6.3.4 Huurprijs

Op de huur van een ongebouwde onroerende zaak zijn geen wettelijke bepalingen omtrent de verschuldigde huurprijs van toepassing. Huurder en verhuurder zijn dan ook vrij om daarover overeen te komen wat zij willen. Een in de praktijk niet ongebruikelijke – en ook bij de verhuur van 230a-ruimtes (‘overige bedrijfsruimte’) vaak voorkomende – clausule in een huurovereenkomst is die waarbij de huurprijs na ommekomst van een huurperiode van vijf jaar kan worden aangepast aan de markthuurwaarde. Daaraan wordt dan ook vaak nog de beperking toegevoegd dat de herziene huurprijs niet lager mag zijn dan de tot dan toe geldende huurprijs. De huurder heeft derhalve geen mogelijkheid om de huurprijs te verlagen, terwijl de verhuurder wel de mogelijkheid tot verhoging heeft.

De huurder is dus in grote mate afhankelijk van de marktontwikkelingen als het gaat om de verschuldigde huurprijs. Een huurder die de ongebouwde onroerende zaak bedrijfsmatig gebruikt, zal daar rekening mee moeten houden in zijn bedrijfsplannen. Er zijn echter situaties waarin het voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak niet eenvoudig is om te anticiperen op een eventuele huurprijsaanpassing, omdat hij zijn ‘bedrijfsvoering’ niet eenvoudig kan aanpassen in verband met een huurprijsverhoging. Het gaat dan om situaties waarin de huurder van de ongebouwde onroerende zaak het gehuurde heeft bebouwd met een 290-bedrijfsruimte of woonruimte en deze gebouwde onroerende zaak vervolgens heeft onderverhuurd. Ik zal deze situatie schetsen aan de hand van een casus in twee varianten. Variant 1 is een fictieve casus, variant 2 is gebaseerd op een casus uit de eigen praktijk, waaraan ik fictieve elementen heb toegevoegd.`

Huurder E huurt van verhuurder F met ingang van 1 januari 2004 een ongebouwde onroerende zaak. In de huurovereenkomst is opgenomen dat F aan E toestemming verleent voor het oprichten van een 290-bedrijfsruimte op het gehuurde en voor het onderverhuren van deze bedrijfsruimte inclusief de ongebouwde onroerende zaak aan een derde. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijftien jaar en wordt daarna steeds voor periodes van vijf jaar verlengd. In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:

E realiseert de 290-bedrijfsruimte en verhuurt deze met ingang van 1 april 2005 aan G. Om de huurtermijnen gelijk te laten lopen, gaat E de huurovereenkomst met G aan voor een oorspronkelijke duur van dertien jaar en negen maanden, met daarna steeds een verlenging voor vijf jaar. De tussen E en F geldende hoofdhuurovereenkomst wordt aan de onderhuurovereenkomst gehecht. In de onderhuurovereenkomst is bepaald dat de inhoud van de hoofdhuurovereenkomst als woordelijk herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, zodat alle rechten en plichten van E jegens F onverkort gelden voor G jegens E.

In juni 2008 ontvangt E van F een aangetekende brief met daarin de aankondiging dat F de huurprijs wenst te aan te passen aan de marktwaarde. E stuurt de brief door aan G en kondigt aan dat de huurprijswijziging ook van toepassing zal zijn voor G. G reageert op de brief van E en vernietigt voor zover nodig het huurprijsbeding omdat het in zijn nadeel afwijkt van artikel 7:303 BW.

E wordt uiteindelijk geconfronteerd met een aanpassing van de huurprijs van de ongebouwde onroerende zaak per 1 januari 2009, terwijl hij de huurprijs voor de onderverhuurde 290-bedrijfsruimte niet kan verhogen. Deze situatie kan zich per 1 januari 2014 opnieuw voordoen.

E dacht verstandig te zijn door de duur van de onderhuurovereenkomst gelijk te laten lopen met de duur van de hoofdhuurovereenkomst. Zo is hij – ontbinding of een faillissement uitgezonderd – verzekerd van huurinkomsten voor de gehele duur van zijn hoofdhuurovereenkomst en heeft hij bovendien de mogelijkheid om de onderhuurovereenkomst te beëindigen op hetzelfde tijdstip als waarop de hoofdhuurovereenkomst zou kunnen eindigen. E heeft zich echter niet gerealiseerd dat de bepaling uit de hoofdhuurovereenkomst waarin is vastgelegd op welke momenten en op welke wijze de huurprijs aangepast kan worden, niet zonder meer van toepassing kan worden verklaard op de onderhuurovereenkomst.

In de hoofdhuurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs na het verstrijken van een periode van vijf jaar kan worden aangepast aan de markthuurwaarde. De eerste aanpassing kan dus worden doorgevoerd per 1 januari 2009. De aanpassing vindt plaats op basis van de markthuurwaarde. Vervolgens kan de huurprijs per 1 januari 2014, 1 januari 2019 en zo vervolgens iedere vijf jaar worden aangepast aan de markthuurwaarde.

De onderhuurovereenkomst is een huurovereenkomst betreffende een 290- bedrijfsruimte. Op die huurovereenkomst is het bepaalde in artikel 7:303 en 7:304 BW van toepassing. In die artikelen is semidwingendrechtelijk vastgelegd op welke tijdstippen en op welke wijze de huurprijs kan worden aangepast. Aanpassing van de huurprijs is in geval van een overeenkomst die voor bepaalde tijd geldt pas mogelijk is na afloop van de overeengekomen duur. In dit geval kan E derhalve pas een herziening van de onderhuurprijs vorderen per 1 januari 2019. Een eerdere aanpassing is niet mogelijk. Op het moment dat de huurprijs die E aan hoofdverhuurder F verschuldigd is voor de derde keer kan worden verhoogd, kan hij pas voor het eerst een herziening van de onderhuurprijs vorderen.

Voor het vaststellen van de hoofdhuurprijs en de onderhuurprijs gelden voorts verschillende criteria. Vaststelling van de hoofdhuurprijs vindt plaats op basis van de marktwaarde, terwijl voor het vaststellen van de onderhuurprijs wordt gekeken naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.1 Hoewel, anders dan in het begin van deze eeuw, niet meer zonder meer kan worden aangenomen dat de markthuurwaarde hoger is dan de nadere huurprijs op basis van vergelijkbare huurwaarden in een referentieperiode van vijf jaar, is de kans dat de huurprijs die E aan F verschuldigd is, sneller stijgt dan de onderhuurprijs die E van G kan vorderen reëel. E heeft bovendien te maken met de situatie waarin de hoofdhuurprijs enkel kan stijgen, omdat een verlaging van de huurprijs contractueel is uitgesloten. Ingevolge artikel 7:303 BW kan zowel de huurder als de verhuurder een herziening van de huurprijs vorderen. Een verlaging van de huurprijs is in dat geval mogelijk. De netto opbrengst die E verwachtte te behalen uit de onderverhuur kan dus aanzienlijk minder blijken te zijn.

`E had de onderhuurovereenkomst met G kunnen sluiten onder de opschortende voorwaarde dat de kantonrechter goedkeuring zou verlenen voor (onder meer) een afwijkend beding betreffende de huurprijs, in die zin dat op de onderhuurovereenkomst dezelfde huurprijsbepaling van toepassing zou zijn als op de hoofdhuurovereenkomst. 2 Het is echter de vraag of de kantonrechter die goedkeuring zou hebben verleend. De kantonrechter kan de goedkeuring alleen verlenen als het afwijkende beding de rechten die G aan afdeling 6 van titel 7.4 BW ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van E zodanig is dat de huurder de bescherming van deze afdeling in redelijkheid niet behoeft. Deze criteria gelden cumulatief.3 In de gegeven casus is niets opgenomen over de identiteit van G. Als G echter geen ‘grote huurder’ is, moet ervan uit worden gegaan dat de kantonrechter niet snel goedkeuring voor het afwijkende beding zal verlenen.

Natuurlijk zal E tot op zekere hoogte rekening moeten en kunnen houden met het feit dat er verschillende regimes gelden voor de hoofd- en de onderhuurovereenkomst. E zal moeten en kunnen incalculeren dat de huurprijzen op enig moment uit elkaar gaan lopen, als er geen goedkeuring komt voor een afwijkend beding. E zal zijn winstmarge hierop moeten afstemmen. Het probleem is echter dat de marktontwikkelingen moeilijk te voorspellen zijn en dat over een (groot) aantal jaren kan blijken dat E de verschillen toch niet heeft kunnen ondervangen door een hogere winstmarge. Bij een snelle stijging van de markthuurwaarde kan E dan met grote verliezen worden geconfronteerd. De mogelijkheid dat dat gebeurt, beschouw ik als een knelpunt waarvoor een oplossing moet worden gevonden. Op de mogelijke oplossing ga ik in hoofdstuk 7 in.

Huurder T huurt van verhuurder G met ingang van 1 januari 1993 een standplaats voor een recreatiechalet. De standplaats is gelegen op een groot recreatiepark met verschillende algemene voorzieningen als verharde paden, een receptie, zwembad, speeltuin en een bar. In de huurovereenkomst is opgenomen dat G aan T toestemming verleent voor het plaatsen van een (onroerend) recreatiechalet, op voorwaarde dat T daarvoor een omgevingsvergunning verkrijgt van het bevoegd gezag. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.

In 2014 ontstaat er onrust onder de huurders van het recreatiepark. Er gaan geruchten dat G het park aan een derde wil verkopen. De huurders vrezen dat zij hun standplaats en het daarop door hen zelf geplaatste chalet zullen kwijtraken. In de huurovereenkomsten die – vaak al jaren geleden – zijn afgesloten is geen voorziening opgenomen op grond waarvan de huurders recht hebben op een vergoeding voor het chalet als de huur betreffende de standplaats eindigt.

De huurders zijn op grond van hun huurovereenkomsten bevoegd om hun chalet aan een derde te verkopen. Die verkoop is echter wel aan een aantal voorwaarden verbonden. Zo moeten zij het chalet eerst verkopen aan degene die bovenaan de wachtlijst staat. Deze wachtlijst wordt beheerd door G. Is er geen wachtlijst, dan is vrije verkoop mogelijk. De huurders zijn dan wel verplicht om de waarde van het chalet te laten taxeren door een commissie, bestaande uit een vertegenwoordiger van G en een vertegenwoordiger van de huurdersvereniging.

Een aantal huurders meent dat na het verstrijken van een termijn van tien jaar na het plaatsen van het chalet door verjaring een recht van opstal is ontstaan. Zou dat standpunt juist zijn, dan zouden deze huurders bij het eindigen van de huurovereenkomst – en het opstalrecht – aanspraak kunnen maken op een vergoeding van de waarde van het chalet.4 Het beroep op het ontstaan van een recht van opstal door verjaring slaagt echter niet. Uit het arrest van het Hof Arnhem- Leeuwarden d.d. 4 november 2014 blijkt dat de feitelijke situatie eraan in de weg staat om aan te nemen dat de huurders op enig moment (meer dan tien jaar geleden) een recht van opstal ‘in bezit hebben genomen’.5 Net zoals in de zaak die leidt tot voormeld arrest is ook hier immers sprake van een beperking van de mogelijkheid om het chalet aan een derde over te dragen, zodat de feitelijke situatie afwijkt van de situatie die er zou zijn als er een recht van opstal zou zijn verleend.

G biedt aan de huurders een nieuwe huurovereenkomst aan, waarin in een aantal gevallen aanspraak kan worden gemaakt op een vergoeding voor het chalet als de huurovereenkomst door G wordt opgezegd. G maakt van deze gelegenheid gebruik om de huurovereenkomst volledig te herzien. Ook de bepaling omtrent de huurprijs wordt aangepast. G stelt de volgende bepaling voor:

Huurder T is een dame op leeftijd, die het chalet destijds heeft laten plaatsen met het idee dat zij de opbrengst bij verkoop zou kunnen gebruiken als extraatje op haar oude dag. Zolang verkoop niet noodzakelijk is, wil zij het chalet zelf blijven gebruiken. Zij geniet enorm van de zomers op het recreatiepark. Voor T is de aanspraak op een vergoeding voor de waarde van het chalet bij opzegging van de huur door G dus van groot belang. Om die reden besluit zij om de aangeboden huurovereenkomst te ondertekenen. T maakt zich niet veel zorgen over de huurprijsbepaling. Zij huurt immers al twintig jaar en tot op heden zijn er nooit grote huurverhogingen geweest. In de in 1993 gesloten huurovereenkomst is opgenomen dat de huur jaarlijks door G wordt vastgesteld, zonder enige beperking, dus in beginsel had G altijd al de vrijheid om de huur jaar eigen goeddunken vast te stellen. Bovendien heeft T op de door G opgestelde meerjarenonderhoudsplanning gezien dat er de komende jaren geen groot onderhoud aan de algemene voorzieningen te verwachten is.

In de loop van 2015 blijkt dat de wegen verzakken en dat er onverwachte – dure – werkzaamheden aan het zwembad moeten worden uitgevoerd. G beroept zich op het hiervoor geciteerde bepaalde onder A en kondigt een verhoging aan van de huurprijs voor het jaar 2017 van 20%.

Huurder T huurt van G slechts een standplaats voor een zelf te plaatsen recreatiechalet. De huurovereenkomst betreft dan ook de huur van een ongebouwde onroerende zaak. De wet voorziet niet in (semi)dwingendrechtelijke bepalingen omtrent de huurprijs, zodat partijen vrij zijn om in de huurovereenkomst op te nemen wat zij willen. In dit geval is er een bepaling opgenomen op grond waarvan G de huurprijs aanzienlijk kan verhogen op het moment dat de exploitatiekosten (waaronder de kosten van het onderhoud van de algemene voorzieningen) hoger zijn dan verwacht. G heeft deze bepaling in de huurovereenkomst opgenomen om te voorkomen dat de verhuur van de standplaatsen op het recreatiepark niet kostendekkend is. Het volledige risico voor de exploitatie komt op deze wijze dus bij de huurders van de standplaatsen te liggen.

Voor T is de huurverhoging van 20% ingrijpend. De jaarhuurprijs stijgt van € 1.200,- naar € 1.440,-. Deze stijging is voor T nauwelijks op te brengen. T is daarom genoodzaakt om te besluiten om het recreatiechalet te verkopen. Helaas blijkt dat er – zeker gezien de onzekerheid over de toekomst van het recreatiepark – geen koper kan worden gevonden voor het chalet.

T heeft nu geen andere optie dan de huur van de standplaats aan G op te zeggen. T heeft op grond van haar huurovereenkomst de mogelijkheid om het chalet op de standplaats achter te laten of om deze te verwijderen. De huurovereenkomst sluit uit dat T aanspraak maakt op een vergoeding als zij de huurovereenkomst zelf opzegt. Als T het chalet verwijdert, na ruim twintig jaar, zal het vrijwel onmogelijk zijn om er nog een koper voor te vinden, omdat wederopbouw moeilijk en kostbaar is. T besluit om zich de verwijderingskosten te besparen en laat het chalet achter op de standplaats. Het potje voor haar oude dag dat zij meende te hebben is zij hiermee kwijtgeraakt.

Het knelpunt waar T hier te maken heeft – los van het ontbreken van het recht op een vergoeding voor het chalet als de huurovereenkomst eindigt – is het ontbreken van bescherming op het gebied van de huurprijs. G heeft de huurovereenkomst zo geredigeerd dat in beginsel iedere huurverhoging toegestaan is. T heeft geen mogelijkheid om zich tegen huurverhogingen te verzetten en kan alleen besluiten om de huur al dan niet voort te zetten.

T zou uiteraard kunnen proberen zich tegen de aangezegde huurverhoging te verzetten door zich erop te beroepen dat deze verhoging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. G zal daar tegenover stellen dat het achterwege laten van deze huurverhoging betekent dat de verhuur niet meer kostendekkend is en dat zij ofwel haar verplichtingen wat betreft onderhoud niet meer zal kunnen nakomen, ofwel het park zal moeten verkopen aan een derde, waarbij allerminst zeker is wat deze derde met het park zal doen. Mijns inziens is de kans dat de huurverhoging als onaanvaardbaar zal worden beoordeeld erg klein, als G kan aantonen dat deze verhoging onontkoombaar is om het noodzakelijke onderhoud te kunnen uitvoeren. Dat de financiële situatie van T zodanig is dat zij deze verhoging niet kan opvangen, kan niet aan G worden tegengeworpen.

Voor T zou dit knelpunt kunnen worden opgelost door regelgeving op het gebied van de huurprijs. Daartegenover staat uiteraard het duidelijke belang van G. Op welke wijze dit knelpunt zou kunnen worden opgelost met oog voor de belangen van beide partijen, komt aan de orde in hoofdstuk 7.