3.3.1.1 Opzegging blijft buiten effect

De relevante jurisprudentie over de werking van de redelijkheid en billijkheid in geval van opzegging van een (duur)overeenkomst laat zich samenvatten aan de hand van een vijftal arresten. Uit deze arresten blijkt dat een duurovereenkomst die in beginsel opzegbaar is, in bepaalde omstandigheden toch niet mag worden opgezegd, omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de opzeggende partij deze bevoegdheid uitoefent.

Het eerste relevante arrest is het arrest Kakkenberg/Kakkenberg uit 1995.1 In deze zaak werd een bruikleenovereenkomst betreffende enkele opstallen en een stuk grond opgezegd. De Hoge Raad oordeelt in dit arrest dat bij de beoordeling of een in beginsel opzegbare overeenkomst in een concreet geval mag worden opgezegd alle omstandigheden van het geval een rol kunnen spelen. Het Hof heeft – volgens de Hoge Raad ten onrechte – geoordeeld dat slechts omstandigheden die de aard en/of de inhoud van de overeenkomst (mede) bepalen een rol kunnen spelen bij deze beoordeling. In dit arrest legt Hoge Raad voorts vast dat bij de beoordeling van de redelijkheid van de door de opzeggende partij in acht genomen opzegtermijn de wederzijdse belangen van de partijen dienen te worden afgewogen, waarbij de grond voor de opzegging van belang is.

In 1999 wordt het arrest Latour/De Bruijn gewezen.2 Aanleiding is de opzegging van een distributieovereenkomst. In dit arrest oordeelt de Hoge Raad dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de concrete omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging van een overeenkomst slechts tot het einde van die overeenkomst leidt als de opzeggende partij een voldoende zwaarwegende grond voor die opzegging heeft. De Hoge Raad geeft eerst aan dat een opzegging wordt getoetst aan de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de omstandigheden van het geval als een wettelijke of contractuele regeling omtrent opzegging ontbreekt en voegt daaraan toe dat die toetsing ook kan plaatsvinden als uit de aard van een overeenkomst volgt dat deze in beginsel opzegbaar is.

Het derde relevante arrest is het arrest De Ronde Venen/Stedin uit 2011, dat is gewezen naar aanleiding van het opzeggen van een exploitatieovereenkomst betreffende leidingen en kabels, toebehorend aan Stedin en gelegen in de grond van de gemeente.3 Hierin lijkt de lijn van het arrest Latour/De Bruijn in eerste instantie te worden voortgezet, doch er kan een nuancering van het te hanteren criterium in worden gezien. Aanleiding voor deze procedure is een opzegging door de gemeente aan Stedin van een exploitatieovereenkomst betreffende leidingen en kabels, toebehorend aan Stedin en gelegen in grond van de gemeente. De Hoge Raad komt tot de conclusie dat in dit geval de eisen van redelijkheid en billijkheid niet meebrengen dat de gemeente (de opzeggende partij) een zwaarwegende grond voor opzegging dient te hebben. Het enkele feit dat de situatie na opzegging minder gunstig wordt voor Stedin (de partij aan wie de opzegging gericht is), is onvoldoende om de eis van een zwaarwegende grond te stellen.

Het arrest Gemeente Ronde Venen/Stedin is besproken door De Hoon in WPNR 2012/6918. 4 Zij stelt dat uit het arrest volgt dat het criterium dat de opzeggende partij een zwaarwegende grond moet hebben niet steeds van toepassing is op het moment dat de wederpartij een redelijk belang heeft bij een ongewijzigde voortzetting van de overeenkomst. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden, wil aan een opzegging zijn werking kunnen worden ontzegd. Die bijzondere omstandigheden zullen moeten worden gesteld en bewezen door de partij aan wie de overeenkomst is opgezegd. Hiermee is het criterium uit het arrest Latour/De Bruijn5 derhalve genuanceerd.

De Hoon concludeert vervolgens dat uit het arrest blijkt dat de Hoge Raad bij de beoordeling van de redelijkheid van de lengte van de opzegtermijn en/of de hoogte van de aan de opgezegde partij toekomende vergoeding als maatstaven hanteert de tevergeefs door de opgezegde partij gepleegde investeringen en de tijd en moeite die de opgezegde partij zich moet getroosten om naar de nieuwe situatie (de situatie na opzegging derhalve) over te schakelen. De Hoge Raad noemt de duur van de overeenkomst en de reden van opzegging niet als te hanteren maatstaven. Dit terwijl uit lagere rechtspraak blijkt dat dit nu juist de criteria zijn die tot aan het arrest Gemeente Ronde Venen/Stedin zijn gehanteerd.6

Op 29 juni 2012 wijst de Hoge Raad een arrest waaruit blijkt hoe het criterium dat de opzeggende partij een ‘zwaarwegende grond voor opzegging’ moet hebben, dient te worden toegepast in verhouding tot de opzeggingsbevoegdheid die artikel 7:228 BW de partijen bij een huurovereenkomst geeft.7 Huurder Van Vliet huurt een ongebouwde onroerende zaak van Stichting Berregratte. Van Vliet exploiteert op het gehuurde een bedrijf dat zich toelegt op outdoor-activiteiten. Berregratte zegt de (mondelinge) huurovereenkomst, die voor onbepaalde tijd geldt, op aan Van Vliet met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden op grond van ernstige overlast die de gebruikers van het gehuurde veroorzaken en de wens van Berregratte om het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Van Vliet komt tegen de huuropzegging op. De kantonrechter oordeelt in eerste aanleg dat de huuropzegging geen effect sorteert, omdat Berregratte een onvoldoende zwaarwegend belang bij de opzegging zou hebben, dit terwijl huurder Van Vliet een groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst. Berregratte gaat van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep. Het Hof ’s-Hertogenbosch laat de huuropzegging in stand, doch converteert de door Berregratte gehanteerde opzegtermijn naar een termijn van zes maanden. Het Hof legt aan dit oordeel ten grondslag dat Berregratte op grond van artikel 7:228 BW bevoegd is de huurovereenkomst op te zeggen en dat dit slechts anders zou zijn als Berregratte misbruik zou maken van haar opzeggingsbevoegdheid. Daarvan zou geen sprake zijn.

Van Vliet gaat in cassatie tegen het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch en klaagt er onder meer over dat het Hof heeft overwogen dat de opzeggingsbevoegdheid van artikel 7:228 BW alleen opzij zou kunnen worden gezet als sprake is van misbruik van bevoegdheid. De Hoge Raad acht deze klacht gegrond en overweegt – onder verwijzing naar het arrest Gemeente Ronde Venen/SNU – dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging alleen mogelijk is als er een zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat

In zijn conclusie gaat Huydecoper erop in dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in zaken als deze derhalve zowel aanvullende werking als beperkende werking kunnen hebben. Van beperkende werking is sprake als de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is als er een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. Uit het arrest Latour/De Bruijn volgt dat de aanvullende werking kan meebrengen dat opzegging ook zonder zwaarwegende grond mogelijk kan zijn, maar dat de opzeggende partij wel een (aanmerkelijk) langere opzegtermijn dan de termijn die volgt uit artikel 7:228 BW in acht zal moeten nemen, of een schadevergoeding aan de andere partij zal moeten voldoen.8

Het laatste relevante arrest dateert van 10 oktober 2014. In het arrest ING/De Keijzer Beheer9 bevestigt de Hoge Raad, in de lijn van het arrest Van der Vliet/Berregratte II,10 dat ook bij een contractuele bevoegdheid tot opzegging de uitoefening van die bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. In dit arrest gaat het om de opzegging van een kredietovereenkomst. Tjon Tjin Tai vermeldt in zijn NJ-annotatie dat een oordeel over de redelijkheid en billijkheid van gemengd juridisch-feitelijke aard is.11 De Hoge Raad geeft soms gedetailleerde aanwijzingen, maar beperkt zich ook regelmatig tot het aangeven dat de concrete toepassing niet onjuist is en voor het overige berust op een feitelijke, in cassatie niet nader te toetsen oordeel. In deze zaak is de tegen het oordeel van het Hof gerichte motiveringsklacht (onderdeel 3.2) met toepassing van artikel 81 RO afgedaan.

De hiervoor aangehaalde uitspraken zien op verschillende soorten overeenkomsten, met één gemeenschappelijk kenmerk: het zijn allemaal duurovereenkomsten. Ook de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak behoort tot deze categorie overeenkomsten. Uit het voorgaande volgt dan ook dat de huurder van een ongebouwde onroerende zaak een beroep kan doen op de redelijkheid en billijkheid als hij wil opkomen tegen een opzegging van de huurovereenkomst door zijn verhuurder. Of het beroep op de redelijkheid en billijkheid zal slagen, is echter afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. In zijn noot bij het arrest ING/De Keijzer Beheer merkt Wibier – terecht – op dat de concrete toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in het verbintenissenrecht al snel ‘ingewikkeld, vaag, grijs en soms zelfspuddingachtig’ wordt.12 De uitkomst van een beroep op de redelijkheid en billijkheid is nooit met zekerheid te voorspellen.

Uit de in voetnoot 233 aangehaalde lagere rechtspraak blijkt dat de rechter regelmatig oordeelt dat de verhuurder een onvoldoende zwaarwegend belang voor de opzegging heeft, zodat de door verhuurder gepleegde huuropzegging in het geheel geen effect heeft. Niet in alle gevallen strekt het oordeel van de rechter zo ver dat een huuropzegging geheel buiten effect gesteld wordt. Een andere mogelijkheid die de rechter heeft, is het converteren van de door de opzeggende partij gehanteerde opzegtermijn naar een langere termijn, waardoor de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wel redelijk zou moeten worden geacht.