5.9.5.6 Levering oud gebouw alsnog vrijgesteld

Wordt geopteerd voor een belaste levering van een gebouw en blijkt na de levering dat niet voldaan is aan de materiële en/of formele voorwaarden, dan is – behoudens bij het niet voldoen aan de formele voorwaarde van de kennisgeving na afloop van de referentieperiode of levering binnen de referentieperiode door de koper (zie paragraaf 5.9.5.5) – de levering van het betreffende oude gebouw alsnog vrijgesteld. Vanwege de in Nederland geldende verleggingsregeling (zie paragraaf 5.9.5.1) betekent dit voor de afnemer dat hij ten onrechte btw heeft voldaan en in aftrek gebracht. In het geval de afnemer het oude gebouw niet volledig aftrekgerechtigd heeft gebruikt, zal dit redres aanleiding geven tot een terug te vragen btw-bedrag. Bij een volledig aftrekgerechtigd gebruik heeft het redres voor de afnemer geen verschuldigdheid van btw tot gevolg.

Voor de leverancier betekent het redres dat hij de btw met betrekking tot de kosten voor het geleverde oude gebouw ten onrechte in aftrek heeft gebracht. Hierbij kan gedacht worden aan de btw op de verkoopkosten, maar ook aan de btw op de kosten die gemaakt zijn voor het opknappen van het gebouw. Deze in aftrek gebrachte btw wordt de leverancier door het redres alsnog verschuldigd. Was sprake van een levering binnen de herzieningsperiode, dan heeft de leverancier ook de herzieningsregels onjuist toegepast. Hierdoor wordt hij de ten onrechte in stand gelaten btw-aftrek dan wel de ten onrechte ontvangen aanvullende btw-aftrek alsnog verschuldigd. De leverancier zal ook de uitgereikte factuur moet corrigeren. Omdat de leverancier voor het voldoen aan de optievoorwaarden in grote mate afhankelijk is van de afnemer en de leverancier door het niet voldoen aan de optievoorwaarden tegen een aanzienlijke kostenpost kan aanlopen, is het in de praktijk gebruikelijk dat contractueel wordt vastgelegd dat de leverancier de ‘btw-schade’ en de kosten die het gevolg zijn van het redres kan verhalen op de afnemer.1