3.2.1.3 Artikel 7:212-7:225 BW (verplichtingen van de huurder)

In de derde afdeling van titel 7.4 BW zijn de verplichtingen van de huurder opgenomen. De hoofdverplichtingen van de huurder zijn de verplichting om de tegenprestatie op de overeengekomen manier en tijdstippen te voldoen en die om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen.1

De verplichting van de huurder zich als een goed huurder te gedragen kan kort worden samengevat als de verplichting als een goed ‘huisvader’ voor het gehuurde te zorgen. De verplichting om aan derden geen overlast te veroorzaken, valt ook onder het goed huurderschap. In de huurovereenkomst kan een nadere concretisering worden opgenomen van de verplichtingen waaraan de huurder zich moet houden. Zo is het tegenwoordig niet ongebruikelijk dat in een huurovereenkomst en/of in algemene voorwaarden expliciet wordt bepaald dat het gehuurde niet mag worden gebruikt voor het exploiteren van een hennepkwekerij of voor het plegen van andere strafbare feiten.2

Het handelen in strijd met een van de hoofdverplichtingen van de huurder kan grondslag zijn voor een ontbinding van de huurovereenkomst, als de tekortkoming van de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen rechtvaardigt. Volgens vaste rechtspraak wordt de huurovereenkomst ontbonden ingeval de huurder een huurachterstand van drie maanden of meer heeft laten ontstaan, of als hij een patroon van niet-tijdige betalingen laat ontstaan.3 Voorbeelden van gedragingen die wegens strijd met artikel 7:213 BW reden zijn voor een ontbinding van de huurovereenkomst zijn het veroorzaken van ernstige overlast aan derden, het veroorzaken van (ernstige) schade aan het gehuurde of het creëren van een gevaarzettende situatie, zoals het exploiteren van een hennepkwekerij of het handelen in wiet.4 Ook de wijze waarop een huurder de verhuurder bejegent kan in (uitzonderlijke) situaties aanleiding zijn voor een ontbinding van de huurovereenkomst.5

Het exploiteren van een hennepkwekerij zal overigens ook snel in strijd zijn met artikel 7:214 BW, waarin is bepaald dat de huurder alleen bevoegd is tot het gebruik van het gehuurde dat is overeengekomen. Als niets is overeengekomen, is de huurder enkel bevoegd tot het gebruik waartoe het gehuurde naar zijn aard bestemd is. De huurder mag niet zonder toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde geven. In veel gevallen zal in de huurovereenkomst zijn vastgelegd wat de bestemming van het gehuurde is. Als de huurovereenkomst niets bepaalt over de bestemming of als die omschrijving niet strookt met de feitelijke inrichting van het gehuurde, is bepalend wat de bedoeling van partijen is geweest. De inrichting van het gehuurde is daarbij een aanwijzing voor de bedoeling van partijen. De Hoge Raad heeft dit uitgangspunt geformuleerd in het arrest Semarang/Geelhoed van 24 december 1993.6 In de procedure die leidt tot dit arrest staat de vraag centraal of het gehuurde als bedrijfsruimte of als woonruimte moet worden aangemerkt. De Hoge Raad overweegt in rechtsoverweging 3.2 van dit arrest:

Uit het arrest Van der Heiden/Alog7 van 26 juni 1998 volgt vervolgens dat moet worden vastgesteld tot welk gebruik de huurder blijkens de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst verplicht is, niet tot welk gebruik hij gerechtigd is. Dit arrest is gewezen onder het oude huurrecht. Artikel 7A:1596 BW heeft een andere redactie dan het huidige artikel 7:214 BW. Artikel 7A:1596 aanhef en lid 1 BW (oud) luidde:

Hoewel artikel 7A:1596 lid 1 BW (oud) spreekt over een verplichting om het gehuurde volgens de overeengekomen bestemming te gebruiken en artikel 7:214 BW aangeeft dat de huurder ‘slechts bevoegd’ is tot het overeengekomen gebruik, heeft de wetgever niet de bedoeling gehad om een andere regeling in te voeren.8 De onder het oude recht gewezen jurisprudentie is dus nog steeds van toepassing.

Bij gebouwde onroerende zaken is het criterium zoals geformuleerd in het arrest Semarang/Geelhoed9 in de meeste gevallen goed toepasbaar. Bij ongebouwde onroerende zaken is het echter de vraag of, als in de huurovereenkomst geen bepaald gebruik is overeengekomen, op basis van de feitelijke omstandigheden kan worden vastgesteld tot welk gebruik de huurder verplicht is. Een parkeerterrein zal wel een zodanige inrichting hebben dat het overeengekomen gebruik hieruit kan worden afgeleid, maar een braakliggend stuk grond kan voor allerlei doeleinden geschikt zijn. Wat als ‘overeengekomen gebruik’ moet worden beschouwd, kan blijkens het arrest Van der Heiden/Alog10 niet worden bepaald aan de hand van het feitelijk gebruik door de huurder; dat zegt immers niets over de bedoeling van beide partijen. Op welke wijze het overeengekomen gebruik in geval van een geschil daarover bij een braakliggend stuk grond moet worden vastgesteld, is niet eenvoudig te bedenken. Ingevolge het Haviltex-arrest zal de huurovereenkomst dan moeten worden uitgelegd aan de hand van de uitleg die huurder en verhuurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.11 Tot welke uitleg toepassing van het Haviltex-criterium zal leiden, zal van geval tot geval verschillen. Jurisprudentie over de vraag wat de bestemming van het gehuurde is als dit niet in de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak is vastgelegd, heb ik niet aangetroffen.

Vaak zal in de huurovereenkomst wel zijn vastgelegd met welk doel de ongebouwde onroerende zaak door de huurder zal moeten worden gebruikt. Naast de in de in hoofdstuk 2 aangehaalde parlementaire stukken genoemde sportvelden en haven- en opslagterreinen is er sprake van een ongebouwde onroerende zaak bij parkeerterreinen12 en ook bij terreinen die door de huurder zelf bebouwd worden. Zolang huurder en verhuurder na het tot stand komen van de bebouwing geen nieuwe, zelfstandige huurovereenkomst aangegaan, blijft er ondanks bebouwing door de huurder sprake van de huur van een ongebouwde onroerende zaak.13 Op het moment dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurobject dient als ondergrond voor nog te realiseren bebouwing, moet op basis van het arrest Van der Heiden/Alog14 worden aangenomen dat de huurder ook tot bebouwing verplicht is.

In artikel 7:215 BW is het recht op zelfwerkzaamheid van de huurder vastgelegd, oftewel het recht van de huurder om wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen. Het artikel is gebaseerd op het oude artikel 7A:1633 BW, waarin het recht op zelfwerkzaamheid voor de huurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW (thans artikel 7:290 BW) is vastgelegd. Thans is het recht op zelfwerkzaamheid vastgelegd in de ‘algemene bepalingen’, zodat de regeling voor alle huurobjecten geldt en niet meer alleen voor (middenstands)bedrijfsruimte.

De huurder heeft voor het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Veranderingen die zonder noemenswaardige kosten bij het einde van de huurovereenkomst kunnen worden weggenomen, mogen echter zonder toestemming worden gerealiseerd.15 Als de verhuurder de gevraagde toestemming niet verleent, kan de huurder zich tot de rechter wenden om een vervangende machtiging te vorderen.16 De rechter verleent de machtiging in geval van huur van andere objecten dan woonruimte als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde of het woongenot verhogen en de verhuurder geen zwaarwichtige bezwaren heeft.17 De rechter kan aan de vervangende machtiging voorwaarden of een last verbinden, of op vordering van de verhuurder de huurprijs verhogen.18 Verhoging van de huurprijs is mogelijk als de veranderingen tot meer kosten voor de verhuurder leiden of als een verhuurder bijdraagt in de kosten van de veranderingen. De verhuurder moet zijn extra lasten of bijdrage dan via een verhoging van de huurprijs kunnen terugverdienen.19 De regeling van artikel 7:215 BW is van semidwingend recht.20

In geval van de huur van een ongebouwde onroerende zaak zal een verandering van de inrichting of gedaante van de gehuurde zaak die niet is aan te merken als een verandering die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kan worden gemaakt, vaak neerkomen op het aanbrengen van (permanente) bebouwing op de gehuurde (onder)grond. De kantonrechter zal, als de verhuurder geen toestemming geeft, slechts vervangende toestemming kunnen verlenen als de bebouwing noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder en de verhuurder geen zwaarwichtige belangen bij het weigeren van de toestemming heeft. De bebouwing kan mijns inziens slechts noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde als de ongebouwde onroerende zaak de bestemming heeft om als ondergrond voor bebouwing te dienen. Is dit niet het geval, dan is het bebouwen van de grond misschien wel wenselijk voor de huurder, maar niet noodzakelijk en zal de vervangende toestemming moeten worden geweigerd.

Het is overigens maar de vraag of artikel 7:215 BW steeds van toepassing is ingeval de huurder een gehuurde ongebouwde onroerende zaak bebouwt. Op het moment dat de ongebouwde onroerende zaak reeds de bestemming bouwgrond heeft, is de huurder, zo volgt uit de tekst van artikel 7:214 BW, verplicht om tot bebouwing over te gaan. Het overeengekomen gebruik is dan immers ‘bebouwen’ (en vervolgens gebruiken inclusief bebouwing). Wanneer deze verplichting reeds bestaat, valt niet in te zien waarom een huurder nog toestemming zou moeten vragen en als hij dat al doet, waarom de verhuurder zijn toestemming zou (kunnen) weigeren. Die toestemming zou dan op basis van artikel 7:215 lid 4 BW door een machtiging van de kantonrechter moeten worden vervangen, nu het bebouwen van het gehuurde noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde. Doelmatig ziet immers op het kunnen gebruiken van het gehuurde conform de daaraan gegeven bestemming. Jurisprudentie en/of literatuur over deze mogelijke problematiek heb ik niet aangetroffen, zodat moet worden aangenomen dat zich hier in de praktijk geen problemen zullen voordoen, althans zich nog niet hebben voorgedaan.

In situaties waarin de huurder geoorloofde wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht, is het wegneemrecht van belang.21 De huurder heeft de keuze om ofwel de veranderingen voordat hij het gehuurde ontruimt weg te nemen, mits de toestand van het gehuurde dan redelijkerwijze in overeenstemming met de oorspronkelijke toestand kan worden geacht, ofwel de veranderingen in (of op) het gehuurde achter te laten. Dit laatste geldt niet als aan de toestemming voor de verandering de voorwaarde is verbonden dat de wijziging voordat het gehuurde wordt ontruimd ongedaan moet worden gemaakt. De huurder heeft tot slot de mogelijkheid om voor achtergelaten veranderingen een vergoeding van de verhuurder te vorderen, voor zover er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder.22

Het wegneemrecht is bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak geheel van aanvullend recht. In de huurovereenkomst kan dan ook worden bepaald dat veranderingen ofwel allemaal moeten worden weggenomen, ofwel juist allemaal moeten achterblijven en/of dat de huurder voor achtergelaten wijzigingen geen vergoeding van de verhuurder kan vorderen. De huurder kan dan ook geen beroep doen op ongerechtvaardigde verrijking.23 In zijn noot onder het arrest Smit/mr. Van Hees24 geeft Van Schilfgaarde aan dat als de huurder vanwege een afwijking van artikel 7:216 lid 3 BW geen aanspraak kan maken op een vergoeding van zijn verhuurder, de huurder geen rechtstreeks beroep op artikel 6:212 BW toekomt. Op dat moment zou de afwijking van artikel 7:216 lid 3 BW immers geen betekenis hebben.

Ook als in de huurovereenkomst niet van het vergoedingsrecht van artikel 7:216 lid 3 BW is afgeweken zal een vordering van de huurder overigens niet snel slagen. Uit het arrest Dupomex/Duijvelaar25 blijkt dat een huurder slechts aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor achtergelaten wijzigingen als bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. De huurder zal in ieder geval moeten aantonen dat de verhuurder door het achterlaten van de wijzigingen is verrijkt, bijvoorbeeld omdat hij aan een opvolgend huurder een hogere huur kan vragen. De verandering zal dus een objectieve verbetering moeten zijn.26 Daarnaast zal de huurder verarmd moeten zijn. Op het moment dat de huurder de verandering al (vrijwel) volledig heeft kunnen afschrijven, is van verarming geen sprake meer.27 Tot slot moet er sprake zijn van een causaal verband tussen de verarming van de huurder en de verrijking van de verhuurder. De huurder kan geen aanspraak maken op een vergoeding als de huurovereenkomst is geëindigd wegens een ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door de huurder.28

Zoals hiervoor al is aangegeven, zal een verandering aan een ongebouwde onroerende zaak vaak neerkomen op bebouwing van het gehuurde. In de huurovereenkomst kan rechtsgeldig worden overeengekomen dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst de aangebrachte bebouwing dient achter te laten, zonder dat de verhuurder daarvoor enige vergoeding verschuldigd is. Ook kan worden overeengekomen dat de huurder de bebouwing weer volledig dient te verwijderen. De (economische) gevolgen van dergelijke afspraken kunnen voor de huurder substantieel zijn. Is geen van artikel 7:216 BW afwijkende afspraak gemaakt, dan kan de huurder een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder vorderen als de verhuurder door het achterlaten van de bebouwing verrijkt wordt. Dit zal bijvoorbeeld gebeuren als de verhuurder het geheel (ondergrond met bebouwing) aan een ander gaat verhuren voor een hogere huurprijs dan de gewezen huurder voor de ongebouwde onroerende zaak betaalde. Voorwaarde is dan wel dat de gewezen huurder zelf verarmd is, bijvoorbeeld omdat hij de investeringen om de bebouwing te realiseren nog niet heeft kunnen terugverdienen, en dat er een causaal verband bestaat tussen de verrijking en de verarming. Gelet op de mogelijkheden om in de huurovereenkomst van de wettelijke regeling af te wijken en de strenge criteria om aanspraak te kunnen maken op een vergoeding als die mogelijkheid niet is uitgesloten, weet de huurder van een ongebouwde onroerende zaak nooit zeker of hij zijn investering zal kunnen terugverdienen. Mijns inziens mag dit risico niet altijd volledig voor rekening van de huurder blijven en is een wijziging van deze wettelijke regeling gewenst. Ik ga nader in op dit knelpunt in hoofdstuk 6 en op de gewenste oplossing in hoofdstuk 7.

Voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die daarop uit hoofde van de Benzinewet een motorbrandstoffenverkooppunt realiseert, geldt artikel 7:216 BW geheel niet. Ingevolge artikel 4 Benzinewet, dat geldt in plaats van artikel 7:216 BW, vergoedt de Staat, die als verhuurder van deze ongebouwde onroerende zaken optreedt, aan de huurder de waarde van de achtergelaten bebouwing. Welk bedrag de Staat dient te vergoeden, volgt uit artikel 17 lid 3 en 20 lid 2 Wet waardering onroerende zaken: dit is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de bebouwing. De huurder die een locatie op grond van de Benzinewet huurt, heeft dus een sterkere positie dan de huurder die een ongebouwde onroerende zaak huurt die niet onder de werking van de Benzinewet valt. Immers, eerstgenoemde huurder heeft een volgens vaststaande richtlijnen te berekenen vordering op zijn (gewezen) verhuurder, zonder dat sprake hoeft te zijn van bijzondere omstandigheden. De nieuwe huurder van de locatie is overigens verplicht om de restwaarde van de door de vorige huurder achtergelaten opstallen te vergoeden, zodat de vergoeding niet (volledig) van de Staat afkomstig is.29

Ingevolge artikel 7:217 BW komt al het onderhoud aan het gehuurde voor rekening van de verhuurder, met uitzondering van de kleine herstellingen, die voor rekening van de huurder komen. Deze regeling is bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak van aanvullend recht. Partijen kunnen rechtsgeldig overeenkomen dat al het onderhoud door een van hen moet worden uitgevoerd. Hierbij past wel de kanttekening dat tot deze onderhoudsverplichting niet kan worden gerekend het herstel van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. Een dergelijke afspraak zou immers op grond van artikel 7:209 BW jo. artikel 7:206 BW in strijd zijn met semidwingend recht.

Bij het vaststellen van de (omvang van de) onderhoudsverplichting moet goed voor ogen worden gehouden wat de omvang is van het huurobject. De onderhoudsverplichting van de verhuurder geldt alleen voor hetgeen door hem aan de huurder wordt verhuurd. In het geval van een ongebouwde onroerende zaak is en blijft dat alleen de ongebouwde zaak, dit tenzij partijen nadere afspraken maken waardoor door de huurder aan te brengen wijzigingen (bebouwingen) uitdrukkelijk tot het huurobject gaan behoren. Gebeurt dat niet, dan blijft de onderhoudsverplichting van de verhuurder beperkt tot het oorspronkelijke huurobject. Het onderhoud van een ongebouwde onroerende zaak zal in de praktijk heel beperkt zijn. Het onderhoud van de door de huurder gerealiseerde bebouwing en de aan de in verband daarmee aan de ongebouwde onroerende zaak aangebrachte wijzigingen komt, ongeacht of het grote of kleine herstellingen betreft, volledig voor rekening van de huurder, uiteraard tenzij partijen anders overeenkomen.

De huurder is aansprakelijk voor schade die ontstaat wanneer hij toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.30 Op zichzelf is deze bepaling overbodig, want deze aansprakelijkheid volgt reeds uit de bepalingen uit het algemene verbintenissenrecht, meer in het bijzonder artikel 6:74 en 6:75 BW. Het belang van deze bepaling is gelegen in het tweede lid, waarin een bewijsvermoeden is opgenomen. Alle schade die gedurende de huurperiode aan het gehuurde ontstaat, wordt vermoed te zijn ontstaan door een aan de huurder toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Een uitzondering geldt voor brandschade en bij een gebouwde onroerende zaak voor schade aan de buitenzijde van het gehuurde. Deze laatste uitzondering is, nu deze niet geldt voor ongebouwde onroerende zaken, in het kader van dit proefschrift niet relevant. De huurder mag tegenbewijs leveren tegen het bewijsvermoeden. Tot slot is in lid 3 bepaald dat de huurder, onverminderd artikel 7:224 lid 2 BW31 vermoed wordt het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. Uit de zinsnede ‘onverminderd artikel 224 lid 2’ volgt dat de verhuurder geen beroep kan doen op het bepaalde in artikel 7:218 BW als het gaat om de vraag in welke staat de huurder het gehuurde bij het einde van de huur moet opleveren. In dat geval geldt het, hierna te bespreken, bewijsvermoeden zoals opgenomen in artikel 7:224 lid 2 BW. Anders gezegd: de verhuurder kan het bewijsvermoeden van artikel 7:218 BW niet gebruiken om aan te tonen dat schade die hij aantreft bij of na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder moet worden toegerekend en daarmee herstel en/of schadevergoeding in verband met die schade vorderen. Artikel 7:218 BW is enkel van toepassing in situaties waarbij de verhuurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst schade aan het gehuurde constateert. Nu de meeste discussies over schade aan het gehuurde ontstaan bij of na oplevering van het gehuurde in verband met het beëindigen van de huurovereenkomst, stelt Six-Hummel mijns inziens dan ook terecht dat het vermoeden van onbeschadigde ontvangst, zoals opgenomen in artikel 7:218 lid 3 BW, vrijwel een dode letter lijkt te zijn geworden.32

De huurder is tevens aansprakelijk voor de gedragingen van derden die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden of zich daarop bevinden en wel in gelijke mate als waarin hij voor zijn eigen gedragingen aansprakelijk is.33 Op medebewoners en bezoekers van het gehuurde rusten dus dezelfde verplichtingen als op de huurder. Deze bepaling is in de praktijk met name van belang in geval van overlast die vanuit het gehuurde wordt gepleegd en hennepkwekerijen die in (of op) huurobjecten worden geëxploiteerd door andere personen dan de huurder.34

De huurder is verplicht om de verhuurder te informeren op het moment dat hij een gebrek aan het gehuurde constateert en/of wanneer hij een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht of een bewering van recht zonder feitelijke stoornis ontdekt.35 Voldoet de huurder niet aan deze verplichting, dan is hij jegens de verhuurder aansprakelijk voor de schade die door dit tekortschieten ontstaat. Daarnaast kan het tekortschieten in deze verplichting, als de gevolgen daarvan ernstig genoeg zijn, tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.

Artikel 7:220 BW geeft een regeling voor het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde en voor door de verhuurder gewenste renovatie. De huurder moet de verhuurder in de gelegenheid stellen om dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. Dringende werkzaamheden zijn niet, zoals onder het oude recht,36 beperkt tot dringende reparaties, maar zien ook op het uitvoeren van werkzaamheden ter voorkoming van schade.

Onder het oude recht is de verhuurder op grond van de wet niet bevoegd om de gedaante of inrichting van het gehuurde te wijzigen (artikel 7A:1590 BW). In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de huurder toch dwingen om mee te werken aan een wijziging van het gehuurde die geen dringende reparatie is op grond van de redelijkheid en billijkheid.37 Het oude artikel 7A:1590 BW is van echter aanvullend recht en in veel huurovereenkomsten en/of algemene bepalingen is van deze bepaling afgeweken. In de praktijk kan met een beroep op de overeenkomst dan ook medewerking van de huurder worden afgedwongen. Thans biedt de wet de verhuurder wel handvatten om – mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan – het gehuurde te renoveren. Onder renovatie valt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.38 De verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst een renovatie wil uitvoeren, moet aan de huurder een schriftelijk, redelijk renovatievoorstel doen. Als de huurder niet instemt met het door de verhuurder gedane renovatievoorstel, kan de verhuurder zich tot de kantonrechter wenden om de huurder te (laten) dwingen toch mee te werken. De rechter zal dan de redelijkheid van het voorstel toetsen.

In geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak zal van renovatie door de verhuurder niet snel sprake zijn. Het is moeilijk te bedenken welke werkzaamheden een verhuurder aan een ongebouwde onroerende zaak zal willen uitvoeren die onder het begrip renovatie zullen vallen. Ook van dringende werkzaamheden zal niet snel sprake zijn. Men kan dan bijvoorbeeld denken aan sanering van de grond na een plotselinge verontreiniging (ook hier gebruik ik weer het voorbeeld van de Moerdijkbrand), maar andere voorbeelden zijn niet eenvoudig te bedenken.

De huurder mag het gehuurde onderverhuren of aan een ander in gebruik geven, tenzij hij moet aannemen dat de verhuurder daar redelijke bezwaren tegen zal hebben.39 Die bezwaren kunnen bijvoorbeeld zien op de persoon van de onderhuurder of diens activiteiten. Deze bepaling is bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak van regelend recht. In veel huurovereenkomsten en/of algemene bepalingen, voor alle soorten huurobjecten, is bepaald dat het huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet is toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur of gebruik aan een ander af te staan. Het handelen in strijd met dit verbod levert een aan de huurder toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, die grondslag kan vormen voor een ontbinding van de huurovereenkomst. Bij de verhuur van ongebouwde onroerende zaken kan het echter juist de bedoeling zijn dat de huurder de zaak doorverhuurt. Denk aan de huurder die een ongebouwd terrein huurt, daarop – uiteraard met toestemming van de verhuurder of op grond van een contractuele verplichting – een bedrijfsruimte bouwt en het geheel onderverhuurt, zoals bij tankstations wel gebeurt. Tot welke complicaties dat kan leiden, bespreek ik in hoofdstuk 6.

De huurder moet de verhuurder in de gelegenheid stellen om de nodige activiteiten te ondernemen om het gehuurde opnieuw te kunnen verhuren of te verkopen nadat de huurovereenkomst met de huidige huurder is geëindigd.40 Het lijkt voor zich te spreken dat de huurder de verhuurder moet toestaan om bijvoorbeeld borden met ‘te huur’ of ‘te koop’ aan het gehuurde aan te brengen en daarin potentiële nieuwe huurders of kopers rond te leiden. Toch bestaat een bepaling als artikel 7:223 BW onder het oude recht niet. Wel is een vergelijkbare bepaling vaak opgenomen in de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing werden verklaard, zodat de huurder op grond van de overeenkomst verplicht is zijn medewerking te verlenen. De verplichting om de verhuurder (en derden) in het gehuurde toe te laten is een inbreuk op het genot van het gehuurde die voor huurders van woonruimte zwaarder zal wegen dan voor huurders van bedrijfsruimte en zeker dan voor huurders van een ongebouwde onroerende zaak. De ongebouwde onroerende zaak zal immers vaak van buitenaf te bezichtigen zijn, zodat er geen (grote) inbreuk wordt gemaakt op de privacy van de huurder. Dit is uiteraard anders wanneer de huurder de ongebouwde onroerende zaak heeft bebouwd. Het bezichtigen van het ongebouwde deel van de onroerende zaak kan dan feitelijk (deels) onmogelijk zijn. Mijns inziens gaat deze verplichting van de huurder niet zo ver dat hij de verhuurder en de potentiële nieuwe huurder of koper moet toelaten tot de door hem gerealiseerde bebouwing als die geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde als de huurder daar redelijke bezwaren tegen heeft. Ik ken overigens geen praktijkvoorbeelden waarin deze verplichting een daadwerkelijk probleem heeft opgeleverd. De wetgever heeft echter geen onderscheid gemaakt naar verschillende huurobjecten, zodat deze verplichting onverkort voor alle huurders geldt.

Artikel 7:224 en 7:225 BW betreft de verplichting van de huurder om het gehuurde in de juiste staat en daadwerkelijk op te leveren. Het spreekt voor zich dat de huurder verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huur weer daadwerkelijk aan de verhuurder ter beschikking te stellen.41 Deze verplichting staat vóór 1 augustus 2003 niet in de wet, maar geldt op grond van jurisprudentie al wel. Deze jurisprudentie is in titel 7.4 BW gecodificeerd. De verplichting om het gehuurde aan de verhuurder ter beschikking te stellen, houdt onder meer in dat de huurder de sleutels tot het gehuurde zal moeten inleveren en zonder achterlating van personen en/of roerende zaken zal moeten verlaten. Op het moment dat de huurder niet aan deze verplichting voldoet, is hij een vergoeding verschuldigd aan de verhuurder die gelijk is aan de huurprijs die de huurder verschuldigd was, naast de verplichting van de huurder om eventuele gevolgschade te vergoeden.42 Hierbij kan worden gedacht aan schade die de verhuurder lijdt omdat hij het gehuurde niet tijdig aan een opvolgend huurder ter beschikking kan stellen.

Met de invoering van titel 7.4 BW is de positie van de huurder waar het gaat om geschillen over de staat waarin het gehuurde moet worden opgeleverd sterk verbeterd. Als verhuurder en huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een omschrijving van het gehuurde hebben opgemaakt, moet de huurder het gehuurde opleveren in de staat die uit deze omschrijving blijkt, behoudens geoorloofde veranderingen en toevoeging en normale slijtage. Is zo’n omschrijving niet gemaakt, dan wordt het gehuurde geacht door de huurder te zijn ontvangen in de staat waarin deze zich bij de oplevering bevindt.43 De verhuurder kan tegenbewijs leveren, maar blijkt daar in de praktijk vaak niet toe in staat.

Het bewijsvermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW geldt alleen voor huurovereenkomsten die tot stand zijn gekomen op of na 1 augustus 2003, zo bepaalt artikel 208b Overgangswet NBW. Dit artikel heeft dus geen onmiddellijke werking. Op huurovereenkomsten die voor 1 augustus 2003 tot stand zijn gekomen, heeft het oude artikel 7A:1599 BW zijn werking behouden. In dit artikel is bepaald dat als geen beschrijving is opgemaakt, de huurder ten aanzien van het huurdersonderhoud (behoudens tegenbewijs) verondersteld wordt het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard. De huurder moet het gehuurde in diezelfde goede staat opleveren. Voor ‘oude’ huurovereenkomsten geldt dus een bewijsvermoeden dat tegenovergesteld is aan dat van artikel 7:224 lid 2 BW. Het is hier de huurder die tegenbewijs tegen dit vermoeden kan leveren. Deze regel werd in het eerste ontwerp voor titel 7.4 BW gehandhaafd, met als argument dat de huurder in het algemeen beter dan de verhuurder in staat is om na te gaan waardoor schade aan het gehuurde is ontstaan. Kloosterman heeft in een artikel uit 1999 gepleit voor de bewijslastverdeling zoals die thans is opgenomen in artikel 7:224 lid 2 BW, naar het voorbeeld van het Belgische huurrecht.44 Naar aanleiding van dit artikel is een amendement ingediend dat heeft geleid tot de huidige redactie van artikel 7:224 BW.45

Het bepaalde in artikel 7:224 BW is in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak van aanvullend recht. Partijen kunnen dus een afwijkende bewijslastverdeling overeenkomen. Een bepaling in de huurovereenkomst of in de algemene bepalingen waarin is opgenomen dat de huurder ‘het gehuurde in goede staat heeft ontvangen’ wordt niet gezien als afwijkende bewijslastverdeling. Ook wordt deze bepaling niet gezien als een omschrijving in de zin van artikel 7:224 BW. Deze – in de praktijk nog steeds regelmatig voorkomende – contractuele bepaling heeft derhalve niet tot gevolg dat het bewijsvermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW opzij wordt gezet.46

In geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak zal de discussie over de staat waarin het gehuurde moet worden opgeleverd, althans de staat waarin het ter beschikking is gesteld, minder vaak een rol spelen dan bij de huur van een gebouwde onroerende zaak. Wijzigingen die een huurder aanbrengt aan een ongebouwde onroerende zaak zullen meestal vrij direct zichtbaar zijn en het bewijs van deze veranderingen zal door een verhuurder eenvoudiger kunnen worden geleverd dan bewijs van veranderingen aan de binnenzijde van een gebouwde onroerende zaak. Er kan echter niet worden gezegd dat artikel 7:224 BW in het geheel niet van belang is bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak. Zo kan de bewijslastverdeling van groot belang zijn in geval van na afloop van de huurperiode geconstateerde verontreiniging van een perceel grond.