3.3 Jurisprudentie

De rechtspositie van een huurder kan niet worden vastgesteld op basis van enkel de relevante wetsbepalingen. Hoe deze wetsbepalingen in concrete situaties moeten worden toegepast, in welke gevallen ze eventueel buiten toepassing moeten blijven en wat heeft te gelden in situaties die de wet niet regelt, wordt door de rechter bepaald. Ook de jurisprudentie dient dus te worden geraadpleegd om vast te stellen wat de rechtspositie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is.

In deze paragraaf zal een aantal uitspraken worden besproken van procedures waarin de huurder van een ongebouwde onroerende zaak een beroep deed op de op de aanvullende of beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Nu er bij toepassing van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid altijd sprake is van een beoordeling aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval, is deze jurisprudentie onvermijdelijk casuïstisch van aard. Desalniettemin kan op basis van de te bespreken uitspraken wel een algemene lijn worden geschetst ten aanzien van de mogelijkheden die de beperkt beschermde huurder van ongebouwde onroerende zaken heeft om zijn bescherming tegenover de verhuurder uit te breiden door een beroep op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid te doen. Meer concreet: uit de jurisprudentie kan worden afgeleid in welke omstandigheden een beroep op de (meestal beperkende) werking van de redelijkheid en billijkheid voor de huurder meer of minder kans van slagen heeft. De uitspraken die zullen worden besproken zien overigens allemaal op toepassing van de redelijkheid en billijkheid in het kader van een door de verhuurder gepleegde huuropzegging. In de praktijk blijkt dat in het huurrecht de redelijkheid en billijkheid het meest wordt toegepast als de rechter moet oordelen over een huuropzegging door de verhuurder, zodat er voor die gevallen voldoende jurisprudentie voorhanden is om meer algemene uitspraken over de rechtspositie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak te kunnen doen.

Tot slot zal een tweetal procedures worden besproken waarin de huurder een beroep heeft gedaan op misbruik van bevoegdheid door de verhuurder. Ook hier geldt dat de toepassing van dit artikel altijd plaatsvindt op basis van de concrete omstandigheden van het geval en dat een beroep op misbruik van bevoegdheid meestal wordt gedaan om te proberen onder een door de verhuurder gepleegde huuropzegging uit te komen. Ook hier kunnen, ondanks dat het maar een tweetal procedures betreft, algemenere uitspraken worden gedaan over de mogelijkheden die de huurder heeft om met succes een beroep op het bepaalde in artikel 3:13 BW te doen.