De voorzieningenrechter wijst deze vordering toe, waarna Berregratte in hoger beroep gaat bij het Hof ’s-Hertogenbosch. Het Hof oordeelt over de door Berregratte gepleegde huuropzegging dat nu de overeenkomst ingevolge artikel 7:228 lid 2 BW te allen tijde kan worden opgezegd en geen periode voor de huurbetaling is overeengekomen, de opzegging met inachtneming van een ‘redelijke termijn’ dient te geschieden. Bij het beoordelen van wat een redelijke termijn is komt betekenis toe aan de duur van de overeenkomst, de afhankelijke locatie van het bedrijf van de huurder, de beschikbaarheid van een ander terrein en de economische belangen van de huurder. Het Hof overweegt vervolgens dat de aankondiging van de verhuurder dat de huurder het gehuurde moet ontruimen al meer dan een jaar oud is en dat de redelijke opzegtermijn, waarbij de genoemde omstandigheden zijn meegewogen, inmiddels is verstreken.

Hoewel het Hof derhalve geen concrete redelijke opzegtermijn noemt in zijn overwegingen, moet uit deze overwegingen wel worden afgeleid dat ook hier een opzegtermijn van (ongeveer) een jaar redelijk wordt geacht.

Het bijzondere aan de hier aangehaalde twee uitspraken is dat in beide gevallen geen (minimale) opzegtermijn geldt en dat de rechter moet bepalen welke opzegtermijn verhuurder jegens de huurder in acht dient te nemen. Zowel de kantonrechter Utrecht als het Hof ’s-Hertogenbosch kennen bij hun oordeel over de redelijkheid van de opzegtermijn belang toe aan de duur van de huurovereenkomst en de (economische) belangen van de huurder en oordelen dat een opzegtermijn van een jaar in deze concrete gevallen redelijk moet worden geacht. In beide gevallen heeft de verhuurder een kortere opzegtermijn gehanteerd.

De vraag kan worden gesteld of deze jurisprudentie kan worden toegepast op het moment dat partijen wel een opzegtermijn zijn overeengekomen. Mijns inziens is dat het geval, of zou dat in ieder geval zo moeten zijn. Ook als partijen een opzegtermijn zijn overeengekomen, kunnen zich – al dan niet door ontwikkelingen die zich in de loop der tijd voordoen, zoals door de huurder gepleegde investeringen of de beschikbaarheid van alternatieven voor de huurder – situaties voordoen waarin de aanvankelijk overeengekomen opzegtermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Naar mijn mening zijn de door de kantonrechter Utrecht en het Hof ’s-Hertogenbosch genoemde omstandigheden ook in andere gevallen criteria waarop de partij die zich tegen de opzegging verzet zich zal kunnen beroepen.