4.2.3 Duur

De duur van de pachtovereenkomst is geregeld in artikel 7:325 BW. Dit artikel is van semi-dwingend recht in geval van reguliere pacht van los land. Een reguliere pachtovereenkomst betreffende los land moet voor bepaalde tijd worden aangegaan. Uitgangspunt is een duur van zes jaar. Het doel van deze verplichte minimumduur is bescherming van de pachter: de pachter kan zijn plannen dan inrichten op deze (in beginsel) gegarandeerde termijn.1 Het overeenkomen van een langere duur is toegestaan, mits een bepaalde einddatum is overeengekomen. Na afloop van deze periodes wordt de pachtovereenkomst telkens van rechtswege met zes jaar verlengd.2 Willen partijen een kortere duur overeenkomen, dan hebben zij goedkeuring van de grondkamer nodig voor dit afwijkende beding.3 Goedkeuring wordt slechts verleend op grond van bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad.4

Een pachtovereenkomst voor kortere termijn dan zes jaar wordt niet van rechtswege verlengd. Is de pachtovereenkomst aangegaan voor een duur van één jaar of korter, dan vindt geen verlenging plaats.5 Bij een overeengekomen kortere duur van meer dan één jaar maar minder dan zes jaar kan de rechter op vordering van de pachter de overeenkomst verlengen, indien de bijzondere omstandigheden in verband waarmee de kortere duur door de grondkamer is goedgekeurd, zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer zullen voordoen.6 De rechter stelt de verlengingstermijn vast.

Gelet op deze bepaling is de pachter van los land met een reguliere pachtovereenkomst beter beschermd dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft geen gegarandeerde minimumduur van de huurovereenkomst en zal bij het maken van plannen voor het gebruik van het gehuurde, als de verhuurder niet bereid is om een minimumduur in de huurovereenkomst vast te leggen, het risico van beëindiging van de huurovereenkomst moeten incalculeren. Met name voor de huurder die de ongebouwde onroerende zaak bedrijfsmatig gebruikt is dat een behoorlijk risico om te nemen.

In geval van hectarepacht en geliberaliseerde pacht is artikel 7:325 BW niet van toepassing en staat het partijen vrij om omtrent de duur overeen te komen wat zij willen. De positie van een pachter van los land is bij hectarepacht of geliberaliseerde pacht wat de duur betreft derhalve gelijk aan de positie van een huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Deze pachters zullen bij het maken van hun plannen ook het risico van beëindiging van de overeenkomst moeten incalculeren. Bij pacht is altijd sprake van bedrijfsmatig gebruik.7 Nu de verwachting is dat in de toekomst steeds meer geliberaliseerde overeenkomsten zullen worden aangegaan, is de (theoretische) positie van de pachter van los land hetzelfde als die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.