8.5 Nut pandrecht voor de Nederlandse hypotheekhouder

De in de vorige paragraaf uitgewerkte voorbeeldsituaties laat zien dat het fundamentele verschil tussen het Nederlandse en Engelse hypotheekrecht nergens duidelijker naar voren komt dan bij de incasso van de huurpenningen. Het (weliswaar fictieve) eigendomsrecht van de Engelse hypotheekhouder op het vastgoed geeft hem een ijzersterke rechtspositie ten opzichte van de huurvorderingen die aan dat vastgoed ontspruiten. Dit recht is tegen derden, zoals de curator, rechtsverkrijgers en huurders in te roepen. Zijn verhaalsmogelijkheden zijn op die manier behoorlijk gewaarborgd.

Voor de Nederlandse hypotheekhouder staat daar een ietwat schamele inningsbevoegdheid tegenover, die hem hooguit in een verrekeningspositie brengt. Dit is nuttig buiten faillissement, als geen cessie, verpanding of vooruitbetaling van of beslag op de huurpenningen heeft plaatsgevonden of de huurder niet op zijn beurt de huurschuld verrekent. De hypotheekhouder kan dan als beheerder de huurvorderingen innen en via verrekening de hypothecaire vordering omlaag brengen. Maar doet zich een van de genoemde situaties voor, dan staat de hypotheekhouder al snel met lege handen.

Een deel van de geconstateerde problemen zou kunnen worden opgelost doordat de Nederlandse hypotheekhouder aanvullend een pandrecht op de huurvorderingen bedingt. Een pandrecht op (huur)vorderingen biedt de pandhouder niet alleen controle over die vorderingen (vooral bestaande uit de mogelijkheid om betaling van die vorderingen af te dwingen), hij verkrijgt ook een executierecht waarbij hij een voorrangspositie inneemt bij de verdeling van de executieopbrengst én hij kan zijn recht inroepen tegen derden.1 Wat betekent dat voor de hypotheekhouder?

Door als pandhouder de huurvorderingen te innen, komt in beginsel een pandrecht op het geïnde te rusten. De hypotheek- en tevens pandhouder mag de verzekerde vordering uit dat geïnde voldoen, zodra die verzekerde vordering opeisbaar is.2 Aan de hand van de bewoordingen in de pand- en hypotheekakte kan de precieze omvang van de gedekte vordering worden vastgesteld. Ik ga er hier van uit dat beide zekerheidsrechten voor dezelfde vordering(en) worden gevestigd.3 De verzekerde vordering zal daarbij zo breed mogelijk zijn geformuleerd, zodat zoveel mogelijk vorderingen van de hypotheekhouder op de hypotheekgever daaronder te brengen zijn.4 Een formulering inhoudende dat het pand- of hypotheekrecht strekt tot zekerheid ‘voor alle vorderingen uit welken hoofde ook’ (een bankhypotheek),5 is niet ongebruikelijk. Is dat het geval, dan vallen behalve de hoofdsom en rentetermijnen ook de kosten van beheer, die immers voor rekening van de hypotheekgever zijn gemaakt, onder de gedekte vordering.

Voor het moment waarop die verzekerde vordering opeisbaar wordt, zal eveneens de kredietovereenkomst geraadpleegd moeten worden. Zo’n overeenkomst bevat doorgaans een lijst met situaties waarin de hypotheekgever het krediet vervroegd dient af te lossen. Financieel verzuim van de hypotheekgever kan in die lijst zijn opgenomen.6 De hypotheekhouder kan vanaf dat moment – als pandhouder – de geïnde huurpenningen gebruiken om daarmee de verzekerde vordering te voldoen.7 Een pandrecht op huurvorderingen geeft de hypotheekhouder dus een verhaalsrecht ten aanzien van die vorderingen, welk verhaalsrecht is in te roepen bij financieel verzuim, daarover bestaat geen twijfel. Het verhaalsrecht, alsook de voorrang die uit het pandrecht volgt, werkt bovendien tegen derden. Dit heeft gevolgen voor de in par. 8.4 geschetste probleemgevallen.