Wie heeft de leiding? (R&P nr. VG1) 2010/2.1.2.2:2.1.2.2 Criterium 'onroerend'

Wie heeft de leiding? (R&P nr. VG1) 2010/2.1.2.2

2.1.2.2 Criterium 'onroerend'

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Volgens artikel 3:3 BW worden de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, evenals de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, als onroerende zaken beschouwd. Over het algemeen is er weinig discussie over de vraag of de grond, delfstoffen en met de grond verenigde beplantingen als onroerende zaken moeten worden beschouwd. Een lastiger punt is de omschrijving dat een gebouw en werk dat duurzaam met de grond verenigd is als onroerend wordt beschouwd. Want wat is een duurzame vereniging met de grond? In ieder geval is dit niet het aard en nagelvast met een erf of gebouw verbonden zijn. Dit criterium is met invoering van het NBW verlaten en gewijzigd in de maatstaf 'duurzaam met de grond verenigd' zijn. Volgens de Hoge Raad1 dient naar objectieve maatstaven te worden beoordeeld of de vereniging duurzaam is. Het gaat erom of het bouwsel naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit wordt ook wel omschreven als het 'bestemmingscriterium'. In het Portacabin-arrest heeft de Hoge Raad dit criterium bestendigd door te oordelen:2

(a) Een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van art. 3:3 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven; (...). Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen (...).

(b) Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet, (...), worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer moet hier mede worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht.

De bestemming van een gebouw of werk om duurzaam ter plaatse te blijven moet naar buiten kenbaar zijn gelet op het belang dat zakenrechtelijke verhoudingen voor derden kenbaar moeten zijn. De verkeersopvattingen kunnen in aanmerking worden genomen in de gevallen dat in het kader van de beantwoording van de vraag of een zaak roerend of onroerend is onzekerheid blijkt te bestaan of een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, en voor de toepassing van die maatstaf nader moet worden bepaald wat in een gegeven geval als 'duurzaam' respectievelijk 'verenigd' en in verband hiermee als 'bestemming' en als 'naar buiten kenbaar' heeft te gelden. Met andere woorden de verkeersopvattingen zijn geen apart criterium bij de vraag of een zaak roerend of onroerend is, maar kunnen wel gehanteerd worden bij beantwoording van de vraag wat in een specifiek geval als 'duurzaam' of als 'verenigd' moet worden beschouwd.

Het bestemmingscriterium van het Portacabin-arrest is veelvuldig toegepast door lagere rechters. Dit heeft geleid tot een aantal uiteenlopende uitspraken die qua uitkomst niet altijd bevredigend zijn.3 Het Portacabin-arrest heeft een verscheidenheid aan jurisprudentie opgeleverd. Daarnaast is op het arrest ook de nodige kritiek gekomen. Door onder meer Heyman is een kritisch betoog gehouden over het monopolie van het bestemmingscriterium:4

het bestemmings-criterium als zodanig levert geen deugdelijke maatstaf op voor de toepassing van de superficies-regel. Het is een maatstaf die in het kader van de aansprakelijkheid voor opstallen onder het oude BW door de Hoge Raad is ontwikkeld (...). Het is dan ook geen wonder dat het in het zakenrecht een Fremdkdrper is, dat tot allerlei moeilijkheden aanleiding geeft. Deze zijn te herleiden tot het feit dat aan de superficies-regel door de toepassing van het bestemmings-criterium een te ruime werking wordt toegekend. Daardoor worden (veel) meer zaken onroerend en nagetrokken door de grondeigendom dan voor het rechtsverkeer wenselijk is (...).'

In de optiek van Heyman zou een grotere rol moeten worden toegekend aan de (praktische) onverplaatsbaarheid als maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak onroerend is. Daarvoor is niet steeds vereist dat het mechanisch met fundamenten e.d. is verbonden. Het moet gaan om onverplaatsbaarheid in maatschappelijk en niet in technisch opzicht, omdat in technische zin waarschijnlijk alles wel verplaatsbaar zal zijn. De verkeersopvattingen gelden hier (enkel) als sluitstuk. De werking van de verkeersopvattingen is beperkt tot een marginale toets, maar blijft niettemin van groot praktisch belang.5 Op basis van het bestemmingscriterium zijn telecomnetten eveneens als onroerende zaken aangemerkt zoals volgt uit de kabelarresten. De toepassing van genoemd criterium is in beginsel niet opmerkelijk te noemen. In hoofdstuk 3 ga ik verder in op het door de Hoge Raad toegepaste criterium.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.