7.2.3 Woonruimte

Ook het werkingsgebied van het woonruimteregime wil ik uitbreiden met twee soorten ongebouwde onroerende zaken en onroerende aanhorigheden. De eerste is – net zoals bij 230a-ruimte – de ongebouwde onroerende zaak waarop door de huurder bebouwing met een woonruimtebestemming wordt gebouwd. De huurder die zelf woonruimte bouwt, heeft er belang bij om zijn investering in het gehuurde te kunnen terugverdienen. Bij eigen gebruik van de woonruimte heeft de huurder bovendien een persoonlijk belang bij het laten voortduren van de huurovereenkomst: zijn woonbelang. De huurder die de woonruimte onderverhuurt heeft er belang bij om dezelfde bescherming te genieten als zijn onderhuurder, zodat hij niet geconfronteerd kan worden met een situatie waarin hij de onderhuurovereenkomst vanwege die bescherming niet kan beëindigen terwijl de hoofdhuurovereenkomst wel geëindigd is.

De tweede soort ongebouwde onroerende zaak die onder de werking van artikel 7:233 BW gaat vallen is die waarop door de huurder een onroerend vakantieobject wordt gebouwd. Deze categorie duid ik in het wetsvoorstel aan met de term ‘woonruimte voor niet-permanent gebruik’. Hiermee is duidelijk dat het niet gaat om primaire woonruimte. Ook deze huurder pleegt een investering in het gehuurde die hij wil terugverdienen en heeft een persoonlijk belang bij het laten voortduren van de huurovereenkomst. Een huurder die een onroerend vakantieobject plaatst, heeft duidelijk voor ogen om gedurende een lange tijd gebruik te blijven maken van de standplaats, anders dan de huurder die een standplaats huurt voor een verblijf met een toercaravan. Bovendien wordt een vakantiewoning vaak beschouwd als een investering in de oude dag, zoals in mijn eigen praktijk is gebleken.1 Mensen die een chalet of onroerende stacaravan hebben geplaatst bouwen vaak ook de nodige sociale contacten op een vakantiepark op en hebben daarmee een belang dat vergelijkbaar is met het belang van de huurder van een (primaire) woonruimte.

Met het wijzigen van de definitie van woonruimte wordt bereikt dat de huurovereenkomst betreffende de desbetreffende ongebouwde onroerende zaken slechts op bepaalde, limitatief in de wet opgesomde gronden kan worden opgezegd.2 De huurder kan bovendien, als de verhuurder opzegt op grond van dringend eigen gebruik of als hij een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, aanspraak maken op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten.3 Ook heeft hij aanspraak op een schadevergoeding als de wil van de verhuurder om het gehuurde in eigen gebruik te nemen achteraf niet aanwezig blijkt te zijn geweest.4

Met de uitbreiding van artikel 7:233 BW gaat de huurder voorts profiteren van de huurprijsbescherming van afdeling 7.4.5 BW (huur van woonruimte). De behoefte aan die bescherming is het meest duidelijk in geval van onderhuur van gebouwde woonruimte door de huurder van de ongebouwde onroerende zaak. Door de wijziging kan niet de situatie ontstaan waarin de hoofdhuurprijs veel sneller stijgt dan de onderhuurprijs en de onderverhuur niet meer rendabel is. Ook de huurder die zelfs zijn primaire woonruimte heeft gebouwd heeft behoefte aan huurprijsbescherming; zijn belang is hetzelfde als dat van de huurder van gebouwde woonruimte.

Iets anders ligt het bij de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die daarop een onroerend vakantieobject plaatst. Chalets of stacaravans die bedoeld zijn langdurig op dezelfde plaats te blijven staan en die zijn aangesloten op nutsvoorzieningen en andere aansluitingen, worden beschouwd als onroerende zaken in de zin van artikel 3:3 BW.5 Deze huurder heeft uiteraard belang bij huurprijsbescherming omdat een te grote stijging van de huurprijs tot gevolg kan hebben dat hij de huurprijs niet meer kan betalen en daardoor zelf de huurovereenkomst zal moeten opzeggen. Aan de andere kant is bij vakantieparken vaak sprake van algemene voorzieningen (zoals wegen en gebouwen) die eigendom zijn van de huurder en waarvan het onderhoud uit de huurprijs van de standplaatsen wordt betaald. De verhuurder heeft er belang bij om zijn park rendabel te kunnen exploiteren, wat in sommige gevallen zal betekenen dat van de regels omtrent huurprijsverhogingen zoals opgenomen in afdeling 7.4.5 BW zou moeten worden afgeweken. Diezelfde wens leeft overigens ook bij de verhuurder van reguliere woonruimte, die eveneens het nodige rendement wil maken op de verhuur van zijn eigendom. Door de Hoge Raad is echter reeds bepaald dat het belang van een bepaald rendement onvoldoende is om de dwingendrechtelijke bepalingen omtrent huurprijsverhogingen bij woonruimte te doorbreken.6 Mijns inziens moet bij de huur van een standplaats toch een andere afweging worden gemaakt. Het belang van de huurder van een standplaats kan weliswaar vergelijkbaar zijn met dat van een huurder van gebouwde woonruimte, doch het belang is niet exact gelijk. De huurder die de huurovereenkomst voor zijn standplaats moet beëindigen omdat hij de huurprijs niet meer op kan brengen, verliest immers niet het dak boven zijn hoofd. Ik vind het daarom redelijk om de verhuurder in deze gevallen meer mogelijkheden te geven voor een huurprijsverhoging om het vakantiepark naar behoren te kunnen exploiteren. Om dat mogelijk te maken, stel ik voor een bepaling toe te voegen die het voor de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak die is bestemd voor het plaatsen van een onroerende vakantiewoning, mogelijk maakt om de huurprijs te verhogen met een hoger percentage dan ingevolge artikel 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte mogelijk zou zijn, mits is voldaan aan bepaalde voorwaarden. Die voorwaarden ontleen ik aan een bepaling uit de bail commercial. In die regeling is in artikel L. 145-40-2 CdC bepaald dat de verhuurder verplicht is om iedere drie jaar een onderhoudsplan plus begroting te verstrekken voor de drie volgende jaren en een overzicht van de werkzaamheden met bijbehorende kosten die hij de drie jaar daarvoor heeft verricht. De verhuurder van een standplaats als hier bedoeld wordt verplicht om eenzelfde overzicht van uit te voeren werkzaamheden over een periode van drie jaar aan de huurder te verstrekken, met daarbij een schatting van de daarbij behorende kosten en een overzicht van de in de drie jaar daarvoor gemaakte kosten. De verhuurder die aan die verplichting voldoet, krijgt de mogelijkheid om de huurprijs betreffende de standplaats te verhogen op basis van de in de voorafgaande drie jaar gemaakte kosten. Daarbij wordt uitgegaan van een afschrijvingsperiode van tien jaar, zodat 10% van de kosten bij de jaarlijkse huurprijs mag worden opgeteld. De eerste verhoging op basis van dit artikel is derhalve eerst mogelijk drie jaar nadat de huurovereenkomst is ingegaan. Om te voorkomen dat de verhuurder op deze manier op kosten van zijn huurders het vakantiepark uitbreidt, is bepaald dat de kosten zien op de voorzieningen die noodzakelijk zijn om het park in dezelfde staat te houden als waarin het zich bij aanvang van de huur bevond. Ook wordt een absolute beperking van de huurverhoging opgenomen van 10% van de geldende huurprijs over een periode van drie jaar, wat dus neerkomt op een gemiddelde (extra) verhoging van 3,33% van de geldende huurprijs per jaar. Deze beperking heb ik ontleend aan het plafonnement zoals dat is opgenomen in de bail commercial.7

De huurder die een ongebouwde onroerende zaak gebruikt ten behoeve van zijn – roerende of onroerende – woonruimte heeft hetzelfde belang bij huur(prijs)-bescherming als de huurder van een gebouwde woonruimte. In de in paragraaf 6.4.1 opgenomen casus 1 is omschreven dat de eigenaar van een woonboot met een gehuurde ligplaats – en derhalve geen huurder van een gebouwde onroerende zaak – een groot belang heeft bij behoud van het door hem gehuurde stukje grond dat dient als toegang tot zijn woonboot en als parkeerplaats voor zijn auto. Net zoals bij de 230a-ruimte stel ik voor om de definitie van woonruimte aan te passen op basis van de jurisprudentie over de connexiteitsleer, zodat ondubbelzinnig vaststaat dat de huurders van connexe ongebouwde onroerende zaken bij (roerende of onroerende) woonruimte dezelfde bescherming hebben als huurders van gebouwde woonruimte.

Ik zie geen reden om verdere specifieke afwijkingen van de (semi)dwingendrechtelijke bepalingen voor de huur van woonruimte op te nemen voor de verhuur van standplaatsen voor onroerende vakantieobjecten. Het belang van de verhuurder om het park behoorlijk te kunnen exploiteren weegt niet zodanig zwaar dat de bescherming van de huurder tegen beëindiging van de huurovereenkomst kleiner zou moeten zijn dan de bescherming van de huurder van reguliere woonruimte. Het gemis van die bescherming is nu juist een van de grootste knelpunten die de huurder van een dergelijke standplaats ervaart. Ook de mogelijkheid om iemand als medehuurder te laten aanmerken is voor de huurder van belang, zoals blijkt uit de in paragraaf 6.3.5 besproken casus 1. Ik zie ook geen reden om die mogelijkheid voor de huurder van een standplaats uit te sluiten of aan beperkingen onderhevig te maken.

De wijziging van artikel 7:233 BW houdt in dat dit artikel door toevoeging van een tweede en derde lid komt te luiden als volgt:

Artikel 7:248 lid 3 BW gaat luiden als volgt: