4.6.3 Duur

De (minimum)duur van een huurovereenkomst betreffende woonruimte is niet in de wet geregeld. Partijen zijn derhalve vrij om overeen te komen wat zij willen. Wat dat betreft geldt voor de huur van woonruimte hetzelfde als voor de huur van een ongebouwde onroerende zaak, hoewel de huurder van woonruimte een minimumduur niet nodig heeft omdat hij al in vergaande mate beschermd wordt tegen beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Die bescherming mist de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Het ontbreken van een wettelijke minimumduur weegt voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak derhalve zwaarder dan voor de huurder van woonruimte.

Een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak die voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt in beginsel door het verstrijken van de bepaalde duur.1 Dit geldt niet voor een huurovereenkomst betreffende woonruimte. Ingevolge artikel 7:271 lid 1 BWeindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet door het verloop van de huurtijd. Als een van de partijen de huurovereenkomst wil beëindigen aan het einde van de bepaalde duur, zal die partij – met inachtneming van de daarvoor geldende regels – de huurovereenkomst moeten opzeggen. Een beding in de huurovereenkomst dat inhoudt dat de huur zonder opzegging eindigt, is nietig.2 De huurovereenkomst eindigt dan ook nooit van rechtswege. Daar waar de huurder van een ongebouwde onroerende zaak ervan uit moet gaan dat hij het gehuurde na het verstrijken van de bepaalde duur zal moeten ontruimen, tenzij hij het gebruik van het gehuurde met goedvinden van de verhuurder voortzet of uitdrukkelijk een verlenging van de huurovereenkomst is overeengekomen dan wel overeenkomt, kan de huurder van woonruimte afwachten of de verhuurder de huurovereenkomst aan hem opzegt. Gebeurt dat dan niet, dan is de huurder er zeker van dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Als de verhuurder tot opzegging overgaat, geniet de huurder overigens ook nog de nodige bescherming. Daarop ga ik in paragraaf 4.6.5.1 nader in.

Wat betreft de duur van de overeenkomst is de positie van de huurder van woonruimte, gelet op het voorgaande, sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De verhuurder van woonruimte zal immers actie moeten ondernemen om de overeenkomst, ook als die voor bepaalde tijd geldt, beëindigd te krijgen, terwijl dat voor de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak niet geldt. Hij kan na het verstrijken van de bepaalde duur ‘simpelweg’ een ontruimingsvordering tegen de huurder instellen als de huurder dan niet heeft ontruimd.