6.3.1 De gebrekenregeling

Op het eerste gezicht lijkt de gebrekenregeling bij de huur van ongebouwde onroerende zaken niet veel belang te hebben. Deze regeling is immers slechts van belang als er sprake kan zijn van een gebrek aan het gehuurde. Omdat men bij gebreken veelal aan technische gebreken aan gebouwde onroerende zaken denkt, lijkt het moeilijk voor te stellen dat zich een gebrek kan voordoen aan een ongebouwde onroerende zaak. In paragraaf 3.2.1.2 heb ik echter reeds aangegeven dat er situaties denkbaar zijn waarin er een gebrek kleeft aan een ongebouwde onroerende zaak. Een van de daar genoemde situaties betreft de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Dat kan een gebrek aan de gehuurde ongebouwde onroerende zaak opleveren. In deze paragraaf zal ik deze situatie nader uitwerken aan de hand van een fictieve casus. Het gaat om de situatie waarin sprake is van bodemverontreiniging van de ongebouwde onroerende zaak, waardoor het niet geschikt is voor het overeengekomen gebruik.

In een van de vinexwijken die ons land rijk is ontstaat bij een groep jonge, enthousiaste bewoners het idee om een volkstuinvereniging op te richten. Er zal een perceel grond worden gehuurd en dat zal worden onderverhuurd aan wijkbewoners om hun eigen groenten te verbouwen. Een aantal tuinen zal door de leden gezamenlijk worden onderhouden ten behoeve van de Voedselbank en een aantal andere tuinen wordt ter beschikking gesteld aan een nabijgelegen basisschool zodat de leerlingen bekend kunnen raken met de landbouw. Na enig zoeken vindt het bestuur van de vereniging een groot stuk grond dat voor een schappelijk bedrag kan worden gehuurd van de particuliere eigenaar, een oude man die de grond al jaren niet meer gebruikt.

De vereniging gaat een huurovereenkomst aan met de verhuurder voor de duur van vijf jaar. In de (summiere) huurovereenkomst is geen specifieke bestemming voor het huurobject opgenomen. Wel heeft de verhuurder, op aanraden van zijn makelaar, laten opnemen:

‘Huurder en verhuurder komen overeen dat de bodemgesteldheid geen gebrek aan het gehuurde oplevert.’

Bovendien is in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder in geval van een gebrek aan het gehuurde geen aanspraak kan maken op schadevergoeding, ontbinding van de huurovereenkomst en/of een verlaging van de huurprijs. Het bestuur, dat verstand heeft van de terminologie van het huurrecht, tekent de huurovereenkomst zonder vragen te stellen aan de verhuurder of diens makelaar.

De vereniging neemt de gehuurde ongebouwde onroerende zaak vol enthousiasme in gebruik. De tuinen worden al snel (onder)verhuurd op basis van – eenvoudige – huurovereenkomsten voor één jaar en er ontstaat zelfs een wachtlijst. In de loop van het eerste seizoen blijkt een stuk grond naast het volkstuincomplex, dat recent is verkocht, verontreinigd te zijn. Het bestuur van de vereniging haast zich om een aantal boringen in de moestuinen te laten doen. Daaruit blijkt dat de grond van de volkstuinen ook verontreinigd is. Geadviseerd wordt om de gewassen die in de volkstuinen verbouwd zijn niet te consumeren. Bij nader onderzoek blijkt grootschalige – en kostbare – sanering nodig te zijn om de ongebouwde onroerende zaak te kunnen gebruiken als moestuinen.

De vereniging meldt zich bij de verhuurder en verzoekt deze om het gehuurde conform het gegeven advies te laten saneren. Bovendien stelt de vereniging de verhuurder aansprakelijk voor de geleden schade, waaronder begrepen de onderzoekskosten, en zet zij de huurbetalingen stop. De verhuurder wijst het verzoek van de vereniging af en beroept zich op de huurovereenkomst, waarin is bepaald datde bodemgesteldheid geen gebrek in de zin van de wet vormt. Nu geen sprake is van een gebrek, heeft de verhuurder ook geen herstelverplichting en heeft de vereniging geen recht op huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. De verhuurder start een incassoprocedure tegen de vereniging vanwege de achterstallige huurbetalingen.

We zien hier een voorbeeld van een situatie waarin een verhuurder gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om in de huurovereenkomst een van de wet afwijkende beschrijving van het begrip ‘gebrek’ op te nemen. Een dergelijke afwijking is in beginsel toegestaan. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever de partijen bij een huurovereenkomst de mogelijkheid heeft willen geven – de huur van woonruimte uitgezonderd – om te bepalen dat bepaalde omstandigheden niet als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW zullen worden aangemerkt. De wetgever heeft daarbij gedacht aan een situatie waarin de verhuurder bepaalde mededelingen aan de huurder heeft gedaan of een situatie waarin een beding is opgenomen dat de verhuurder ontslaat van zijn onderzoeksplicht en de bevoegdheid tot onderzoek bij de huurder legt. De huurder moet er dan op bedacht zijn dat als hij geen onderzoek doet, bepaalde omstandigheden aan het licht kunnen komen waardoor hij weliswaar niet meer het genot van het gehuurde heeft dat hij doorgaans zou mogen verwachten, maar die niet als gebrek worden aangemerkt omdat de huurder niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.1

In dit geval kan de afwijkende omschrijving van het begrip gebrek naar mijn mening worden gezien als een beding dat de onderzoeksplicht ter zake de bodemgesteldheid verlegt van de verhuurder naar de huurder. Nu de vereniging heeft nagelaten om voor het aangaan van de huurovereenkomst bodemonderzoek te laten verrichten, terwijl het beding in de huurovereenkomst daar wel aanleiding toe had moeten geven, heeft zij niet voldaan aan haar onderzoeksplicht. Zij kan de verhuurder niet aanspreken, nu er geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Omdat er geen sprake is van een gebrek, heeft de verhuurder geen herstelplicht, kan de vereniging geen vermindering van de huurprijs en/of schadevergoeding vorderen en kan de huurder de huurovereenkomst niet op grond van artikel 7:210 BW ontbinden.

Het feit dat de onderzoeksplicht hier bij de huurder is komen te liggen, maakt ook dat de vereniging de huurovereenkomst betreffende de ongebouwde onroerende zaak niet tussentijds kan beëindigen. Een beroep op dwaling is evenmin mogelijk als de dwalende niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht.2 Ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW is ook niet mogelijk, nu de verhuurder niet is tekortgeschoten in een op hem rustende verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. Zoals gezegd heeft hij geen herstelplicht. Van onvoorziene omstandigheden is ook geen sprake, nu de vereniging er, gelet op het bepaalde in de huurovereenkomst, op bedacht had moeten zijn dat de bodemgesteldheid aan het overeengekomen gebruik in de weg zou kunnen staan.

Tot slot zou de vereniging zich er wellicht op kunnen beroepen dat de afwijking van de omschrijving van het begrip gebrek in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.3 De aard van de huurder (een eenvoudige vereniging), de grote gevolgen van de aanwezigheid van het gebrek en het gegeven dat het gehuurde in het geheel niet meer conform de bestemming kan worden gebruikt zouden relevante omstandigheden van het geval kunnen zijn. Aan de andere kant zal het beding waarin de bodemgesteldheid wordt benoemd als omstandigheid die niet als een gebrek kan worden aangemerkt als relevante omstandigheid hebben te gelden. Zoals in hoofdstuk 3 als is aangegeven, is de uitkomst van de toetsing aan de open norm van de redelijkheid en billijkheid altijd onzeker. In dit geval acht ik het onwaarschijnlijk dat een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zal slagen vanwege het zwaarwegende feit dat de vereniging haar onderzoeksplicht heeft geschonden. De onwetendheid van het bestuur van de vereniging kan niet aan de verhuurder worden tegengeworpen. De vereniging heeft er zelf voor gekozen om zonder kennis van het huurrecht een huurovereenkomst aan te gaan, terwijl de eigenaar wel werd bijgestaan door een makelaar.

Kortom, de vereniging is hoogstwaarschijnlijk volledig gebonden aan de huurovereenkomst en kan de verhuurder niet aanspreken. Dit heeft grote gevolgen voor deze huurder. Zij is immers gehouden om de huurovereenkomst na te komen tot het moment waarop deze rechtsgeldig is beëindigd. De vereniging moet dan in ieder geval tot dat moment de huur blijven betalen. Tegenover de verplichtingen die de vereniging heeft tegenover haar verhuurder, staan de verplichtingen die zij heeft tegenover haar onderhuurders. De vereniging heeft met de onderhuurders slechts eenvoudige huurovereenkomsten gesloten en heeft daarin geen exoneraties met betrekking tot gebreken aan het gehuurde opgenomen. De huurders kunnen derhalve jegens de vereniging wel aanspraak maken op herstel van het gebrek, verlaging van de huurprijs, schadevergoeding en/of ontbinding van de huurovereenkomst. 4 De vereniging zou aan haar saneringsverplichting jegens de onderhuurders kunnen ontkomen door de huurovereenkomsten, die slechts voor de duur van één jaar zijn aangegaan, op te zeggen, doch de mogelijke claims wegens gevolgschade blijven staan. De vereniging wordt derhalve met (mogelijk aanzienlijke) kosten geconfronteerd terwijl daar geen inkomsten meer tegenover zullen staan.5

Uit het voorgaande volgt dat de mogelijkheid om in een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak een afwijkende definitie van het begrip gebrek op te nemen grote gevolgen kan hebben. In het gegeven voorbeeld is het gehuurde niet geschikt voor het gebruik overeenkomstig de bestemming, maar kan de huurder de huurovereenkomst desondanks niet tussentijds beëindigen. De huurder moet huur blijven betalen en ziet zich daarenboven voor schadeclaims van haar onderhuurders gesteld.

Zoals in de inleiding van deze paragraaf al aangegeven, bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de wettelijke omschrijving van het begrip gebrek niet alleen in geval van huur van ongebouwde onroerende zaken. Voor alle huurobjecten behalve woonruimte – en dus ook bij de huur van bedrijfsruimte – biedt de wet deze mogelijkheid. Ik meen dat deze mogelijkheid tot afwijking van de wettelijke omschrijving in alle gevallen moet worden uitgesloten, als dat betekent dat het gebruik van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming niet mogelijk is. Bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak zal een gebrek al snel neerkomen op een omstandigheid waardoor het overeengekomen gebruik niet mogelijk is. Andere gebreken aan een ongebouwde onroerende zaak dan problemen met de bodem of met de bestemming zijn immers moeilijk denkbaar. Een afwijking van de wettelijke omschrijving van het begrip gebrek waardoor het gebruik van het gehuurde geheel onmogelijk wordt terwijl dit risico volledig bij de huurder ligt, acht ik dusdanig in strijd met de elementaire bescherming die iedere huurder nodig heeft, dat ik vind dat er een oplossing moet komen voor dit knelpunt voor alle huurders – waaronder die van ongebouwde onroerende zaken. Die oplossing houdt in dat er geen afwijkende definitie van het begrip gebrek mag worden gegeven als dit betekent dat het gebruik van het gehuurde feitelijk onmogelijk kan blijken te zijn, zonder dat de huurder vervolgens over middelen beschikt om de huurovereenkomst te beëindigen. Het recht van de huurder om de overeenkomst te beëindigen als het overeengekomen gebruik onmogelijk is, weegt zo zwaar dat de belangen van de verhuurder bij nakoming van die overeenkomst daarvoor dienen te wijken. Op de mogelijke oplossing voor dit knelpunt en de afweging van de belangen van huurder en verhuurder ga ik in hoofdstuk 7 nader in.