3.3.1.3 Toekenning schadevergoeding

Een derde toepassing van de redelijkheid en billijkheid die uit de rechtspraak kan worden afgeleid, naast het buiten effect stellen van een huuropzegging en het converteren van de gehanteerde opzegtermijn in een langere termijn, is het toekennen van een (schade)vergoeding aan de huurder, ter compensatie van de door hem in het gehuurde gepleegde investeringen en/of als vergoeding voor de te maken verhuis- en herinrichtingskosten. Dat er plaats is voor het toekennen van een vergoeding aan de partij tegen wie de opzegging van een duurovereenkomst zich richt, ook als een op zichzelf redelijke opzegtermijn in acht is genomen, volgt uit het arrest Mattel/Borka uit 1991.1 In dat arrest overweegt de Hoge Raad dat als de partij aan wie is opgezegd met het oog op het voorduren van de overeenkomst investeringen heeft gedaan die niet worden gecompenseerd door een bepaalde opzegtermijn, de eisen van redelijkheid en billijkheid in bepaalde gevallen vereisen dat de opzeggende partij een schadevergoeding betaalt aan zijn wederpartij.

Een goed gemotiveerd voorbeeld van een uitspraak waarin het betalen van een vergoeding aan de huurder noodzakelijk wordt geacht om de opzegging redelijk te achten, is het vonnis van de kantonrechter te Utrecht d.d. 29 maart 20062 naar aanleiding van de opzegging van een huurovereenkomst betreffende een standplaats op een camping. Op deze standplaats bevindt zich een stacaravan, die eigendom is van de huurder en die door hem als permanente (recreatie)woning wordt gebruikt. Verhuurder zegt de huurovereenkomst betreffende de standplaats op, nu hij het terrein waarvan de standplaats deel uitmaakt wil herontwikkelen.

De kantonrechter kwalificeert het gehuurde (de standplaats) als een ongebouwde onroerende zaak. De oorspronkelijke huurovereenkomst ziet op enkel de standplaats en er is nimmer een nieuwe huurovereenkomst gesloten waarin is overeengekomen dat de stacaravan onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Huurder beroept zich ter afwering van de huuropzegging op huurbescherming op grond van analogie dan wel reflexwerking van artikel 7:233 BW. De kantonrechter oordeelt dat bij de totstandkoming van de huurovereenkomst partijen een recreatief gebruik van de caravan voor ogen staat. Dat huurder er inmiddels permanent woont, maakt niet dat er thans sprake is van huur van woonruimte.

Verhuurder heeft bij zijn opzegging een opzegtermijn van twee jaar in acht genomen. Huurder beroept zich erop dat zijn belang bij voortzetting van de huur groter is dan het belang van verhuurder bij beëindiging, reden waarom de opzegging in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Deze strijd met de redelijkheid en billijkheid zou volgens de huurder kunnen worden opgeheven door een schadeloosstelling ter grootte van een bedrag van € 100.000,-. De kantonrechter beoordeelt eerst de houdbaarheid van de huuropzegging op zichzelf en komt tot de conclusie dat de verhuurder een voldoende zwaarwegend belang bij de opzegging heeft. Vervolgens oordeelt de kantonrechter dat de opzegtermijn van twee jaar een redelijke termijn is. Dit alles is echter niet voldoende om aan de belangen van de huurder tegemoet te komen. De kantonrechter overweegt dat de huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst nog geruime tijd zou voortduren en dat hij zijn – niet geringe – investering zou terugverdienen. De kantonrechter acht de huuropzegging onaanvaardbaar als de verhuurder geen schadevergoeding ter zake deze investering en/of verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder betaalt.

De kantonrechter wijst vervolgens de ontruimingsvordering toe, doch stelt de ontruimingstermijn vast op 26 weken na betekening van het vonnis. De beslissing over de hoogte van de aan huurder te betalen vergoeding wordt aangehouden; daarover zal een deskundige zich eerst moeten uitlaten.

Het Hof heeft naar aanleiding van het door huurder ingestelde hoger beroep de huuropzegging volledig buiten effect gesteld, doch niet op grond van de redelijkheid en billijkheid. Een opzegging op de door verhuurder gehanteerde opzeggingsgrond zou in strijd zijn met de huurovereenkomst en daarom eindigde de huurovereenkomst niet.3 Uit de huurovereenkomst (althans uit de feitelijke omstandigheden) zou blijken dat huurder geen rekening hoefde te houden met een opzegging (binnen afzienbare tijd), behoudens in geval van wanprestatie.

In 2008 wijst het Hof Arnhem een arrest waarbij het Hof het betalen van een vergoeding aan de huurder als voorwaarde stelt om de huuropzegging niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te laten zijn.4 Ook hier betreft het de huur van een standplaats op een camping. De huurovereenkomst is door de verhuurder (de gemeente) aan de huurder opgezegd. Het Hof oordeelt dat de huurovereenkomst door de gemeente mag worden opgezegd zonder dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, mits de gemeente aan de huurder een schadevergoeding van € 3.000,- betaalt en de kosten van verwijdering en sloop van de stacaravan voor haar rekening neemt. Het Hof komt tot deze conclusie na de overwegingen dat de huurder in deze kwestie op geen enkele wijze heeft bijgedragen aan de situatie die heeft geleid tot het besluit van de gemeente om de camping te sluiten en dat de huurder door de huurbeëindiging niet alleen zijn stacaravan kwijtraakt, maar bovendien kosten zou moeten maken om de stacaravan te verwijderen. Bij dit laatste overweegt het Hof dat dit temeer klemt nu de huurder een uitkering op bijstandsniveau heeft.

In de hiervoor aangehaalde jurisprudentie is steeds sprake van een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd geldt. Het komt echter in de praktijk, zeker als het gaat om standplaatsen op een camping, vaak voor dat ieder jaar weer een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen verhuurder en huurder. In de procedure die heeft geleid tot het arrest van het Hof Arnhem d.d. 29 maart 2011 is de vraag aan de orde of het feit dat ieder jaar weer een nieuwe huurovereenkomst werd gesloten leidt tot de conclusie dat sprake is van een duurovereenkomst, die (in beginsel) niet door de verhuurder zou kunnen worden opgezegd. Het Hof oordeelt dat dat niet het geval is. Vanwege het feit dat er steeds een huurovereenkomst voor de duur van één jaar werd gesloten moesten de huurders er rekening mee houden dat het gebruik van de standplaatsen op enig moment zou eindigen. Enkel het jaren achtereen sluiten van nieuwe huurovereenkomsten leidt niet tot een (in beginsel) niet-opzegbare duurovereenkomst.

Uit de hiervoor aangehaalde uitspraken blijkt dat ook als een huuropzegging op zichzelf in stand kan blijven en de door de verhuurder gehanteerde opzegtermijn juist is, de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat de huurder toch niet helemaal met lege handen achterblijft, omdat hij in sommige gevallen aanspraak kan maken op een schadevergoeding. De in voorgaande uitspraken ter onderbouwing van die schadevergoedingsplicht gehanteerde criteria zijn: het feit dat de huurder er geen rekening mee hoefde te houden dat de huurovereenkomst op dat moment (al) door de verhuurder zou worden opgezegd, door de huurder gepleegde investeringen die hij nog niet heeft kunnen terugverdienen, door de huurder te maken kosten en de economische positie van de huurder. Met name de door de huurder gepleegde investeringen die verloren gaan als hij het gehuurde moet ontruimen zijn mijns inziens een belangrijk gegeven als het gaat om de beoordeling van een door de verhuurder gedane huuropzegging. Daarbij is natuurlijk wel een belangrijke rol weggelegd voor een van de andere criteria, te weten de vraag of de huurder al dan niet rekening moest houden met de mogelijkheid van een huuropzegging door de verhuurder.