6.3.2.1 Een onroerende zaak

Hoewel het beginsel van art. 711 Cc voor de eigendomsverkrijging van alle zaken geldt, heeft het ten aanzien van onroerende zaken sinds de hierboven besproken wetswijzigingen van 1855 en 1955 behoorlijk aan betekenis ingeboet.1 De verkrijging van registergoederen moet sindsdien worden geregistreerd voordat de eigendomsovergang derdenwerking heeft. De eigendomsoverdracht van een onroerende zaak kan derhalve pas aan derden worden tegengeworpen nadat het recht van de verkrijger in de registers is ingeschreven. Indien de verkoper na de verkoop de zaak nogmaals heeft vervreemd – of met andere zakelijke rechten zoals een hypotheek of een erfdienstbaarheid heeft bezwaard – hoeft de verkrijger, mits hij zijn eigendomsrecht heeft geregistreerd, die zakelijke rechten niet te eerbiedigen. Conflicten tussen meerdere gerechtigden tot eenzelfde onroerende zaak zijn eenvoudig te beslechten omdat alleen aan rechten die zijn ingeschreven derdenwerking toekomt.2 De datum van inschrijving is dan bepalend voor het antwoord op de vraag wie van beide kopers zijn eigendomsrecht aan de ander kan tegenwerpen. De rechten van beide verkrijgers verhouden zich tot elkaar conform de prioriteitsregel in die zin dat de rangorde op basis van de volgorde van registratie wordt vastgesteld.3 Het moment waarop de rechten tot stand zijn gekomen is niet relevant, omdat volgens art. 30, eerste alinea van het decreet van 4 januari 1955 de eigendomsrechten op onroerende zaken voor de publicatie niet aan derden kunnen worden tegengeworpen.4