7.2.2 ‘Overige bedrijfsruimte’

Het huidige artikel 7:230a BW is enkel van toepassing op gebouwde onroerende zaken of gedeeltes daarvan. Het werkingsgebied van dit artikel zou naar mijn mening moeten worden uitgebreid zodat twee ‘soorten’ ongebouwde onroerende zaken ook onder de werking van dit artikel komen te vallen. Ook wil ik een toevoeging opnemen betreffende ‘connexe zaken’ (onroerende aanhorigheden). De eerste soort ongebouwde onroerende zaak betreft de ongebouwde onroerende zaak waarop door de huurder een gebouwde onroerende zaak met een 230abestemming wordt gebouwd. Deze wijziging is duidelijk ontleend aan het Franse regime van de bail commercial, waarbij onder commerciële bedrijfsruimte zowel de gebouwde onroerende zaak als de ongebouwde onroerende zaak die door de huurder wordt bebouwd wordt verstaan. Deze oplossing past mijns inziens niet alleen (zoals in Frankrijk het geval is) bij de huur van een ongebouwd onroerende zaak die wordt gebruikt voor de bouw van een 290-bedrijfsruimte, maar tevens bij de verhuur van een ongebouwde onroerende zaak die wordt gebruikt voor de bouw van een ‘overige bedrijfsruimte’ in de zin van artikel 7:230a BW.1 Het doel van deze toevoeging is tweeledig. Ten eerst wordt hiermee bereikt dat een huurder van de ongebouwde onroerende zaak de mogelijkheid heeft om het gehuurde langer in gebruik te houden als de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen, zodat hij een grote kans heeft om zijn investering (verder) te kunnen terugverdienen. De huurder kan immers een beroep doen op de ontruimingsbescherming en in het uiterste geval zijn ontruimingsverplichting nog drie jaar laten uitstellen. Ten tweede heeft de toevoeging als effect dat in geval van onderverhuur van de ongebouwde onroerende zaak inclusief bebouwing (in het geheel als gebouwde onroerende zaak) de bescherming van de hoofdhuurder hetzelfde is als die van de onderhuurder. Bovendien worden bij het beoordelen van het verzoek van de hoofdhuurder tot (verdere) schorsing van de ontruimingsverplichting de belangen van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd meegewogen.2

De tweede soort ongebouwde onroerende zaak die onder de werking van artikel 7:230a BW gaat vallen is de ongebouwde onroerende zaak die door de huurder bedrijfsmatig wordt gebruikt. Deze huurder heeft, evenals de huurder van een 230a-ruimte of een 290-bedrijfsruimte, belang bij een bepaalde mate van bescherming tegen beëindiging van de huurovereenkomst. Bedrijfsactiviteiten zijn immers niet altijd eenvoudig te verplaatsen, zoals het geval is bij de huurder die de ongebouwde onroerende zaak gebruikt ten behoeve van zijn hoveniersbedrijf en veel materialen op de ongebouwde onroerende zaak heeft opgeslagen.3 Van bedrijfsmatig gebruik van een ongebouwde onroerende zaak is ook sprake bij de exploitatie van een parkeerterrein, waarop door de huurder de nodige voorzieningen kunnen zijn aangebracht, zoals asfaltering, belijning, biggenruggen, slagbomen en betaalautomaten. Naast het belang dat de huurder heeft om die investeringen te kunnen terugverdienen zal het niet altijd eenvoudig zijn voor de huurder om een andere ongebouwde onroerende zaak te vinden waarop hij zijn bedrijfsactiviteiten kan voortzetten.

Ik meen wel dat het belang van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die het gehuurde ‘enkel’ bedrijfsmatig gebruikt bij bescherming tegen beëindiging van de huurovereenkomst kleiner is dan het belang van de huurder die een woonruimte of 290-bedrijfsruimte op een ongebouwde onroerende zaak plaatst, omdat in de meeste gevallen de investering kleiner is dan wanneer de huurder dergelijke bebouwing op de ongebouwde onroerende zaak plaatst. Om die reden heb ik ervoor gekozen om het toepasselijke regime onder te brengen onder artikel 7:230a BW. Daarmee wordt bereikt dat de verhuurder toch de nodige vrijheid heeft voor wat betreft de overeen te komen duur, de huurprijs en de reden voor opzegging van de huurovereenkomst, doch de huurder daartegenover de mogelijkheid heeft om aanspraak te maken op ontruimingsbescherming. Of hij die verkrijgt, is afhankelijk van zijn concrete belang bij verdere schorsing van de ontruimingsverplichting. Ook dit is van belang voor de verhuurder: een huurder die weinig belang heeft bij voortzetting van het gebruik – zoals in het voorbeeld dat bij de behandeling van wetsvoorstel 24150 is genoemd4 – zal niet snel een langere ontruimingstermijn krijgen dan de wettelijke termijn van twee maanden, terwijl de huurder die een moeilijker te verplaatsen bedrijf krijgt, meer kans maakt op een langere schorsing, hoewel de uitkomst van de belangenafweging uiteraard mede afhankelijk is van de reden van opzegging door de verhuurder.

In paragraaf 1.3.4 ben ik ingegaan op de jurisprudentie over de connexiteitsleer. In die paragraaf ben ik tot de conclusie gekomen dat de connexiteitsleer zoals die in de aangehaalde uitspraken aan de orde is gekomen ziet op een uitleg van het bepaalde in artikel 7:297 lid 3 BW en derhalve een uitleg van het begrip ‘onroerende aanhorigheden zoals bedoeld in dit artikel’ betreft. Dit zou betekenen dat een huurder van 230a-ruimte nooit een beroep op de connexiteitsleer kan doen. Artikel 7:230a BW noemt de ‘onroerende aanhorigheden’ immers niet. Vertaald naar een concreet voorbeeld betekent dit dat de huurder van een parkeerterrein dat (uitsluitend) wordt gebruikt ten behoeve van een kantoorgebouw zich niet kan beroepen op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW, terwijl hij dit wel kan ten aanzien van het kantoorgebouw zelf. Het parkeerterrein is immers slechts een ongebouwde onroerende zaak. De gebruiker van een kantoorgebouw kan echter zelden deze parkeerruimte missen. Het belang bij behoud van het parkeerterrein is dan hetzelfde als het belang bij behoud van het kantoorgebouw.

Om (verdere) discussie over de reikwijdte van de connexiteitsleer te voorkomen, stel ik voor om de in paragraaf 1.3.4 besproken jurisprudentie te codificeren en wel op een zodanige manier dat de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die hij gebruikt bij een 230a-ruimte (een ‘connexe onroerende zaak’) dezelfde bescherming krijgt als de huurder van (gebouwde) 230a-ruimte.

Van artikel 7:230a BW wordt lid 1 gewijzigd zodat het komt te luiden als volgt:

‘Heeft de huur betrekking op:

Naast de wijziging van lid 1 van artikel 7:230a BW wil ik een nieuw lid 8 invoegen in dit artikel – waarbij de huidige leden 8, 9 en 10 worden hernummerd tot de leden 9, 10 en 11 – om de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die deze gebruikt voor de uitoefening van een beroep of bedrijf aanspraak te geven op een vergoeding van de door hem gepleegde investeringen. Bij grote investeringen die met medeweten en met toestemming van de verhuurder zijn gepleegd, vind ik dat gevolg van beëindiging van de huurovereenkomst te groot om volledig voor rekening van de huurder te blijven. Bij een beëindiging voordat de huurder zijn investering binnen een redelijke termijn heeft kunnen terugverdienen, zou een deel van het verlies dan ook voor rekening van de verhuurder moeten komen. Zonder vergoeding van die schade eindigt de huurovereenkomst niet.

Over de inhoud van de regeling kan de nodige discussie worden gevoerd. Ik acht het redelijk dat een huurder die een ongebouwde onroerende zaak bedrijfsmatig gebruikt de gelegenheid krijgt om zijn primaire investeringen in een periode van tien jaar terug te verdienen. Voor de huurder van een gebouwde 290-bedrijfsruimte wordt een termijn van tien jaar immers ook beschouwd als een redelijke termijn om investeringen terug te verdienen.5 Primaire investeringen zien dan op voorzieningen om het gehuurde (objectief gezien beter) geschikt te maken voor het overeengekomen gebruik. Het gaat dan bijvoorbeeld om de hiervoor al genoemde verharding, biggenruggen, slagbomen en betaalautomaten bij een parkeerterrein of om een omheining, beregeningsinstallatie en (gedeeltelijke) verharding zoals het geval is in de in hoofdstuk 6.2.1 besproken casus van het hoveniersbedrijf. Als de huurovereenkomst binnen tien jaar wordt beëindigd, is de verhuurder verplicht om de resterende afschrijving van de investering aan de huurder te vergoeden. Vervolginvesteringen om de door de huurder aangebrachte voorzieningen te onderhouden, te vernieuwen of uit te breiden blijven voor rekening van de huurder zelf; die behoren dan volledig tot het ondernemersrisico. Het ‘nadeel’ voor de verhuurder door de uitbreiding van artikel 7:230a BW met een schadevergoedingsplicht is derhalve beperkt tot de eerste tien jaar en tot de primaire investeringen. Dat maakt de vergoedingsplicht naar mijn mening alleszins redelijk.

Aan artikel 7:230a BW wordt dan een lid 8 toegevoegd – waarbij de huidige leden 8 tot en met 10 worden hernummerd tot 9 tot en met 11 – dat luidt als volgt: