7.4.3.2.2 Exclusiviteit

Voor de kwalificatie als verhuur is het ook nodig dat het verleende gebruiksrecht op het onroerend goed exclusief is. De huurder moet het recht verkrijgen om een bepaald (gedeelte van het) onroerend goed te gebruiken als ware hij eigenaar en ieder ander van dat genot uit te sluiten. Zo is het tegen betaling verlenen van een concessie voor bepaalde gebieden in het maritieme domein aangemerkt als verhuur, wanneer die concessie het exclusieve recht verleent om een aan de kust gelegen depot voor de opslag van minerale oliën te gebruiken.1 Voor een exclusief gebruiksrecht lijkt het Hof van Justitie van belang te achten of het onroerend goed voor de huurder vrij toegankelijk is (bijv. doordat de huurder beschikt over de sleutels van het onroerend goed) en of de afnemer zeggenschap heeft over het gebruik van het onroerend goed.2 De ‘exclusiviteitseis’ betekent niet dat aan het gebruik van het gehuurde in het geheel geen beperkingen mogen worden opgelegd.3 In de huurovereenkomst kan de exclusiviteit van het gebruiksrecht worden beperkt. Een voorbeeld hiervan is dat de verhuurder zich het recht voorbehoudt het verhuurde (regelmatig) te bezichtigen4 of voorschrijft waarvoor het gehuurde (niet) mag worden gebruikt5. Dat een gebruiksrecht van de huurder mede betrekking heeft op bepaalde gedeelten of delen van een onroerend goed waarvan het gebruik met anderen moet worden gedeeld hoeft evenmin aan de kwalificatie verhuur in de weg te staan.6 Hierbij kan gedacht worden aan de verhuur van een appartement of een etage van een kantoorgebouw waarbij de huurder ook het recht verkrijgt de gemeenschappelijke voorzieningen te gebruiken, zoals de entree, de lift en het trappenhuis.7

In het Temco Europe-arrest lijkt het Hof van Justitie de exclusiviteitseis sterk te relativeren. Hierin oordeelt het Hof namelijk dat ook het recht van drie tot hetzelfde concern behorende vennootschappen om gelijktijdig in een bepaald gebouw bedrijfsactiviteiten te verrichten zonder dat de vennootschappen ieder een bijzonder recht op een bepaald gedeelte van het gebouw hebben, een exclusief gebruiksrecht op een bepaald (gedeelte van een) onroerend goed is. Die beslissing is naar mijn mening niet los te zien van de bijzondere feitelijke context, namelijk: de poging van partijen – met een gemeenschappelijke centrale directie – om de voorwaarden zo te construeren dat (net) aan de kwalificatie verhuur van onroerend goed wordt ontkomen.8 In dergelijke ‘misbruikachtige’ situaties schroomt het Hof van Justitie niet om een uitzondering te maken op de regel teneinde een resultaat te bereiken dat recht doet aan de economische werkelijkheid.9 Dat de ruime uitleg van de exclusiviteitseis in het Temco Europe-arrest geen regel maar uitzondering is, blijkt uit het Walderdorff-arrest10. In dit arrest oordeelt het Hof van Justitie dat van een exclusief gebruiksrecht op een (gedeelte van een) onroerend goed geen sprake is indien de verhuurder zich het recht voorbehoudt om het verhuurde goed ook zelf te (laten) gebruiken. In dat geval kan volgens het Hof niet worden gezegd dat de huurder (van de verhuurder) het recht verkrijgt het gehuurde te gebruiken als ware hij eigenaar en ieder ander van dan genot uit te sluiten.