7.4.3.4.1 Huurbonus

Om potentiële huurders te bewegen om een huurovereenkomst aan te gaan of te verlengen worden in de praktijk zogenoemde ‘huurincentives’ verstrekt.1 Een voorbeeld van een huurincentive is het betalen van een bonus aan de huurder die verrekend wordt met de overeengekomen huurprijs. In feite is in dat geval sprake van een korting op de huurprijs. Hof ’s Hertogenbosch heeft zich moeten buigen over de vraag of een dergelijke bonus aan de kwalificatie verhuur in de weg staat. In deze zaak was door een gemeente na veel moeite een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een multifunctionele accommodatie met een zogenoemd ‘groot podium functie’ voor de duur van vijf jaren en zeven maanden. Met de huurder was een jaarlijkse bonus afgesproken. Hierdoor betaalde de huurder in 2007 per saldo geen huur en in de vier jaren daarna circa de helft minder.

Het hof heeft in deze zaak geoordeeld dat de bonus een zodanige samenhang met de huur bestaat dat deze als één geheel moeten worden gezien. De huurder verrichtte in ruil voor de bonus niet of nauwelijks een tegenprestatie die verder ging dan hetgeen waartoe zij reeds op grond van art. 7:213 en 7:214 BW was verplicht, terwijl de bonus alleen bij aantoonbaar nalatig of verwijtbaar gedrag van de huurder in het beheer van het gehuurde mocht worden ingetrokken. Daarnaast verwierp het hof de opvatting van de inspecteur dat voor het jaar 2007 geen sprake is van verhuur, omdat de gemeente per saldo geen huur heeft ontvangen. Naar het oordeel van het hof moet de huurovereenkomst als één geheel worden gezien. Huurincentives, zoals een huurvrije periode, zijn naar het oordeel van het hof in het economisch verkeer niet ongebruikelijk om leegstand te voorkomen of op te heffen en de huurprijs voor de huurvrije periode is volgens het hof in wezen begrepen in de huurprijs voor de overige perioden.2

Ik acht de opvatting van het hof juist. De btw is naar haar vorm een transactiebelasting.3 De relevante transactie in deze zaak is de verhuur op basis van een verhuurovereenkomst voor de duur van vijf jaar en zeven maanden. De overeengekomen huurvrije aanvangsperiode maakt onlosmakelijk deel uit van deze meerjarige verhuurovereenkomst. Het opknippen van onderhavige verhuurtransactie in een terbeschikkingstelling om niet (lees: geen verhuur) in 2007 en een terbeschikkingstelling tegen vergoeding in de jaren daarna (lees: verhuur) komt mij daarom kunstmatig voor. Ook de Ierse fiscus gaat van deze opvatting uit, mits sprake is van bona fide commerciële redenen voor de huurvrije periode.4 In het Verenigd Koninkrijk nam de fiscus daarentegen in ieder geval tot het einde van de overgangsregeling van de Brexit het standpunt in dat gedurende een huurvrije periode geen sprake is van een dienst onder bezwarende titel.5 In Nederland is hierover, voor zover mij bekend, geen beleid gepubliceerd.