Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/3.5.2:3.5.2 De zelfstandigheid van bestanddelen

Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/3.5.2

3.5.2 De zelfstandigheid van bestanddelen

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Ploeger schrijft over de verhouding tussen lid 1 en lid 2 van art. 3:4 BW het volgende:

“Met andere woorden, als er sprake is van een hechte verbinding dan is verder onderzoek naar de verkeersopvattingen onnodig. Het materiële criterium kan worden beschouwd als een (dwingende) invulling1 van de verkeersopvatting.”

Toch is dit mijns inziens niet in alle gevallen zo. Art. 5:20 lid 1 sub e BW bepaalt dat tot de eigendom van de grond behoren:

“gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken, voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak;”

Deze laatste zinsnede (‘voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak’) wordt ‘horizontale natrekking’ genoemd. Hierover schrijft Ploeger: “De horizontale natrekking heeft altijd voorrang op de superficies-regel.”2 Met de superficies-regel wordt de verticale natrekking van art. 5:20 lid 1 BW bedoeld. Deze Romeinsrechtelijke regel wordt wel (vrij) vertaald als: ‘de opstal volgt de grond’.

Het feit dat horizontale natrekking prevaleert boven verticale natrekking, houdt in dat indien een gebouw of werk gedeeltelijk over de erfgrens gebouwd is, er ter hoogte van de erfgrens geen verticale doorbreking van de natrekking plaatsvindt, maar dat hetgeen over de erfgrens gebouwd is, wordt nagetrokken door de rest van het gebouw op grond van de horizontale natrekking.

Ook Bartels stelt dat horizontale natrekking prevaleert boven verticale natrekking:

“De regel dat bestanddelen van een zaak in de zin van art. 3:4 BW toebehoren aan de eigenaar van de (hoofd)zaak prevaleert derhalve boven de regel dat gebouwen of werken die duurzaam met de grond zijn verenigd juridische gezien deel uitmaken van de grond en toebehoren aan de eigenaar van die grond.”3

Voor de vraag wie eigenaar is van een gedeelte van een onroerende zaak dat over een erfgrens gebouwd is, wordt derhalve art. 3:4 BW toegepast. Met andere woorden: is iets bestanddeel van het overige gebouw of werk, dan prevaleert horizontale natrekking boven verticale natrekking.

Vervolgens stelt Ploeger:4

“Horizontale natrekking kan alleen plaatsvinden als er daadwerkelijk zaakseenheid bestaat tussen de bouwmassa op het ene en op het andere erf. Een blokje rijtjeshuizen vormt geen grensoverschrijdend bouwwerk, hoewel enige bouwkundige samenhang aanwezig is die zover kan gaan dat een huis niet afgebroken kan worden zonder maatregelen om het voortbestaan van de buurhuizen te verzekeren. De huizen worden als zelfstandige opstallen beschouwd en zijn daarom vatbaar voor afzonderlijke eigendom.”

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.