5.8.3.2.1 Garage-arrest

In het Garage-arrest ging het om een winkel- en bedrijfscomplex dat ten tijde van de levering al enkele jaren ontruimd en verlaten was. De vloer en de niet-dragende muren van een deel van het bedrijfscomplex (de garage) waren verwijderd. De grond onder het complex was afgegraven en er was een schone grondlaag aangebracht met het oog op de te realiseren nieuwbouw. Voor rekening van de koper was ten tijde van de levering een voorzichtig begin gemaakt met de verdere sloopwerkzaamheden. Uit deze feiten in combinatie met de kwalificatie daarvan door de Hoge Raad in het Voorgevel-arrest is op te maken dat naar het oordeel van de Hoge Raad nog sprake is van een oud gebouw zolang de dragende muren van het oude gebouw er nog staan. Hierbij lijkt het erop dat het dak van het oude gebouw in deze zaak ten tijde van de levering nog intact was.

In het Garage-arrest heeft de Hoge Raad beslist dat de feitelijke toestand op het moment van levering – in beginsel de eigendomsoverdracht – beslissend is voor het object van levering. Feiten en omstandigheden die hebben plaatsgevonden ná de levering zijn volgens de Hoge Raad voor het object van levering irrelevant. In deze zaak waren op het moment van levering sloopwerkzaamheden voor rekening van de koper verricht. Om die reden acht ik het oordeel van de Hoge Raad in deze zaak richtlijnconform (zie paragraaf 5.8.3.1). Hierbij dient echter te worden aangetekend dat uit de jurisprudentie van het Hof van Justitie volgt dat de feitelijke toestand op het moment van levering niet beslissend is indien de sloopwerkzaamheden door of voor rekening van de verkoper worden verricht én deze sloopwerkzaamheden op het moment van levering nog niet zijn afgerond. In dat geval is de feitelijke toestand op het moment van de afronding van de overeengekomen sloopwerkzaamheden beslissend (zie paragraaf 5.7.2.2). Het is daarom van belang om vast te stellen door of voor wiens rekening de sloopwerkzaamheden zijn verricht.1