7.3.2 Immeubles par destination

195. Art. 524 Cc regelt de immeubles par destination. Het moet daarbij gaan om een naar zijn aard (lichamelijk) roerend goed als hulpzaak en een hoofdzaak die naar zijn aard onroerend is. Beide goederen moeten ten eerste aan dezelfde persoon toebehoren. Ten tweede wordt het roerende goed onroerend ten gevolge van zijn bestemming. Het roerende goed moetmet het onroerende goed verenigd zijn1 en het gebruik van het onroerende goed vergroten of verbeteren. Deze vereniging kan langs twee wegen bereikt worden. Ten eerste kan het gaan om goederen die ten dienste en exploitatie van het erf daarop geplaatst zijn. In art. 524 Cc wordt van dergelijke goederen een niet-limitatieve opsomming gegeven. Hieronder vallen goederen als dieren en landbouwwerktuigen, persen, ketels, smeedgerei en mest. Het valt op dat de opsomming voornamelijk agrarisch georiënteerd is, wat zich laat verklaren door het moment waarop de Code civil tot stand kwam; de Franse samenleving was destijds grotendeels agrarisch.2 In de jurisprudentie is deze opsomming uitgebreid naar niet-agrarische situaties, waardoor goederen als productie- of transportmaterieel er tegenwoordig ook onder vallen. In sommige gevallen is in de rechtspraak geoordeeld dat goederen als meubels van een hotel of brandkluizen in een bank ook onder deze categorie kunnen vallen. Handelswaar kan er in ieder geval niet onder geschaard worden.3

De opsomming uit art. 524 Cc eindigt met ‘alle roerende voorwerpen die de eigenaar blijvend aan het onroerende goed verbonden heeft’, en dat is de tweede categorie goederen die naar bestemming onroerend zijn. Het kan dan gaan om een materiële verbondenheid, maar ook omeen speciale inrichting van het onroerende goed, die op dit naar zijn aard roerende goed is afgestemd. Beslissend is in deze tweede categorie de waardevermindering die het oorspronkelijk roerende goed zou ondergaan wanneer zij van het onroerende goed zou worden afgescheiden.4

Het oorspronkelijk roerende goed wordt geen bestanddeel, maar blijft een zelfstandig goed. Het gevolg is desalniettemin dat beide goederen met één handeling beslagen, verhypothekeerd en overgedragen worden. De goederen die door bestemming onroerend zijn geworden, zijn niet meer afzonderlijk vatbaar voor beslag of hypotheek. De gedachte hierachter is dat de exploitatie van het onroerende goed lamgeslagen zou kunnen worden wanneer daarvoor essentiële roerende goederen afzonderlijk beslagen zouden kunnen worden. Omgekeerd wordt het wenselijk geacht dat de verkrijger tevens de hulpzaken van het onroerende goed verkrijgt. Hieruit blijkt dat het niet simpelweg gaat om het onroerend worden van de goederen, maar dat zij het goederenrechtelijke lot van het naar zijn aard onroerende goed volgen. Zij lijken op die manier afhankelijke rechten te zijn. Niet in die zin dat hun bestaan afhankelijk is van het onroerende goed, maar in die zin dat zij dat goed volgen.5Strikt genomen had de Code civil daarvoor niet de van oorsprong roerende goederen als onroerend hoeven te bestempelen, zoals in de literatuur terecht wordt opgemerkt.6

196. In de literatuur wordt het verband tussen de door bestemming onroerend geworden goederen en de feitelijke algemeenheid van goederen (universalité de fait) opgemerkt. Door het wegens zijn bestemming onroerend worden van het roerende goed ontstaat er een groep van onroerende goederen, die impliciet een feitelijke algemeenheid vormen. Deze algemeenheid functioneert vervolgens als een zelfstandig goed wanneer het gaat om overdracht, hypotheek of beslag ervan.7

Deze algemeenheid kan ook weer uit elkaar vallen, wanneer de eigenaar dat wenst. Hij heeft hiertoe twee mogelijkheden; het door bestemming onroerend geworden goed verkopen en overdragen als roerend goed, of het goed feitelijk afscheiden van het onroerende goed. Het weer roerend worden van het goed kan echter niet tegengeworpen worden aan derden die reeds vertrouwd hebben op het bestaan van de algemeenheid. Wanneer bijvoorbeeld het door bestemming onroerende goed na de vestiging van het hypotheekrecht afzonderlijk vervreemd (en daardoor roerend) wordt, kan dit niet tegengeworpen worden aan de hypotheekhouder. Voorts heeft het onroerend worden door bestemming van het roerende goed geen gevolg voor sommige zekerheden, zoals bijvoorbeeld voor het privilege van de verkoper wanneer hij het goed als roerend heeft verkocht, waarna het door bestemming onroerend is geworden. De verkoper kan zijn privilege op het (voorheen) roerend goed blijven uitoefenen.8

De goederen in deze algemeenheid behouden dus in zekere zin hun zelfstandigheid. Toch zijn zij in ander opzicht onderdeel van een algemeenheid en slechts in die hoedanigheid vatbaar voor beslag en hypotheek en worden zij in beginsel tezamen overgedragen. Om die reden is hier sprake van een uitzondering op het uniciteitsbeginsel: over de goederen wordt in beginsel tezamen beschikt.