II.4.4.2.3 Voldoende bepaaldheid voor registergoederen, in het bijzonder onroerende zaken

Het bepaaldheidsvereiste dat voor de levering van een registergoed geldt, staat ook wel bekend als het specialiteitsvereiste.1 Op grond van art. 3:84 lid 2 jo. 3:89 BW dient een over te dragen registergoed, dat reeds aan de vervreemder toebehoort,2 in de tussen partijen opgemaakte notariële leveringsakte met voldoende bepaaldheid te zijn omschreven. Dat wil zeggen dat het goed in de akte individueel moet worden bepaald. Hieraan zal veelal kunnen worden voldaan door de vermelding in de akte van de kadastrale gegevens (zie art. 20 Kadasterwet).3 Een globale omschrijving of een omschrijving als ‘alle onroerende zaken waarvan men op een gegeven moment eigenaar is’, is niet mogelijk.4 Want:

Het bepaaldheidsvereiste of specialiteitsvereiste dient zodoende de belangen van derden en daarmee in het algemeen de rechtszekerheid van het rechtsverkeer in registergoederen. Toch zullen derden nooit volledige zekerheid kunnen krijgen.6 Zo kunnen er ook rechten op registergoederen worden verkregen die niet in de openbare registers zijn ingeschreven (een verkrijging van een registergoed krachtens erfopvolging vindt immers van rechtswege plaats) en kan het zijn dat een rechtsgeldige titel na inschrijving wordt vernietigd.7

Het bepaaldheidsvereiste dat geldt voor registergoederen is vanwege de derdenwerking van hetgeen in de registers wordt ingeschreven, strikt. De leveringsakte dient het goed te specificeren. Aan de hand van objectieve maatstaven, zoals de vermelding in de akte van de kadastrale gegevens, dient vastgesteld te kunnen worden welk registergoed is geleverd. Voor een vaststelling ‘achteraf’ is geen plaats.

Een en ander ligt anders bij de bepaaldheid voor vorderingen op naam.8