6.5.4 Omvang van de bevoegdheden met betrekking tot onderhoud en renovatie

De waarde van commercieel vastgoed wordt vooral bepaald door de te verwachten toekomstige huurinkomsten.1 Het is daarom belangrijk dat het vastgoed aantrekkelijk blijft voor huurders. Een belangrijke factor die de verhuurbaarheid in gevaar brengt, is de afnemende (technische) kwaliteit van een gebouw. Huurders zitten nu eenmaal niet te wachten op gebreken aan het pand waarin zij gehuisvest zijn. Deugdelijk onderhoud is daarom essentieel voor de waarde van dat vastgoed.

Een Engelse hypotheekhouder heeft op dit punt als bezitter van het vastgoed vergaande mogelijkheden. De meeste onderhoudswerkzaamheden en investeringen zijn geoorloofd. Hij mag echter in beginsel niet de bestemming van het vastgoed wijzigen, want hij moet het verhypothekeerde in dezelfde staat aan de hypotheekgever kunnen teruggeven wanneer die laatste gebruik maakt van zijn lossingsrecht. Dat betekent overigens niet dat dit geheel buiten de mogelijkheden van een Engelse hypotheekhouder valt; via bewind kan hij een bestemmingswijziging wel degelijk realiseren.2

Voor overige onderhoudswerkzaamheden die de Engelse hypotheekhouder na inbezitneming wil verrichten, zit het venijn in de staart: als hij zoveel kosten voor onderhoud en verbetering maakt dat de hypothecaire vordering buitensporig oploopt en het lossingsrecht van de hypotheekgever in gevaar komt, dan loopt hij het risico dat de gemaakte kosten voor eigen rekening blijven. Hierdoor zullen hypotheekhouders over het algemeen terughoudend omgaan met het uitoefenen van deze bevoegdheid.

In deze paragraaf wordt beschouwd in hoeverre de Nederlandse hypotheekhouder inhoudelijk vergelijkbare mogelijkheden heeft om onderhoudswerkzaamheden te verrichten (par. 6.5.4.1), verbeteringen aan het vastgoed aan te brengen (6.5.4.2) en het vastgoed te slopen (6.5.4.3). Ook wordt stilgestaan bij de mogelijkheid om de beheersbevoegdheid in de hypotheekakte uit te breiden (par. 6.5.4.4). Het kostenaspect van deze werkzaamheden komt in de volgende paragraaf aan de orde.