6.5.1 Een speciale vorm van gemeenschap

66. Een splitsing in appartementsrechten van (een beperkt recht op) een gebouw is een speciale vorm van gemeenschap.1 De regeling voor de splitsing in appartementsrechten in titel 5.9 BW is volgens de parlementaire geschiedenis ‘een bijzondere regeling naast de algemene van titel 3.7’.2Art. 3:168 BW biedt onvoldoende mogelijkheden om de onderlinge verhoudingen van de appartementseigenaars goed te regelen. Verder is een regeling nodig voor de beschikkingsbevoegdheid van de appartementseigenaars over hun aandelen in de gemeenschap en het gesplitste gebouw als geheel. Eveneens dient geregeld te worden wat de rechtstoestand is van het gesplitste gebouw als alle appartementsrechten in één hand zijn, aldus de parlementaire geschiedenis.3

Het komt in de praktijk vaak voor dat een beperkt recht in appartementsrechten is gesplitst. De gemeente waarin het gesplitste gebouw staat, is blooteigenaar van de grond gebleven. Soms zijn gemeentes bereid om de blote eigendom van het gebouw over te dragen aan de rechthebbenden van de appartementsrechten. Daarbij wordt in veel gevallen gebruikgemaakt van een zogeheten spiegelsplitsing.4 De blote eigendom wordt op identieke wijze als het beperkte recht in appartementsrechten gesplitst. Vervolgens worden de corresponderende appartementsrechten in de blote eigendom overgedragen aan de gerechtigden tot de appartementsrechten in het beperkte recht. Daarbij rijst de vraag of het in appartementsrechten gesplitste beperkte recht, als gevolg daarvan door vermenging tenietgaat.

Een splitsing in appartementsrechten is een bijzondere vorm van gemeenschap.5 Daarom moet ook hier aan de hand van de omvang van de onverdeelde aandelen van de deelgenoten (de breukdelen), de inhoud van de wettelijke regeling en de beheersregeling, en de redelijkheid en billijkheid worden beoordeeld, of aan het beperkte recht extra bevoegdheden ontleend kunnen worden. De akte van splitsing is in dit geval de beheersregeling (art. 5:109 en 5:111 BW).6 Bij een spiegelsplitsing zijn beperkt recht en moederrecht op identieke wijze in appartementsrechten gesplitst: voor beide rechten gelden identieke beheersregelingen.7 Als daarom bij een spiegelsplitsing de corresponderende appartementsrechten8 in dezelfde hand zijn, dan gaat het in appartementsrechten gesplitste beperkte recht door vermenging teniet.9 Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen kunnen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat geen vermenging optreedt. Daarvoor is nodig dat op grond van de redelijkheid en billijkheid aan het beperkte recht meer of andere bevoegdheden zijn verbonden, dan aan het moederrecht.

67. De rechten en verplichtingen die een rechthebbende van een appartementsrecht heeft, worden echter niet uitsluitend bepaald door de omvang van zijn onverdeeld aandeel, de akte van splitsing en de redelijkheid en billijkheid. Hetgeen wordt besloten in de vergadering van de vereniging van eigenaars, heeft ook invloed op de rechten en verplichtingen van de rechthebbende. Bijvoorbeeld welke onderhoudsbijdrage hij moet betalen. Bij besluit van de vergadering kunnen ook regels worden gesteld omtrent het gebruik van gemeenschappelijke ruimten.10 Ook de personen die het bestuur vormen van de vereniging kunnen relevant zijn. De ene bestuurder kan bijvoorbeeld een soepelere houding hebben tegenover appartementseigenaars die de onderhoudsbijdrage niet tijdig betalen (dan andere bestuurders). Of een bepaalde bestuurder weet onder betere voorwaarden overeenkomsten te sluiten met bedrijven die onderhoud verrichten. Spelen deze factoren een rol bij de vraag of een in appartementsrechten gesplitst beperkt recht door vermenging tenietgaat?

Ik meen van niet. Weliswaar zijn dit factoren die de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars bepalen, maar het zou ondoenlijk met al deze factoren rekening te houden. Het zou dan vrijwel onmogelijk zijn om objectief vast te stellen of het gesplitste beperkte recht door vermenging teniet is gegaan. Daarbij komt dat dergelijke factoren niet kenbaar zijn uit de openbare registers. De rechtstoestand van de appartementsrechten is dan niet voor derden kenbaar. Aan die kenbaarheid wordt veel waarde gehecht bij registergoederen.11 Verder is het vrijwel uitgesloten dat een in appartementsrechten gesplitst beperkt recht, onbedoeld door vermenging tenietgaat. Het is praktisch ondenkbaar dat beperkt recht en moederrecht op identieke wijze in appartementsrechten worden gesplitst, en de corresponderende appartementsrechten in dezelfde handen komen, zonder dat is beoogd het gesplitste beperkte recht door vermenging teniet te laten gaan. Daarom mag in dit geval minder betekenis eraan worden toegekend dat nog enig belang zou toekomen aan het gesplitste beperkte recht. Het belang dat de rechtstoestand voor derden kenbaar is, prevaleert.

Vonck heeft een ander standpunt.12 Volgens hem is voor het optreden van vermenging niet vereist dat beperkt recht en moederrecht op identieke wijze in appartementsrechten zijn gesplitst. Voldoende is volgens Vonck dat dezelfde personen voor gelijke onverdeelde aandelen (gelijke breukdelen) zijn gerechtigd tot beperkt recht en moederrecht. Bij een eenvoudige gemeenschap zouden volgens hem ook alleen de onverdeelde aandelen bepalend zijn voor de vraag of vermenging optreedt, en niet de inhoud van een eventuele beheersregeling. Hij onderbouwt dat niet.

Ik deel de opvatting van Vonck niet. Bij een eenvoudige gemeenschap is een beheersregeling wel degelijk bepalend voor de bevoegdheden die iemand kan ontlenen aan (een onverdeeld aandeel in) een beperkt recht (zie §6.3). Daarom dienen beheersregelingen wel in aanmerking genomen te worden. Hetzelfde geldt voor beperkte rechten die in appartementsrechten zijn gesplitst, omdat de akte van splitsing een speciaal soort beheersregeling is.13

68. In het voorgaande ging het steeds om de situatie waarin de in appartementsrechten gesplitste eigendom en een in appartementsrechten gesplist beperkt recht, in één hand komen. Wat is rechtens als een in appartementsrechten gesplitst beperkt recht en de ongesplitste blote eigendom, in handen komen van dezelfde personen? Stel bijvoorbeeld dat de rechthebbenden van een in appartementsrechten gesplitst recht van erfpacht, op grond van de akte van splitsing ieder voor een tiende deel zijn gerechtigd tot de erfpacht. Zij verkrijgen vervolgens ieder een tiende deel in de ongesplitste blote eigendom. Volgens Huijgen en Tweehuysen gaat het beperkte recht in dit geval door vermenging teniet.14

Ik zie dat anders. In dit geval kunnen aan (de onverdeelde aandelen in) het gesplitste beperkte recht méér bevoegdheden worden ontleend, dan aan de ongesplitste eigendom. De bevoegdheden die kunnen worden ontleend aan de ongesplitste blote eigendom, wijken per definitie af van de bevoegdheden uit het gesplitste beperkte recht, omdat het ene recht in appartementsrechten is gesplitst en het andere recht niet. De wettelijke regeling voor de appartementsrechten brengt mee, dat andere bevoegdheden gelden voor de deelgenoten in het appartementsrecht, dan voor de deelgenoten in de ongesplitste eigendom. Dit is echter anders indien één persoon alle appartementsrechten in het gesplitste beperkte recht in handen heeft, en tevens de ongesplitste blote eigendom. Deze persoon kan geen extra bevoegdheden ontlenen aan de appartementsrechten. Hij heeft reeds op grond van zijn eigendomsrecht, het volledige genot van de zaak. Daarom gaat in dit laatste geval het beperkte recht wel door vermenging teniet.

In de gevallen waarin iemand een beperkt recht op zijn eigen zaak kan verkrijgen, kan hij dat recht ook vestigen. In beide gevallen bestaat immers belang bij het beperkte recht (zie nr. 44). Daarom kan de enig eigenaar van een ongesplitste onroerende zaak, in beginsel niet ten gunste van hemzelf een beperkt recht vestigen op zijn eigen zaak, als hij dat recht meteen in appartementsrechten splitst. Dat kan hij wel, als hij meteen ten gunste van een derde een beperkt recht vestigt op één van de appartementsrechten of op een privégedeelte (zie §6.6 en 9.3).

We keren terug naar de spiegelsplitsing. Verschillende auteurs zijn – anders dan ik hiervoor heb betoogd – van mening dat bij een dergelijke splitsing géén vermenging optreedt.15 Vooral Huijgen heeft dat standpunt uitvoerig bepleit. In de volgende paragraaf worden zijn argumenten besproken.