5.5.4.1 Algemeen

Op de Franse huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak zijn niet alleen de bepalingen uit de bail commercial van toepassing, maar ook ‘algemene bepalingen’ die in de Code Civil zijn opgenomen. Deze algemene bepalingen, opgenomen in artikel 1714-1751-1 CC, zijn in beginsel op alle huurovereenkomsten van toepassing en derhalve ook op de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak die onder de werking van de bail commercial valt. Dit systeem vertoont dus gelijkenis met dat van het Nederlandse huurrecht, dat ook een systeem kent met ‘algemene bepalingen’ (opgenomen in artikel 7:201-7:231 BW) en ‘bijzondere bepalingen’ (voor bedrijfsruimte opgenomen in artikel 7:290 e.v. BW), met dien verstande dat de reikwijdte van de bail commercial ruimer is dan die van de Nederlandse 290-bedrijfsruimte. De Code Civil bevat onder meer bepalingen over gebreken aan het gehuurde, de natrekkingsregeling en het wegneemrecht, de staat van oplevering van het gehuurde en eventuele verkoop van het gehuurde door de verhuurder. In deze paragraaf ga ik ook in op de regeling over het wijzigen van de bedrijfsactiviteiten die is opgenomen in de bail commercial. Nederland kent geen vergelijkbare regeling.

De regeling omtrent de onderhoudsverplichting en herstel van gebreken is ook in Frankrijk relevant. Aan een ongebouwde onroerende zaak kunnen immers gebreken kleven, waardoor het gehuurde niet (geheel) geschikt is voor het overeengekomen gebruik. De relevantie van de regeling neemt toe als de kwalificatie van het gehuurde op enig moment verandert op grond van de (contractuele) natrekkingsregeling. Op het moment dat door de huurder gerealiseerde bebouwing eigendom wordt van de verhuurder, gaat de onderhoudsverplichting voor de bebouwing ook op de verhuurder over.

De onderhoudsverdeling is opgenomen in de Code Civil. De verhuurder moet, tenzij in de huurovereenkomst anders is overeengekomen, het gehuurde in goede staat houden en alle noodzakelijke reparaties aan de zaak verrichten, uitgezonderd het klein, dagelijks onderhoud.1 Deze kleine herstellingen moet de huurder uitvoeren.2 Wat tot het klein, dagelijks onderhoud wordt gerekend ligt niet limitatief in de wet vast, maar wordt bepaald aan de hand van wat ter plaatse gebruikelijk is. Wat in Frankrijk gebruikelijk is, komt grotendeels overeen met wat in Nederland in het Besluit kleine herstellingen is vastgelegd. Werkzaamheden die noodzakelijk zijn geworden door normale slijtage en ouderdom of door overmacht komen voor rekening van de verhuurder.3

De mogelijkheid om in de huurovereenkomst af te wijken van de wettelijke onderhoudsplicht van de verhuurder is overigens niet onbeperkt. Of een dergelijke clausule toelaatbaar is, wordt onder meer beoordeeld in het licht van de overige verplichtingen van de huurder, de ouderdom van het gehuurde, de vraag of de werkzaamheden als gevolg van een besluit van een overheidsorgaan4 moeten worden uitgevoerd en de verplichting van de verhuurder om het gehuurde geschikt te maken en houden voor het overeengekomen gebruik.5 Groot onderhoud en het onderhoud dat noodzakelijk is vanwege de ouderdom van het gehuurde kan nooit ten laste van de huurder worden gebracht.6

De verhuurder is aansprakelijk voor alle gebreken aan het gehuurde die het gebruik ervan onmogelijk maken, zelfs als hij de gebreken niet kende bij aanvang van de huurovereenkomst.7 Dit is een belangrijk verschil met het Nederlandse recht, waarbij de verhuurder zijn aansprakelijkheid voor gebreken deels kan uitsluiten. Indien bij een Franse ongebouwde onroerende zaak bijvoorbeeld sprake is van bodemverontreiniging waardoor het gehuurde niet geschikt is voor de overeengekomen bestemming, dan is de verhuurder daarvoor aansprakelijk; hij kan dit risico niet bij de huurder neerleggen. De verhuurder is niet aansprakelijk voor stoornis door derden zonder bewering van recht.8 Wordt de huurder echter gestoord in het huurgenot door een aanspraak die de eigendom van het gehuurde betreft, dan kan de huurder aanspraak maken op een verlaging van het huurgenot, mits de overlast aan de verhuurder kenbaar is gemaakt.9 Als de verhuurder de gebreken niet herstelt nadat de huurder hem daarom heeft verzocht, heeft de huurder het recht om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.10 De rechter zal onderzoeken of de tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen.

Als het gehuurde door toeval geheel vergaat, wordt de huurovereenkomst van rechtswege beëindigd. Als het gehuurde door toeval gedeeltelijk vergaat, heeft de huurder, afhankelijk van de omstandigheden, het recht op een verlaging van de huurprijs of ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder heeft geen recht op schadevergoeding.11

De verhuurder mag gedurende de huurtijd het uiterlijk van het gehuurde niet wijzigen.12 De huurder is verplicht om dringende werkzaamheden aan het gehuurde toe te staan en moet het ongemak dat daardoor ontstaat voor lief nemen. Duren de werkzaamheden echter meer dan drie weken, dan heeft de huurder recht op een vermindering van de huurprijs naar rato van het verminderde huurgenot.13 Deze regeling lijkt op de Nederlandse regeling van artikel 7A:1591 BW, die geldt tot 1 augustus 2003, waarin is bepaald dat de huurder na veertig dagen aanspraak kan maken op een schadevergoeding in geval van dringende werkzaamheden. Deze regeling is vervangen door het huidige artikel 7:220, waarin geen specifieke termijn meer is opgenomen. De regeling van artikel 1724 CC is van regelend recht, zodat in beginsel in de huurovereenkomst kan worden bepaald dat de huurder geen recht heeft op schadevergoeding of verlaging van de huurprijs, ook als de werkzaamheden meer dan veertig dagen in beslag nemen. De Franse rechter past een dergelijke uitzondering echter restrictief toe; als de verhuurder niet te goeder trouw is wat betreft de uitvoering van de werkzaamheden, kan hij zich niet op de uitzondering beroepen.14

Huurder en verhuurder zijn sinds 1 september 2014 verplicht om in een nieuwe of hernieuwde huurovereenkomst een nauwkeurig overzicht op te nemen van alle uitgaven, belastingen en kosten die verband houden met de huur, met daarbij vermeld de verdeling daarvan tussen huurder en verhuurder. De verhuurder moet de huurder jaarlijks een overzicht verstrekken van deze kosten.15 Dit overzicht moet uiterlijk op 30 september van het opvolgend jaar zijn verstrekt.16 Deze regeling vertoont derhalve gelijkenis met die van de servicekosten in artikel 7:259 BW. De verhuurder moet de huurder bovendien iedere drie jaar een onderhoudsplan plus begroting verstrekken voor de drie volgende jaren en een overzicht van de werkzaamheden met bijbehorende kosten die hij de drie jaar daarvoor heeft verricht.17 De overzichten moeten uiterlijk twee maanden na het verstrijken van de driejaarlijkse periode worden verstrekt. De huurder heeft altijd recht op inzage van de onderliggende documenten waaruit de genoemde prijzen blijken.18 Voor huurovereenkomsten die vóór 1 september 2014 zijn aangegaan of hernieuwd geldt dat de verhuurder enkel kosten bij de huurder in rekening kan brengen als deze kostenpost specifiek in de huurovereenkomst is vermeld.19

De Franse regeling over de staat van oplevering van het gehuurde komt overeen met de Nederlandse. Partijen worden geacht bij aanvang van de huur, bij overdracht van de onderneming en bij teruggave van het gehuurde de staat van het gehuurde vast te leggen. Zij kunnen dat zelf doen, laten doen door hen aangewezen personen of, als zij daar niet uitkomen, door een gerechtsdeurwaarder. Laten zij dit achterwege, dan heeft dat tot gevolg dat de verhuurder zich niet kan beroepen op het wettelijk vermoeden van artikel 1731 Code Civil.20 In laatstgenoemd artikel is bepaald dat de huurder bij het ontbreken van een staat van het gehuurde wordt verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen en dat hij het in dezelfde staat moet teruggeven. De huurder kan tegenbewijs leveren tegen deze veronderstelling. Kortom, als de huur onder de werking van de bail commercial valt, heeft het ontbreken van een staat van oplevering tot gevolg dat de verhuurder niet zonder meer kan stellen dat het gehuurde in goede staat was bij aanvang van de huur en in diezelfde staat moet worden opgeleverd. De verhuurder zal moeten bewijzen dat de staat van oplevering bij het einde van de huur anders is dan die bij aanvang van de huur. Deze regeling geldt in Nederland voor alle huurovereenkomsten die vanaf 1 augustus 2003 zijn aangegaan.21 Als er wel een staat van oplevering is gemaakt, geldt zowel in Frankrijk als in Nederland dat de huurder volgens die staat moet opleveren, uitgezonderd normale slijtage.22

Schade die ontstaat tijdens de huurtijd wordt ook in Frankrijk geacht door de huurder te zijn veroorzaakt, tenzij de huurder het tegendeel bewijst.23 In geval van brand is de huurder ook aansprakelijk, tenzij hij aantoont dat de brand door toeval of overmacht is ontstaan of door een gebrek aan de constructie van het gehuurde, of dat de brand van een belendend pand is overgeslagen.24

In artikel 1743 Code Civil is het Franse equivalent van de regeling ‘koop breekt geen huur’ opgenomen. In dit artikel is bepaald dat de verkrijger van een verhuurde zaak de huurder niet kan ‘verdrijven’ als er sprake is van een ‘authentieke’ huurovereenkomst25 of een huurovereenkomst met een ‘date certaine’. Het begrip ‘date certaine’ is een begrip uit het Franse overeenkomstenrecht dat we in Nederland niet als zodanig kennen. In artikel 1328 Code Civil is vastgelegd dat tegenover derden geen beroep kan worden gedaan op de datum van ondertekening van een onderhandse overeenkomst; dat is eerst mogelijk vanaf de datum van registratie, vanaf de dag van de dood van een van de partijen die ondertekend heeft of vanaf de dag waarop de inhoud van de overeenkomst is aangehaald in een akte van een ambtenaar, zoals een proces-verbaal van constatering. In de huurovereenkomst kan echter worden bepaald dat de verkrijger de huurovereenkomst wel kan beëindigen. De (oorspronkelijke) verhuurder is dan, mits de huurovereenkomst authentiek is of een ‘date certaine’ heeft, wel een schadevergoeding aan de huurder verschuldigd.26 In geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak in de zin van artikel L. 145-1 CdC is deze schadevergoeding gelijk aan het totaal van de huurprijs die nog tot het einde van de huurovereenkomst verschuldigd zou zijn.27 Zolang deze vergoeding niet is voldaan door de oorspronkelijke verhuurder, of de verkrijger als de verhuurder in gebreke blijft, kan de huurder niet tot ontruiming worden gedwongen.28

Zowel in Frankrijk als in Nederland is het gebruikelijk in de huurovereenkomst te omschrijven voor welke activiteit(en) de huurder de gehuurde onroerende zaak mag gebruiken. In Nederland is de huurder dan ook verplicht om het gehuurde (enkel) voor die activiteit te gebruiken. Doet hij dat niet, dan kan dat reden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. In Frankrijk is dat anders. In geval van een bail commercial is het de huurder toegestaan om zijn activiteiten deels of geheel te wijzigen.

De regeling voorziet in de mogelijkheid voor de huurder van een commerciële ruimte, of dat nu een gebouwde of een ongebouwde onroerende zaak is, om aan de oorspronkelijk overeengekomen activiteiten gerelateerde of aanvullende activiteiten te ondernemen in het gehuurde. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan in de door hem gebouwde commerciële ruimte dus meer activiteiten gaan uitoefenen dan hij oorspronkelijk met de verhuurder is overeengekomen. Dat geeft hem meer mogelijkheden om een – eventueel tegenvallende – exploitatie rendabel(er) te maken. De huurder moet zijn voornemen om deze extra activiteiten te gaan uitvoeren dan wel vooraf kenbaar maken aan de verhuurder. De verhuurder heeft dan twee maanden de tijd om te laten weten of hij instemt met deze activiteiten. Laat hij binnen deze termijn weten niet in te stemmen, dan kan ieder van de partijen de rechtbank vragen om te bepalen of de activiteiten door de huurder mogen worden ondernomen. Als de aanvullende activiteiten de huurwaarde van het gehuurde verhogen, dan mogen deze activiteiten worden meegenomen vanaf de eerste driejaarlijkse huurprijsherziening die volgt op de aankondiging van de wijziging door de huurder. De aanvullende activiteiten moeten echt invloed hebben op de huurwaarde van het gehuurde zelf, wil de verhuurder de huurprijs kunnen verhogen.29 Het feit dat de aanvullende activiteit een nieuwe markt opent voor de huurder kan een element zijn dat relevant is bij de huurwaardebepaling.30 Dit recht kan overigens niet worden uitgeoefend door de eerste huurder als het gehuurde onderdeel uitmaakt van een constructief geheel gedurende de eerste negen jaar vanaf de aanvang van de exploitatie.31 Bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak is deze uitzondering niet relevant, aangezien een ongebouwde onroerende zaak geen onderdeel kan uitmaken van een constructief geheel. Van een verhoging van de huurprijs betreffende een ongebouwde onroerende zaak vanwege een uitbreiding van de activiteiten van de huurder zal mijns inziens overigens ook niet snel sprake kunnen zijn. Ik kan me niet snel indenken welke activiteiten in een door de huurder gebouwde commerciële ruimte de waarde van de ondergrond zouden beïnvloeden.

De huurder kan in bepaalde omstandigheden ook worden gemachtigd om activiteiten in het gehuurde te ondernemen die zelfs geheel afwijken van de overeengekomen (contractuele) bestemming van het gehuurde. Deze activiteiten moeten dan wel passen binnen de in het bestemmingsplan opgenomen bestemming van de onroerende zaak en bij de soort onroerende zaak en de staat daarvan. De andere activiteiten moeten derhalve wel in de door de huurder op de ongebouwde onroerende zaak gerealiseerde bebouwing kunnen worden uitgevoerd. Bij de beoordeling van het verzoek wordt gekeken naar de economische omstandigheden en naar de noodzaak voor een objectief gezien goede bedrijfsvoering.32 De huurder moet zijn verzoek zowel aan zijn verhuurder als aan schuldeisers van zijn onderneming richten. De schuldeisers kunnen voorwaarden aan hun toestemming verbinden. De verhuurder moet binnen één maand na ontvangst van het verzoek dit verzoek doorgeleiden aan huurders die dezelfde of vergelijkbare activiteiten uitoefenen als de activiteiten die zijn omschreven in het verzoek van de huurder. Zij moeten binnen één maand daarop laten weten hoe zij tegenover het verzoek van hun collega-huurder staan. De verhuurder moet binnen drie maanden laten weten of hij het verzoek weigert of (onder voorwaarden) aanvaardt. Doet hij dat niet, dan wordt het verzoek geacht te zijn geaccordeerd.33 Aan de toestemming kan de verhuurder bijvoorbeeld de voorwaarde van het betalen van een schadevergoeding of een hogere huurprijs verbinden.34 Als huurder en verhuurder het niet eens worden over de gewenste wijziging, kan de rechtbank de huurder machtigen om de wijziging door te voeren, tenzij de verhuurder een zwaarwegend en legitiem motief heeft om de wijziging te weigeren.35

Wanneer de huurder zijn bedrijfsactiviteiten wil wijzigen terwijl hij met pensioen gaat of een invaliditeitsuitkering krijgt, heeft de verhuurder een voorkeursrecht van koop van de onderneming. De huurder moet de verhuurder in de gelegenheid stellen om dit recht uit te oefenen, op het moment dat hij het verzoek tot wijziging aan zijn verhuurder doet. De verhuurder heeft vervolgens twee maanden de tijd om zijn voorkeursrecht uit te oefenen. Oefent hij zijn voorkeursrecht niet uit en heeft hij de kwestie ook niet binnen de termijn van twee maanden voorgelegd aan de rechtbank, dan wordt hij geacht akkoord te zijn met het verzoek tot wijziging van de activiteiten.36

De huurder kan zijn verzoek tot wijziging overigens op ieder gewenst moment weer intrekken, tot twee weken nadat een gerechtelijke uitspraak in kracht van gewijsde is gegaan. Hij moet dan wel alle proceskosten voor zijn rekening nemen.37