1.3.4 Connexiteitsleer

Een ongebouwde onroerende zaak wordt niet altijd als op zichzelf staand object gebruikt door een huurder. Zo kan een huurder een perceel huren om te gebruiken ten behoeve van de door hem in de directe nabijheid geëxploiteerde onderneming, bijvoorbeeld als parkeerterrein. In bepaalde gevallen is op de huurovereenkomst betreffende de ongebouwde onroerende zaak het huurregime van toepassing dat geldt voor de door de huurder gebruikte gebouwde onroerende zaak. Dit is het geval als de ongebouwde onroerende zaak als ‘aanhorigheid’ in de zin van artikel 7:290 lid 3 moet worden aangemerkt. De criteria om te beoordelen of een zaak als aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW moet worden aangemerkt, staat bekend als de ‘connexiteitsleer’. Men spreekt ook wel van ‘meekleuring’ van het huurregime. De term ‘meekleuring’ is wellicht wat misleidend. Gedurende de huurtijd zal het toepasselijke huurregime immers niet snel wijzigen; het gaat erom te bepalen welk regime bij het aangaan van de huurovereenkomst van toepassing is op de huur van de ongebouwde onroerende zaak. In deze paragraaf zal ik daarom enkel de term ‘connexiteit’ gebruiken. Omdat niet alleen een ongebouwde onroerende zaak, maar ook een gebouwde onroerende zaak als connexe zaak kan worden aangemerkt op grond van de connexiteitsleer, gebruik ik in deze paragraaf enkel de term ‘connexe zaak’ en niet ‘ongebouwde onroerende zaak’. In de praktijk zijn veel connexe zaken overigens wel ongebouwde onroerende zaken, zoals uit de aangehaalde jurisprudentie blijkt.

De criteria die worden gehanteerd om te bepalen of het huurregime dat van toepassing is op een gehuurde onroerende zaak het regime van een andere (gebouwde) onroerende zaak volgt, zijn ontleend aan het zogenoemde Fietsenstallingarrest.1 In dit arrest gaat het om de vraag of een door een huurder gehuurde bedrijfsruimte die als fietsenstalling werd gebruikt het regime volgt van de rijwiel- en bromfietshandel die de huurder aan de overkant van de straat uitoefent. De Hoge Raad overweegt in dit arrest onder meer dat daarvoor noodzakelijk is dat in de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat het gehuurde wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder ‘gebezigde ruimten’ als bedrijfsruimte wordt gebruikt. Die instemming kan eventueel worden afgeleid uit het feit dat de aard van het verhuurde meebrengt dat het niet anders dan als onderdeel van de gehele door de huurder gebruikte ruimte kan worden gezien. Uit dit arrest volgt derhalve dat er sprake moet zijn van instemming van de verhuurder dat het gehuurde tezamen met een andere door de huurder ‘gebezigde’ ruimte als bedrijfsruimte wordt gebruikt. Die instemming kan worden afgeleid uit de aard van het gehuurde. Kan het gehuurde niet anders dan als onderdeel van de gehele bedrijfsruimte die de huurder exploiteert worden gebruikt, dan volgt het huurregime van de ‘erbij’ gehuurde ruimte dat van de bedrijfsruimte.

De criteria die in het Fietsenstallingarrest worden gehanteerd, zijn overigens eerder al toegepast, bijvoorbeeld door de kantonrechter te Rotterdam in een vonnis van 21 juni 1978.2 De kantonrechter oordeelt dat een ruimte die wordt verhuurd als stalling voor de bedrijfsauto van een melkhandelaar reeds bij de aanvang van de huur wordt verhuurd met het oog op de uitoefening van de melkhandel en de handelaar het onderstuk/loods op voor eenieder kenbare wijze als onderdeel van de door hem uitgeoefende melkhandel gebruikt. Uitoefening van het bedrijf in de ene ruimte is zonder gebruik van de andere ruimte niet mogelijk. De stalling moet daarom tezamen met de van dezelfde eigenaar gehuurde bedrijfsruimte als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW (oud) worden beschouwd.

De connexiteitsleer wordt zowel toegepast bij de huur van gebouwde als bij de huur van ongebouwde onroerende zaken in combinatie met het gebruik van een bedrijfsruimte. In zijn vonnis van 26 februari 19993 maakt de kantonrechter te Rotterdam bij het beoordelen van een huurovereenkomst betreffende parkeerplaatsen in het Groothandelsgebouw onderscheid tussen de parkeerplaatsen die door de huurder (restauranthouder Engels) worden doorverhuurd en de parkeerplaatsen die hij zelf gebruikt ten behoeve van zijn klanten. De parkeerplaatsen die worden doorverhuurd vallen onder het regime van de Huurwet, de parkeerplaatsen voor kort parkeren vallen onder het regime van het restaurant (290-bedrijfsruimte) vanwege hun dienende rol ten behoeve van het restaurant.

Enige jaren later oordeelt de kantonrechter Den Haag over een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak, die als parkeerterrein ten behoeve van een tuincentrum wordt gebruikt.4 Belangrijk detail is dat het tuincentrum door de exploitant van een andere verhuurder werd gehuurd dan het parkeerterrein. Dat dit detail een rol heeft gespeeld in het geschil, blijkt uit het hierna te bespreken arrest van het Hof Den Haag in deze zaak. De kantonrechter oordeelt op basis van de feiten dat verhuurder, de gemeente Den Haag, ermee heeft ingestemd dat de ongebouwde onroerende zaak wordt bestemd om tezamen met het tuincentrum als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Ook overweegt de kantonrechter dat de aard van het parkeerterrein met zich brengt dat het niet anders dan als onderdeel van het tuincentrum kan worden gezien. Daarbij speelt de ligging van het terrein een rol. Niet relevant is of het parkeerterrein ‘essentieel’ is voor de exploitatie van het tuincentrum. Ook de (tijdelijke) duur van de huurovereenkomst betreffende het parkeerterrein die partijen zijn overeengekomen is voor de kantonrechter niet relevant.

De gemeente Den Haag kan zich niet vinden in het oordeel van de kantonrechter en gaat in hoger beroep bij het Hof Den Haag. Het Hof komt echter tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter.5 Het Hof oordeelt dat nu vaststaat dat het tuincentrum een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is en ook vaststaat dat de gemeente ermee heeft ingestemd dat het parkeerterrein en de losse grond door de huurder als onderdeel van het tuincentrum zouden worden gebruikt, en dit feitelijk ook gebeurde, er sprake is van zodanige connexiteit dat het parkeerterrein en de losse grond dienen te worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, althans als bij de bedrijfsruimte van het tuincentrum behorende grond in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW.

De gemeente heeft – zo blijkt uit het arrest – nog een aantal argumenten gebruikt om zich te verzetten tegen het oordeel van de kantonrechter dat op de verhuurde ongebouwde onroerende zaken het regime van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing is. Ten eerste heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat er alleen sprake kan zijn van een onroerende aanhorigheid als de principale (290-) bedrijfsruimte en de connexe zaak van dezelfde verhuurder worden gehuurd. Ten tweede stelt de gemeente dat het parkeerterrein geen onderdeel uitmaakt van het perceel van het tuincentrum en tot slot dat de gemeente geen connexiteit heeft beoogd. Het Hof verwerpt al deze argumenten. Het Hof acht het niet relevant dat het tuincentrum en de van de gemeente gehuurde percelen van verschillende verhuurders worden gehuurd. Het Hof vindt het gegeven dat de gemeente de juridische consequentie van de huurovereenkomst – waarbij partijen voor ogen heeft gestaan dat het verhuurde ten dienste van het tuincentrum zou staan – niet heeft overzien evenmin reden om de parkeerterreinen niet onder het regime van artikel 7:290 e.v. BW te brengen.

Het valt mij op dat het Hof aangeeft dat er sprake is van ‘zodanige connexiteit dat zowel het parkeerterrein als de losse grond dient te worden aangemerkt als de bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW’, ‘althans als bij de bedrijfsruimte van het tuincentrum behorende grond in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW’. Deze formulering doet de vraag rijzen of de connexiteitsleer gezien moet worden als een invulling van het begrip ‘onroerende aanhorigheden’ uit artikel 7:290 lid 3 BW of dat deze leer een ruimer bereik heeft. In het laatste geval kan de leer worden gebruikt om vast te stellen of een ongebouwde onroerende zaak al dan niet als zelfstandig huurobject (of als behorend bij een gebouwde onroerende zaak van welke aard dan ook) moet worden beschouwd. Op het eerste gezicht lijkt het antwoord op deze vraag wellicht niet relevant. De uitkomst is in geval van een connexe zaak bij een 290-bedrijfsruimte immers hetzelfde. Als de ongebouwde onroerende zaak bij de 290-bedrijfsruimte ‘hoort’, is het een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Ook in geval van woonruimte is het eventuele onderscheid niet relevant, aangezien onroerende aanhorigheden ingevolge artikel 7:233 BW tevens onder de noemer ‘woonruimte’ vallen. Echter, de gebouwde onroerende zaken die geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte zijn, vallen niet onder een (wettelijke) omschrijving waarbij onroerende aanhorigheden of bijbehorende grond tot de gebouwde onroerende zaak gerekend worden. Zou de connexiteitsleer enkel een uitwerking van het begrip ‘bijbehorende grond’ of ‘onroerende aanhorigheden’ in de zin van artikel 7:290 lid 3 en 7:233 BW zijn, dan moet een ongebouwde onroerende zaak die ten behoeve van een 230a-ruimte wordt gebruikt altijd als ‘zelfstandige’ onroerende zaak worden beschouwd. Deze zelfstandige onroerende zaak volgt dan nooit het regime van artikel 7:230a BW. De situatie kan dan ontstaan dat een huurder van bijvoorbeeld een kantoorruimte die via een aparte huurovereenkomst een ongebouwde onroerende zaak huurt om als parkeerterrein te gebruiken, ten aanzien van die ongebouwde onroerende zaak geen beroep kan doen op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW, terwijl hij dat ten aanzien van de kantoorruimte wel kan. In geval van opzegging van beide huurovereenkomsten zou hij dan zijn ontruimingsverplichting met betrekking tot de kantoorruimte uitgesteld kunnen zien, terwijl hij de huur van het parkeerterrein wel direct verliest. Een situatie die zich niet zou voordoen als hij in plaats van kantoorruimte een 290-bedrijfsruimte zou huren, omdat dan de huur van het parkeerterrein ook onder het 290-regime zou vallen.

Hoewel de connexiteitsleer op het eerste gezicht heel bruikbaar lijkt voor huurders van ongebouwde onroerende zaken die deze zaken gebruiken ten behoeve van een gebouwde onroerende zaak, blijkt bij nadere beschouwing dat dit slechts geldt voor huurders van een 290-bedrijfsruimte. Ik heb nog geen jurisprudentie aangetroffen over gevallen waarin de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die een principale 230a-ruimte in gebruik heeft zich op de connexiteitsleer beroept. Ik kan mij niet voorstellen dat problemen met betrekking tot de huur van de connexe ruimte zich enkel voordoen bij gebruikers van 290-bedrijfsruimtes en niet bij gebruikers van 230a-ruimtes. Om aan alle onduidelijkheid een einde te maken pleit ik ervoor om ook voor de huurders van 230a-ruimtes in ieder geval een wettelijke voorziening op te nemen, zodat door hen gehuurde connexe ruimtes ook als ‘onroerende aanhorigheden’ worden aangemerkt.

In 2009 wijst het Hof Den Haag een beschikking in een zaak waarin de eigenaar van een viskraam, de Haringkoning, een opslagruimte huurt die hij ten behoeve van de exploitatie van zijn viskraam gebruikt.6 De Haringkoning komt op tegen de huuropzegging betreffende de opslagruimte en stelt met een beroep op de connexiteitsleer dat het regime van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing is. Het Hof wijst het beroep op de connexiteitsleer af op grond van het feit dat de principale bedrijfsruimte (de viskraam) niet door de huurder van de connexe ruimte wordt gehuurd, maar bij hem in eigendom is. Het Hof overweegt dat uit de bepalingen van afdeling 7.4.6 BW voortvloeit dat de ‘principale bedrijfsruimte’ in de zin van de connexiteitsleer een verhuurde bedrijfsruimte betreft. Een ruimte die bij de huurder in eigendom is, kwalificeert volgens het Hof niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Dat heeft tot gevolg dat de door de Haringkoning gehuurde opslagruimte niet aangemerkt kan worden als een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Het Hof overweegt (volgens het Hof zelf ten overvloede) dat het standpunt van de huurder voor de praktijk te verstrekkende gevolgen zou hebben. Als het standpunt van de huurder gevolgd zou worden, zou het onderscheid tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte grotendeels vervagen. Het Hof werkt deze opmerking niet verder uit, maar aannemelijk is dat het Hof vreest dat te veel overige bedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:230a BW onder het regime van artikel 7:290 e.v. BW zouden kunnen worden gebracht, omdat opslagruimtes veelal worden gebruikt ten behoeve van een 290-bedrijfsruimte. Mijns inziens is dit niet het geval en zijn de meeste 230a-ruimtes niet als connexe ruimte in gebruik.

Het Hof lijkt er hiervan uit te gaan dat er slechts sprake is van één grondslag, namelijk artikel 7:290 lid 3 BW. De connexe ruimte moet als aanhorigheid kunnen worden aangemerkt om onder het regime van artikel 7:290 e.v. BW te kunnen vallen. Zijn de bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW niet van toepassing op de door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte, de principale zaak, dan kunnen ze ook niet van toepassing zijn op het connexe gehuurde.

In zijn noot onder deze beschikking merkt J.E. van der Werff op dat het Fietsenstallingarrest de vraag naar de grondslag van de connexiteitsregel onbeantwoord laat en dat nadere jurisprudentie die grondslag zal moeten uitwijzen.7 Vervolgens merkt hij op dat als de grondslag wordt gevonden in de bestemming die gelet op de samenhang met een andere bedrijfsruimte overeengekomen is, niet ondenkbaar is dat de connexiteitsregel ook toegepast zal kunnen worden bij de verhuur van een ongebouwde onroerende zaak tezamen met een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (de ‘overige bedrijfsruimte’, zoals een groothandel, een praktijk voor een vrije beroepsbeoefenaar of een kantoor). Die situatie heb ik hiervoor beschreven. Naar mijn mening zou inderdaad sprake moeten zijn van twee aparte grondslagen, nu de connexiteitsleer ook moet kunnen worden toegepast in geval van huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De huurder van een (connexe) onroerende zaak die wordt gebruikt ten behoeve van een principale zaak waarop het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is, heeft immers hetzelfde belang om de connexe zaak het regime van de hoofdzaak te laten volgen als de huurder van een principale bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Expliciete jurisprudentie over toepassing van de connexiteitsleer bij ‘niet-290 bedrijfsruimte’ ontbreekt echter tot op heden.

De kantonrechter te Alphen aan den Rijn wijst op 28 april 2009 een beschikking waarin hij een ander standpunt inneemt dan het Hof Den Haag over de vraag of de connexiteitsregel van toepassing is als de door de huurder van de connexe ruimte geëxploiteerde bedrijfsruimte niet tevens gehuurd wordt, maar eigendom is van de huurder.8 De verhuurder, de gemeente Alphen aan den Rijn, stelt dat de connexiteitsregel alleen mag worden toegepast als de huurder zowel het niet-290 object als de 290-bedrijfsruimte huurt. De gemeente stelt dat de connexiteitsregel zijn grondslag zou vinden in de bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW die als doel hebben de huurder te beschermen. Die bepalingen zouden geen rol mogen spelen op het moment dat de bedrijfsruimte eigendom is van de huurder.

De kantonrechter is het niet met de gemeente eens en meent dat er geen rechtvaardiging is voor een onderscheid tussen de huurder/exploitant van een 290-bedrijfsruimte en de eigenaar van diezelfde ruimte als deze ten behoeve van de exploitatie een perceel van een derde huurt.

De gemeente kan zich niet vinden in het oordeel van de kantonrechter en gaat in hoger beroep. Het Hof vernietigt de beschikking van de kantonrechter9 en hanteert daarbij dezelfde overwegingen als in de hiervoor aangehaalde beschikking in de zaak van De Haringkoning.

Evenals in de beschikking d.d. 7 april 2009 gaat het Hof er ook hier vanuit dat de grondslag van de connexiteitsregel gelegen is in artikel 7:290 lid 3 BW. In haar commentaar op deze uitspraak10 laat Mol zich kritisch uit over deze uitspraak. Zij meent dat het Hof ten onrechte oordeelt dat uit het Fietsenstallingarrest volgt dat slechts sprake kan zijn van connexiteit als de principale (bedrijfs)ruimte door de huurder van de connexe zaak gehuurd wordt en dat het feit dat de principale zaak bij de huurder van de connexe zaak in eigendom is, aan connexiteit in de weg staat. Naar haar mening zou de bescherming van de huurder-ondernemer voorop moeten staan, zodat ook als de principale zaak eigendom is van de huurder connexiteit kan worden aangenomen. Immers, de huurder-ondernemer heeft in alle gevallen hetzelfde (economisch) belang bij het behoud van de connexe zaak, of hij nu huurder of eigenaar is van de principale ruimte. Met deze argumentatie kan ik het alleen maar eens zijn. De mogelijkheid om de principale zaak succesvol te exploiteren is mede afhankelijk van het behoud van de connexe zaak. De eigenaar en de huurder van een principale zaak hebben hetzelfde belang bij een succesvolle exploitatie.

Een derde beschikking waarin werd geoordeeld in een vergelijkbare casus is door het Hof Den Haag gewezen op 9 november 2010.11

De door het Hof bij beschikking van 27 oktober 200912 in het ongelijk gestelde huurder heeft – tot mijn vreugde – cassatie ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. In zijn beschikking van 10 februari 201213 beantwoordt de Hoge Raad ondubbelzinnig de vraag of het relevant is op welke titel de huurder van de connexe zaak de principale zaak gebruikt. Meer concreet: de Hoge Raad beantwoordt de vraag of er sprake kan zijn van een onroerende aanhorigheid – een connexe zaak – als het gebruik van de principale zaak door de huurder van de ongebouwde onroerende zaak niet (ook) op een huurovereenkomst berust. De Hoge Raad oordeelt dat het niet relevant is op welke titel (eigendom, huur of mogelijk zelfs anderszins) de huurder van de ongebouwde onroerende zaak de principale zaak gebruikt. Voldoende is dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat het verhuurde wordt bestemd om tezamen met andere door de huurder gebruikte ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt.

Huydecoper wijdt in zijn conclusie bij de beschikking een overweging aan het belang van de huurder van de connexe zaak bij de bescherming van artikel 7:290 e.v. BW. Huydecoper benoemt hier – tussen de regels door – hetzelfde (bedrijfseconomische) belang als Mol deed in haar noot bij de beschikking van het Hof d.d. 27 oktober 2009.14 De huurder van een connexe zaak heeft hetzelfde belang bij behoud van het door hem gehuurde als de huurder van een (‘kale’) 290-bedrijfsruimte. Beide huurders hebben het door hen gehuurde immers nodig voor de uitoefening van hun bedrijf.

Dat de Hoge Raad in deze beschikking zo expliciet beoordeelt of er sprake is van een aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW, met toepassing van de criteria zoals geformuleerd in het Fietsenstallingarrest, lijkt erop te wijzen dat de connexiteitsleer enkel een invulling van het begrip ‘onroerende aanhorigheden’ zoals bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW is. Dat zou betekenen dat gebruikers van een gebouwde onroerende zaak die niet onder de omschrijving van artikel 7:290 lid 2 BW valt (derhalve een 230a-ruimte) en die daarbij een onroerende zaak huren die ten dienste staat aan die 230a-ruimte, geen beroep kunnen doen op de connexiteitsleer, ook al voldoet het gebruik van die ongebouwde onroerende zaak wel aan alle criteria van het Fietsenstallingarrest. De connexe zaak zou dan altijd slechts een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak blijven betreffen. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak die hij (enkel) gebruikt ten behoeve van een 230a-bedrijfsruimte, bijvoorbeeld als parkeerterrein, heeft echter dezelfde belangen bij behoud van de connexe zaak en dus hetzelfde belang om een beroep op huurbescherming te kunnen doen als de gebruiker van een 290-bedrijfsruimte. Ik kan geen goede reden bedenken waarom een huurder van een 230a-bedrijfsruimte, die het gebruik van de principale ruimte, de gebouwde onroerende zaak, kan voortzetten ofwel omdat hij eigenaar is van die zaak ofwel omdat hij een geslaagd beroep op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW kan doen, geen mogelijkheid zou moeten hebben om een beroep op de ontruimingsbescherming van genoemd artikel te doen ten aanzien van de connexe zaak. Om die reden kan het naar mijn mening niet zo zijn dat de connexiteitsleer slechts een uitleg van het bepaalde in artikel 7:290 lid 3 BW betreft en dus geen grondslag geeft voor het ‘toeschrijven’ van de huur van een connexe zaak aan een specifiek huurregime indien is voldaan aan de ‘Fietsenstalling- criteria’. Alleen in het laatste geval zou immers de huurder van een gehuurde zaak ten behoeve van een 230a-bedrijfsruimte ook een beroep op de connexiteitsleer kunnen doen. Het valt niet goed in te zien waarom de ene huurder van een connexe zaak beter beschermd zou mogen zijn dan de huurder van een andere connexe zaak, als het enige verschil is gelegen in de bestemming van de principale ruimte. Een verschil in belangen is er in ieder geval niet tussen de beide huurders. Mijn beschouwing over het oordeel van de Hoge Raad is overigens niet meer dan een interpretatie. De Hoge Raad heeft immers niet expliciet aangegeven of er sprake is van een uitleg van artikel 7:290 lid 3 BW of dat de connexe zaak ‘behoort tot’ de 290-bedrijfsruimte. Het wachten is op de eerste gebruiker van een ‘overige bedrijfsruimte’ die zich beroept op de connexiteitsleer, zodat – in het uiterste geval – de Hoge Raad uiteindelijk een concreet antwoord geeft op de bij mij – en blijkens de noot van Van der Werff bij de beschikking van het Hof Den Haag d.d. 7 april 200915 ook bij anderen – levende vraag naar de grondslag van de connexiteitsleer.