4.2.1 Doel en aard van de overeenkomst

Pacht kan worden gezien als een bijzondere vorm van huur.1 Ingevolge artikel 7:311 BW is sprake van pacht indien de verpachter zich verbindt aan de pachter een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik – los land en/of een hoeve – te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Het verschil tussen pacht van los land en de huur van een ongebouwde onroerende zaak is wat het object betreft enkel gelegen in de bestemming van de onroerende zaak die in gebruik wordt gegeven. Is die bestemming landbouw, dan is er sprake van pacht. Er is sprake van landbouw bij bedrijfsmatige akkerbouw, weidebouw, veehouderij, pluimveehouderij, tuinbouw (waaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen), teelt van griendhout en riet en elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.2 Omdat het verschil tussen het huurobject bij de pacht van los land en de huur van een ongebouwde onroerende zaak zo minimaal is, is de vergelijking van de positie van de pachter (van los land) erg interessant in het kader van dit proefschrift.

Net zoals bij huur staat het partijen niet vrij om overeen te komen dat hun rechtsverhouding niet als pacht wordt beschouwd, indien die rechtsverhouding wel aan alle elementen van de definitie van een pachtovereenkomst voldoet.3 Vanwege het dwingendrechtelijk karakter van de definitiebepaling kan de meest gerede partij (veelal de pachter) zich ook geruime tijd nadat de overeenkomst is aangegaan nog beroepen op pachtbescherming, ook al hebben partijen de overeenkomst niet als pacht aangeduid. Een beroep op deze pachtbescherming zal slechts in bijzondere gevallen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht.4

Pacht is, evenals huur, een obligatoire overeenkomst. In titel 5 van boek 7 zijn de specifieke bepalingen betreffende pacht opgenomen.5 Daarnaast zijn ook het verbintenissenrecht dat is opgenomen in boek 6 BW en het goederenrecht uit boek 3 BW (uiteraard voor zover toepasbaar) van toepassing. Zo blijkt uit de hiervoor aangehaalde uitspraak van de Pachtkamer van het Hof Arnhem dat – zij het in bijzondere omstandigheden – een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid mogelijk is. Ook een beroep op misbruik van omstandigheden bij het aangaan van de pachtovereenkomst is mogelijk.6 Omdat pacht een obligatoire overeenkomst is, betreft het hier een persoonlijk recht dat in beginsel geen goederenrechtelijke werking heeft. In beginsel, want ingevolge de bepaling ‘koop breekt geen pacht’ gaan rechten en verplichtingen van de verpachter bij overdracht over op de verkrijger.7 De regeling is gelijk aan de regeling ‘koop breekt geen huur’.8 Het enige verschil is dat de regeling bij pacht van semi-dwingend recht is en bij huur van regelend recht. Dat maakt dat de pachtovereenkomst een sterkere derden werking heeft dan de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak. In die zin is de positie van de pachter sterker dan die van de huurder.

Anders dan bij huur bepaalt de wet dat een pachtovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan.9 Een pachtovereenkomst die mondeling is aangegaan is weliswaar rechtsgeldig, doch de meest gerede partij kan schriftelijke vastlegging van de overeenkomst vorderen.10 Het schriftelijkheidsvereiste hangt samen met het vereiste van goedkeuring van de pachtovereenkomst door de grondkamer.11 Het vereiste van goedkeuring vooraf van de pachtovereenkomst is ingevoerd met de Pachtwet 1937. Voor die tijd gaat de wetgeving nog uit van de gelijkheid van contractspartijen. In de praktijk is echter geen sprake van gelijkheid, zodat de pachter vrijwel geen bescherming geniet tegen de verpachter, die veelal een sterkere positie heeft, zeker in tijden van schaarste van grond. De pachter is derhalve afhankelijk van ‘de verpachter, de natuur/het weer, de economischeconjunctuur en het niet altijd ongunstige toeval’.12 De belangrijkste gronden om goedkeuring te onthouden zijn dat de overeengekomen pachtprijs dan wel vergoeding, in aanmerking genomen de verdere inhoud van de overeenkomst, hoger is dan wettelijk is toegelaten of als de overige verplichtingen die voor de pachter uit de overeenkomst voortvloeien als buitensporig moeten worden beschouwd. Voorbeelden van verplichtingen die in bepaalde gevallen als buitensporig zou kunnen worden beschouwd zijn een beperking van de exploitatievrijheid van de pachter13 en een beding waarbij de pachter zijn recht op een schadevergoeding op grond van de Onteigeningswet aan de verpachter cedeert.14

Op het achterwege laten van het vragen (en verkrijgen) van goedkeuring van de pachtovereenkomst staat een sanctie: de verpachter kan geen rechtsvordering tot betaling van de pachtprijs tegen de pachter instellen en de pachtovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd, zonder dat een van de partijen de overeenkomst kan opzeggen.15

Belangrijk om te constateren is dat het schriftelijkheids- en goedkeuringsvereiste en de daaraan gekoppelde sanctie niet van toepassing zijn in geval van hectarepacht. Bij geliberaliseerde pacht zijn deze bepalingen wel van toepassing, doch de toetsing van de pachtovereenkomst is beperkter dan bij een reguliere pachtovereenkomst. De grondkamer toetst enkel of de ‘overige verplichtingen’16 van de pachter niet als buitensporig moeten worden beschouwd, of door de overeenkomst algemene belangen van de landbouw zouden worden geschaad en of de overeenkomst bepalingen bevat die in strijd zijn met titel 7.5 BW – voor zover die bepalingen gelet op de in artikel 7:397 BW genoemde artikelen überhaupt van toepassing zijn.17

Het schriftelijkheids- en goedkeuringsvereiste dat geldt voor pachtovereenkomsten kent geen vergelijkbaar vereiste in het huurrecht.18 Een huurovereenkomst is vormvrij en er is geen enkele instantie waaraan een huurovereenkomst ter goedkeuring moet worden voorgelegd. De pachter met een reguliere pachtovereenkomst en een geliberaliseerde pachtovereenkomst worden door de wetgever beter beschermd dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Door de verplichte toetsing zal een pachter van los land met een reguliere pachtovereenkomst namelijk niet in de situatie komen dat hij door zijn verpachter een overeenkomst ‘opgedrongen’ krijgt met daarin al te ongunstige voorwaarden. Hoewel de toetsing bij geliberaliseerde pacht beperkter is dan bij reguliere pacht, worden de ‘overige verplichtingen’ die de pachter aangaat wel getoetst. Een huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan, als de (sterkere) verhuurder hem een huurovereenkomst aanbiedt, niet terugvallen op een wettelijk verplichte toetsing waarbij onder meer wordt nagegaan of hem geen buitensporige verplichtingen worden opgelegd. Een verpachter die een voor de pachter ongunstige overeenkomst aangaat en aan de verplichte toetsing door de grondkamer tracht te ontkomen door de overeenkomst niet ter goedkeuring in te sturen, wordt bestraft doordat hem dan op grond van artikel 7:322 BW geen rechtsvordering tot betaling van de pachtprijs toekomt en hij de overeenkomst niet kan opzeggen. Dit geeft de pachter de mogelijkheid om de verpachter te dwingen de overeenkomst toch ter goedkeuring in te sturen, simpelweg door betaling van de pachtprijs op te schorten.19 De enige actie die de verpachter dan kan nemen om alsnog betaling van de pachtprijs te verkrijgen is immers om ervoor te zorgen dat de pachtovereenkomst zo snel mogelijk wordt goedgekeurd.

Mijns inziens is het vereiste van goedkeuring van de overeenkomst door een onafhankelijke instantie een goed instrument om de in de regel zwakkere partij – in dit geval de pachter – te beschermen tegen de sterkere partij. Met name de toetsing van de hoogte van de door de pachter verschuldigde pachtprijs en zijn overige verplichtingen vind ik een groot voordeel. Een toetsing op deze punten zou ook in geval van huur van ongebouwde onroerende zaken een grote verbetering van de positie van de huurder betekenen. In het voorgaande hoofdstuk is immers al geconstateerd dat in de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak dusdanige bepalingen kunnen worden opgenomen dat de huurder een groot financieel risico loopt als hij investeringen in het gehuurde pleegt. Die investeringen kunnen op grond van de huurovereenkomst zelfs verplicht zijn. Zou de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak aan eenzelfde toetsing als een pachtovereenkomst worden onderworpen, dan de toetsende instantie in ieder geval controleren of de huurder niet buitensporig veel verplichtingen opgelegd krijgt. Is dat wel het geval, dan zou de toetsende instantie de huurovereenkomst kunnen wijzigen of vernietigen. Het ligt mijns inziens voor de hand om een dergelijke toetsing te laten plaatsvinden door de kantonrechter. De kantonrechter is immers ook degene die al dan niet goedkeuring verleent voor afwijkende bedingen in een huurovereenkomst betreffende 290-bedrijfsruimte.20 Ik meen echter dat de huurder van een ongebouwde onroerende zaak op meer punten bescherming behoeft dan een toetsing van de verplichtingen die in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Als de bescherming op die punten er is, is een voorafgaande toetsing niet meer noodzakelijk. Ik heb derhalve geen toetsing van de huurovereenkomst in mijn voorstel tot verbetering van de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak opgenomen.