4.2.5.1 Opzegging

In geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak hoeft geen sprake te zijn van een in de wet genoemde opzeggingsgrond; opzegging is in beginsel op iedere grond mogelijk, hoewel uit de opzeggingsbrief wel voldoende duidelijk zal moeten blijken waarom de verhuurder de huurovereenkomst opzegt. Ontbreekt een voldoende duidelijke reden in de opzeggingsbrief, dan sorteert de opzegging geen effect.1 De opzegging is niet gebonden aan vormvoorschriften. Ook in geval van pacht van los land op basis van hectarepacht of geliberaliseerde pacht geldt geen bijzondere wettelijke regeling omtrent opzegging. Het pachtrecht kent echter ook geen artikel dat overeenkomt met artikel 7:228 BW (de algemene regeling omtrent opzegging die geldt voor alle huurovereenkomsten). Bij deze bijzondere pachtvormen zullen partijen dan ook zelf afspraken over opzegging van de overeenkomst moeten maken. Komen partijen niets overeen omtrent opzegging, dan kan gesteld worden dat opzegging van de pachtovereenkomst niet mogelijk is. Er geldt dan immers noch een wettelijke, noch een contractuele regeling. Voor zover mij bekend is echter in iedere pachtovereenkomst een bepaling omtrent opzegging opgenomen. De mogelijkheden van de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak om de huurovereenkomst door opzegging te eindigen zijn in de praktijk daarom min of meer gelijk aan die van de verpachter van los land op basis van hectarepacht of geliberaliseerde pacht.

De mogelijkheden voor de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak zijn wel ruimer dan die van de verpachter bij een reguliere pachtovereenkomst. De verpachter van los land die een reguliere pachtovereenkomst heeft gesloten is namelijk gebonden aan semi-dwingendrechtelijke bepalingen die de mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen beperken. Opzegging is slechts mogelijk op limitatief in de wet opgesomde gronden, te weten ‘slecht pachterschap’, dringend eigen gebruik door de verpachter of een van de genoemde bloed- of aanverwanten, een belangenafweging, het niet ingaan door de pachter op een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe pachtovereenkomst of als is voldaan aan een van de gronden voor algehele ontbinding van de pachtovereenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:377 BW.2 De brief of het exploot waarbij de overeenkomst wordt opgezegd moet voldoen aan in de wet opgenomen vereisten en de minimale opzegtermijn bedraagt één jaar.3 Een van de vereisten is dat in de opzeggingsbrief voldoende duidelijk moet worden vermeld op welke grond de verpachter de overeenkomst opzegt, zodat de pachter van tevoren kan beoordelen of hij in de opzegging berust of niet.4

De pachter van los land met een reguliere pachtovereenkomst heeft een relatief eenvoudige mogelijkheid om de opzegging door de verpachter door de rechter te laten toetsen. Het enige wat hij hoeft te doen is tijdig een aangetekende brief sturen waarin hij – weliswaar gemotiveerd – mededeelt dat hij niet met de opzegging instemt. De verpachter zal vervolgens, als hij de pacht nog steeds wil beëindigen, een vordering moeten instellen bij de pachtkamer van de rechtbank tot het vaststellen van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen.5 Een huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan niet volstaan met het kenbaar maken van zijn bezwaar tegen de opzegging bij zijn verhuurder. De huurder zal zelf het initiatief voor een procedure moeten nemen, om zo te proberen de opzegging zijn werking geheel te laten ontnemen, de termijn waarop hij moet ontruimen uit te laten stellen en/of een (schade)vergoeding te verkrijgen. Voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan het ontbreken van wettelijke bescherming tegen het al te eenvoudig kunnen opzeggen van de overeenkomst door de verhuurder een enorm (financieel) risico betekenen. Voor de huurder die een ongebouwde onroerende zaak bedrijfsmatig gebruikt is dat risico evident. Net zoals de pachter, die het gepachte altijd bedrijfsmatig gebruikt, zal hij langetermijnplannen voor zijn onderneming maken. Daarbij zal hij echter altijd het risico van een beëindiging (soms zelfs op heel korte termijn) van de huurovereenkomst moeten incalculeren. Dat betekent ofwel dat de huurder of pachter het risico moet nemen dat hij te plegen investeringen niet kan terugverdienen, ofwel dat hij van die investeringen moet afzien. Mijns inziens brengt het ontbreken van bescherming tegen opzegging van de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak in veel gevallen een te groot risico met zich voor de huurder. De bescherming die een pachter van los land met een reguliere pachtovereenkomst geniet doet wel recht aan zijn belangen als ondernemer. Op de vraag in hoeverre (ondernemers)risico’s voor rekening van de huurder zouden moeten en mogen blijven kom ik in hoofdstuk 7 terug.

De pachter van los land met een reguliere pachtovereenkomst heeft ook een sterkere positie dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak in de situatie waarin de verpachter ten onrechte de overeenkomst heeft opgezegd omdat hij het verpachte zelf duurzaam in gebruik wil nemen of hij de bestemming wil wijzigen in niet voor de landbouw betrekkelijke doeleinden. De pachter kan dan aanspraak maken op schadevergoeding en bij het geldend maken van die aanspraak gebruikmaken van het weerlegbare rechtsvermoeden dat die wil niet aanwezig is geweest als de verpachter zijn voornemen niet binnen een jaar heeft uitgevoerd.6 Een huurder van een ongebouwde onroerende zaak die het gehuurde heeft moeten ontruimen omdat de verhuurder stelt het gehuurde zelf te gaan gebruiken en/of daaraan een andere bestemming te geven, kan geen gebruik maken van enig rechtsvermoeden. De gewezen huurder die constateert dat de verhuurder de gestelde plannen toch niet uitvoert, zou kunnen trachten om zijn instemming met de huuropzegging te vernietigen wegens dwaling en/of bedrog of een beroep doen op misbruik van recht. Als hij een procedure heeft gevoerd waarbij de rechter tot het oordeel is gekomen dat de huurovereenkomst terecht is opgezegd, zou hij wellicht een herzieningsprocedure kunnen starten. Ook zou de huurder ervoor kunnen kiezen om de beëindiging van de huurovereenkomst niet aan te tasten, maar een schadevergoeding van de verhuurder te vorderen op grond van onrechtmatige daad. De verhuurder heeft dan immers op oneigenlijke gronden de huurovereenkomst beëindigd, wat mijns inziens als onrechtmatige daad kan worden gekwalificeerd. De wet kent echter geen bepaling die vergelijkbaar is met artikel 7:373 BW die geldt voor alle huurovereenkomsten (waaronder die betreffende een ongebouwde onroerende zaak). De huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan zich derhalve niet beroepen op een wettelijk rechtsvermoeden dat de wil van de verhuurder om het gehuurde zelf te gaan gebruiken en/of daaraan een andere bestemming te geven niet aanwezig is geweest als hij zijn gestelde plannen niet binnen een bepaalde termijn verwezenlijkt. Dit betekent in ieder geval al dat de gewezen huurder in alle gevallen de bewijslast draagt van de stelling dat zijn voormalig verhuurder ten tijde van de opzegging en/of beëindiging van de huurovereenkomst niet de wil had om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen of daaraan een andere bestemming te geven. Dat bewijs zal vaak moeilijk te leveren zijn.7 Daarnaast zal de huurder, als hij het bewijs van de ontbrekende wil bij de verhuurder kan leveren, moeten bewijzen dat hij daardoor schade lijdt en zal hij de hoogte van de schade moeten onderbouwen. Tot slot is het nog de vraag of de rechter het op oneigenlijke gronden opzeggen van de huurovereenkomst zal aanmerken als een onrechtmatige daad of een tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst waardoor het toewijzen van een schadevergoeding gerechtvaardigd is. De kans dat een dergelijke actie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak zal slagen, is derhalve een stuk kleiner dan de kans dat een actie van de pachter op grond van artikel 7:373 BW zal slagen.