De huur van ongebouwde onroerende zaken (R&P nr. VG8) 2017/7.2.4:7.2.4 290-bedrijfsruimte

De huur van ongebouwde onroerende zaken (R&P nr. VG8) 2017/7.2.4

7.2.4 290-bedrijfsruimte

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Het toepassingsgebied van artikel 7:290 e.v. BW wordt uitgebreid met ongebouwde onroerende zaken waarop door de huurder een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW wordt gebouwd.

De reden voor het uitbreiden van het werkingsgebied is dezelfde als de reden voor de uitbreidingen van het werkingsgebied van de woonruimteregeling en van artikel 7:230a BW. Ook hier pleegt de huurder een grote investering in het gehuurde door daar bebouwing op te realiseren. Die investering maakt dat de huurder van de ongebouwde onroerende zaak behoefte heeft aan bescherming die het mogelijk maakt zijn investering terug te verdienen. Door afdeling 7.4.6 BW (huur van bedrijfsruimte) van toepassing te verklaren op de huur van ongebouwde onroerende zaken waarop door de huurder een 290-bedrijfsruimte wordt geplaatst, heeft deze huurder de zekerheid van een bepaalde duur van de huurovereenkomst. Immers, het termijnstelsel van artikel 7:292 BW wordt dan van toepassing op deze huurovereenkomsten, zodat de huurder in beginsel een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar heeft. In die tien jaar kan hij zijn investering voor een groot deel afschrijven. Na het verstrijken van de bepaalde duur van de huurovereenkomst kan de verhuurder niet zonder meer de huurovereenkomst beëindigen. Opzegging door de verhuurder is enkel mogelijk op basis van een aantal limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden. De opzegtermijn is minimaal één jaar. Als de huurovereenkomst eindigt door opzegging door de verhuurder, kan de huurder aanspraak maken op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en herinrichtingskosten.1 In geval van onderverhuur van een 290-bedrijfsruimte kan de door de hoofdverhuurder te betalen vergoeding zelfs rechtstreeks aan de onderhuurder worden toegekend, als bevoegdelijk is onderverhuurd; Andere gevolgen van deze wijziging zijn dat de verhuurder de huurprijs niet zonder meer kan verhogen. Hij is gebonden aan de dwingendrechtelijke regeling van artikel 7:303 en 7:304 BW. Het verhogen van de huurprijs bovenop de eventueel overeengekomen contractuele indexering is slechts eenmaal per vijf jaar mogelijk op grond van het criterium van artikel 7:303 lid 2 BW. De kans dat de huurder met een grote huurprijsstijging wordt geconfronteerd is hierdoor kleiner dan op grond van de huidige regeling zonder huurprijsbescherming. Voorts kan de huurder van de ongebouwde onroerende zaak die daarop 290-bedrijfsruimte realiseert een ander in zijn plaats als huurder laten stellen. Op de verhuur van de ongebouwde onroerende zaak is dan immers artikel 7:307 BW van toepassing. De huurder heeft hierdoor de mogelijkheid om zijn bedrijf (of dat nu het zelf exploiteren van de 290-bedrijfsruimte of het verhuren daarvan is) te laten voortzetten door een ander. Uiteraard moet dan wel zijn voldaan aan de voorwaarden die artikel 7:307 BW stelt aan de toewijsbaarheid van een vordering tot indeplaatsstelling.

Ook hier wordt met de wijziging bereikt dat de huurder van de ongebouwde onroerende zaak die deze na het realiseren van de 290-bedrijfsruimte als gebouwde onroerende zaak onderverhuurt dezelfde bescherming geniet als zijn onderhuurder. Het gelijk laten lopen van de data voor huurbeëindiging en huurprijswijziging kan echter onmogelijk blijken in de situatie waarin de huurder van de ongebouwde onroerende zaak na aanvang van de hoofdhuurovereenkomst start met het bebouwen van de zaak en hij het geheel pas na enige tijd in onderhuur kan geven. Hierdoor kan de situatie ontstaan dat de hoofdhuurovereenkomst is ingegaan op 1 januari van jaar X, terwijl de onderhuurovereenkomst pas op 1 juli van jaar X+1 ingaat. De hoofdhuurovereenkomst kan dan (bijvoorbeeld) door de hoofdverhuurder worden opgezegd tegen 1 januari van jaar X+10, terwijl de onderhuurovereenkomst pas kan worden beëindigd per 1 juli van jaar X+11.

Dezelfde situatie kan zich uiteraard ook voordoen zonder dat sprake is van een ‘vertraging’ in de onderhuur vanwege de bouwperiode, maar ook als de hoofdhuurder een nieuwe huurder moet zoeken vanwege vertrek (zoals door faillissement) van een eerdere onderhuurder. In artikel 7:306 BW is weliswaar bepaald dat de onderhuurovereenkomst betreffende een 290-bedrijfsruimte eindigt op hetzelfde moment als waarop de hoofdhuurovereenkomst eindigt, doch dit neemt niet weg dat de onderhuurder een schadevergoeding van zijn onderverhuurder kan vorderen omdat de onderhuurovereenkomst dan vóór het verstrijken van de overeengekomen bepaalde duur wordt beëindigd. Artikel 7:306 BW heeft voor de hoofdhuurder/onderverhuurder enkel het voordeel dat hij de onderhuurder zelf tot ontruiming van het gehuurde kan dwingen.

De huurder van de ongebouwde onroerende zaak die tot onderverhuur overgaat, heeft er dus belang bij dat hij de termijnen die gelden voor de onderhuurovereenkomst (exact) gelijk met die van de hoofdhuurovereenkomst kan laten lopen. Op die manier kan hij de onderhuurovereenkomst opzeggen tegen dezelfde datum als waartegen de hoofdhuurovereenkomst is opgezegd en kan hij op hetzelfde moment de huurprijs nader laten vaststellen. Hij is echter gebonden aan de (semi)- dwingendrechtelijke bepalingen uit afdeling 7.4.6 BW. Als hij afwijkende bedingen opneemt in de onderhuurovereenkomst die ten nadele van de huurder afwijken van deze afdeling, moeten die bedingen op grond van artikel 7:291 lid 2 BW worden goedgekeurd door de kantonrechter. Ik heb in paragraaf 4.5.2 een toelichting gegeven op het toetsingskader van de kantonrechter. Omdat sprake is van cumulatieve voorwaarden, kan die goedkeuring slechts in beperkte gevallen worden gegeven. Op het moment dat de onderhuurder een minder sterke maatschappelijke positie heeft dan zijn onderverhuurder, mag de kantonrechter die toestemming al niet verlenen.

Mijns inziens is het wenselijk om voor gevallen waarin tot onderhuur van een 290-bedrijfsruimte wordt overgegaan de toetsing van artikel 7:291 lid 2 BW te verruimen. Deze wijziging zorgt er niet alleen voor dat de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die hij bebouwd onderverhuurt verbetert, maar ook dat de positie van de ‘gewone’ huurder van een 290-bedrijfsruimte die onderverhuurt beter wordt. Ik meen dat in deze gevallen de belangen van de onderverhuurder om de termijnen van de hoofd- en de onderhuurovereenkomst gelijk te laten lopen zwaarder wegen dan de belangen van de onderhuurder om de bescherming van afdeling 7.4.6 BW ten volle te genieten. In geval van onderverhuur acht ik het dan ook gerechtvaardigd om een minder zware toetsing door de kantonrechter te laten uitvoeren. Ik acht het overigens niet wenselijk om de toetsing geheel te schrappen, want er kunnen zich situaties voordoen waarin de kantonrechter zijn goedkeuring aan de afwijkende bedingen toch zal moeten onthouden, omdat de (maatschappelijke) positie van de huurder daar aanleiding toe geeft. Dit kan worden bereikt door de tekst van artikel 7:291 lid 2 BW te wijzigen als volgt:

‘2. Ieder van de partijen kan een zodanige goedkeuring verzoeken. De goedkeuring wordt alleen gegeven indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft. In geval van onderhuur van een bedrijfsruimte als bedoeld in deze afdeling wordt de goedkeuring gegeven voor zover de afwijkende bedingen ertoe strekken de termijnen in de onderhuurovereenkomst gelijk te laten lopen met de hoofdhuurovereenkomst, tenzij de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat deze goedkeuring dient te worden onthouden.’

De wijziging van artikel 7:290 lid 2 BW houdt in dat dit artikellid door toevoeging van een sub d komt te luiden als volgt:

‘Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:

a.

een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

b.

een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;

c.

een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf;

d.

een ongebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, voor zover deze door de huurder moet of met uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder mag worden gebruikt voor het realiseren van gebouwde bedrijfsruimte zoals bedoeld onder a tot en met c van dit artikellid.’

Artikel 7:290 lid 3 BW:

3. Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond, en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning. Deze afdeling is voorts van toepassing op de huur van een ongebouwde onroerende zaak die door de gebruiker van een bedrijfsruimte als bedoeld in lid 2 van dit artikel wordt gebruikt ten behoeve van deze bedrijfsruimte.’

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.