4.2.2 Dwingend/aanvullend recht

De pachter met een reguliere pachtovereenkomst geniet de grootste bescherming van semi-dwingendrechtelijke bepalingen. Hij wordt onder meer beschermd op het gebied van de pachtprijs en de mogelijkheden voor de verpachter om de pachtovereenkomst te beëindigen. Op de mogelijkheden voor beëindiging ga ik hierna nader in. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft op die gebieden geen semi-dwingendrechtelijke bescherming. De positie van de pachter met een reguliere pachtovereenkomst is dan ook zeker sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.

Een geliberaliseerde pachtovereenkomst kan worden aangegaan voor een duur van maximaal zes jaar of langer dan zes jaar. Afhankelijk van de duur van de pachtovereenkomst zijn bepaalde artikelen uit titel 7.5 BW niet van toepassing.2 De pachter met een geliberaliseerde pachtovereenkomst die voor meer dan zes jaar is aangegaan, geniet semi-dwingendrechtelijke bescherming door het vereiste van goedkeuring van een schriftelijke pachtovereenkomst, bepalingen over de (hoogst toelaatbare) pachtprijs, het verbod om zonder schriftelijke toestemming van de verpachter de bestemming, inrichting of gedaante van het verpachte geheel of gedeeltelijk te veranderen en de mogelijkheden voor de verpachter om de pachtovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. De pachter met een geliberaliseerde pachtovereenkomst die voor maximaal zes jaar is aangegaan, heeft iets minder bescherming dan de pachter met een geliberaliseerde pachtovereenkomst van meer dan zes jaar. Eerstgenoemde pachter wordt namelijk niet beschermd ten aanzien van de (hoogst toelaatbare) pachtprijs.

De pachter met een geliberaliseerde pachtovereenkomst geniet geen bescherming ten aanzien van opzegging van de pachtovereenkomst door de verpachter.3 De bescherming van een gebruiker van een onroerende zaak tegen beëindiging van de overeenkomst door de eigenaar, althans degene die de onroerende zaak ter beschikking stelt, is in mijn ogen een van de belangrijkste elementen van de wettelijke regeling. De gebruiker die een bepaalde mate van zekerheid heeft dat hij de onroerende zaak gedurende een bepaalde periode in beginsel kan blijven gebruiken, kan daar zijn plannen op afstemmen. Desondanks is ook de positie van een pachter met een geliberaliseerde pachtovereenkomst mijns inziens sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Dit omdat de pachtovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan en ter goedkeuring aan de grondkamer moet worden voorgelegd. De grondkamer toetst of de ‘overige verplichtingen’ van de pachter niet als buitensporig moeten worden beschouwd. De positie van de pachter met een geliberaliseerde pachtovereenkomst die voor meer dan zes jaar geldt is nog sterker, aangezien de bepalingen omtrent de (hoogst toelaatbare) pachtprijs in dat geval van toepassing en zelfs van semi-dwingend recht zijn.

Zoals in de inleidende paragraaf reeds is aangegeven, zijn ook in geval van hectarepacht veel artikelen uit titel 7.5 BW niet van toepassing.4 Van de (weinige) bepalingen die bij hectarepacht van semi-dwingend recht zijn, zijn naar mijn mening het verbod voor de pachter om zonder schriftelijke toestemming van de verpachter de bestemming, inrichting of gedaante van het verpachte geheel of gedeeltelijk te veranderen5 en de bepaling ‘koop breekt geen pacht’6 het belangrijkst in het kader van de vergelijking tussen pacht van los land en de huur van een ongebouwde onroerende zaak. In hoofdstuk 6, waarin de knelpunten worden behandeld, zal namelijk onder meer worden ingegaan op de situatie waarin de huurder van een ongebouwde onroerende zaak het gehuurde zelf bebouwt (en derhalve de inrichting en gedaante van het gehuurde verandert) en de situaties waarin de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen (bijvoorbeeld als hij het gehuurde vrij van huur wil verkopen).

De positie van de pachter bij hectarepacht is zwakker dan die van de pachter van los land met een geliberaliseerde of reguliere pachtovereenkomst. Het schriftelijkheidsvereiste geldt niet en de pachtovereenkomst behoeft geen goedkeuring van de grondkamer. Er gelden geen bepalingen omtrent de duur of opzegging van de pachtovereenkomst en ook de bepalingen omtrent de (hoogst toelaatbare) pachtprijs gelden niet. Toch is de positie van de pachter in geval van hectarepacht wel iets sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Dit omdat de bepaling ‘koop breekt geen pacht’ in alle gevallen van semi-dwingend recht is, daar waar de bepaling ‘koop breekt geen huur’7 slechts van regelend recht is als het huurobject een ongebouwde onroerende zaak is. De verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak kan derhalve in de huurovereenkomst opnemen dat de huurovereenkomst eindigt bij verkoop, zodat hij het gehuurde altijd vrij van huur – en derhalve in de regel voor een hogere prijs – kan verkopen, terwijl de verpachter van los land deze mogelijkheid niet heeft.

Uiteraard kan niet alleen op basis van de toepasselijkheid van semi-dwingendrechtelijke bepalingen worden geconcludeerd wat de positie is van de pachter van los land ten opzichte van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Om de vergelijking te kunnen maken, zal naar de inhoud van de verschillende bepalingen moeten worden gekeken. Die inhoud komt in de volgende subparagraaf aan de orde.