5.5.4.2 Huurprijs

De regeling omtrent de huurprijs is opgenomen in artikel L. 145-33-L. 145-40 CdC. Deze regeling betreft de herziening van de tussen partijen overeengekomen huurprijs.

Huurder en verhuurder zijn, evenals in Nederland, vrij in het overeenkomen van de aanvangshuurprijs betreffende het gehuurde. Deze aanvangshuurprijs geldt in ieder geval gedurende de eerste drie jaar van de huurovereenkomst. Na ommekomst van een periode van drie jaar heeft elk der partijen de mogelijkheid om een huurprijsherziening (‘révision de loyer’) te vragen.1 Het verzoek daartoe, dat moet worden gedaan per aangetekende brief of deurwaardersexploot, mag niet eerder dan na ommekomst van deze drie jaar worden verzonden, op straffe van nietigheid van het verzoek. De datum van het verzoek is de datum waarop de herziene huurprijs gaat gelden. De huurprijsherziening kan vervolgens iedere drie jaar nadat de laatste huurprijsherziening in werking is getreden – of dat nu in onderling overleg of door een uitspraak van de rechtbank is gebeurd – plaatsvinden. Het verzoek moet voorts, op straffe van nietigheid, de voorgestelde nadere huurprijs noemen.2

De nadere huurprijs wordt vastgesteld op basis van de huurwaarde van het gehuurde. De huurwaarde van de bedrijfsruimte wordt naar Frans recht bepaald aan de hand van de kenmerken van het gehuurde, de bestemming van de onroerende zaak, de verplichtingen die huurder en verhuurder over en weer hebben, de lokale elementen die van invloed zijn op de commerciële mogelijkheden3 en de gangbare prijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de directe nabijheid.4 Deze bepaling is nader uitgewerkt in artikel R. 145-2 tot en met 145-11 CdC. Investeringen van de huurder en verliezen als gevolg van zijn bedrijfsvoering mogen niet in de vaststelling worden meegenomen.5 Investeringen mogen wel worden meegenomen als de verhuurder hier direct of indirect – bijvoorbeeld via een verlaging van de huurprijs – aan heeft meebetaald.6 De bestemming van het gehuurde is de bestemming die in de huurovereenkomst is opgenomen of die in het kader van een déspécialisation is toegestaan.7 Bij ongebouwde onroerende zaken wordt de huurprijs vastgesteld op basis van de specifieke kenmerken van deze zaak, met inachtneming van de aard en de toegestane wijze van gebruik ervan.8 Het belangrijkste criterium om de huurprijs verhoogd te krijgen zijn de ‘facteurs locaux de commercialité’. Dit zijn externe factoren in de (directe) nabijheid van het pand die de huurwaarde ervan beïnvloeden, zoals de komst van nieuwe merken met een goede reputatie,9 nieuwe gebouwen waardoor de bevolking in de omgeving groeit,10 nieuwe toegang tot openbaar vervoer11 of nieuwe parkeerruimte in de directe nabijheid,12 groei van het toerisme13 of de aanleg van een voetgangerszone.14

De bail commercial kent een regeling die een deel van de huurders beschermt tegen een al te snelle stijging van de huurprijs als gevolg van een wettelijke révision. Deze regeling wordt het ‘plafonnement’ genoemd.15 Deze regeling is niet van toepassing op de huur van een ongebouwde onroerende zaak en is daarmee vrijwel niet relevant in het kader van dit proefschrift. Zoals hiervoor bij het bespreken van de natrekkingsregel echter al is opgemerkt, kan de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak op enig moment wijzigen in een huurovereenkomst betreffende een gebouwde onroerende zaak, als partijen zijn overeengekomen dat de eigendom van de bebouwing ‘bij het einde van de huurovereenkomst’ overgaat op de verhuurder. Vanaf het moment van de hernieuwing van de huurovereenkomst is de bebouwing dan eigendom van de verhuurder en is er sprake van een gebouwde onroerende zaak. De regeling van het plafonnement is van toepassing bij de eerste huurprijsherziening die plaatsvindt na de hernieuwing, dus op zijn vroegst drie jaar nadat de aard van het gehuurde is gewijzigd van ongebouwde naar gebouwde onroerende zaak.

Het plafonnement houdt in dat de stijging van de huurprijs niet mag uitkomen boven een indexcijfer dat elk kwartaal wordt gepubliceerd door het INSEE,16 het Franse equivalent van het Nederlandse CBS. Het is overigens ook niet van toepassing op huurovereenkomsten met een duur van meer dan negen jaar, op huurovereenkomsten die na twaalf jaar stilzwijgend worden voortgezet17 en op huurovereenkomsten waarin een omzetafhankelijke huur is opgenomen (de clauses-recettes).18 Om die reden wil een verhuurder, als de huurder niet om hernieuwing verzoekt, nog weleens wachten met het opzeggen van de huurovereenkomst met het gelijktijdig aanbieden van een renouvellement. Als hij daarmee drie jaar wacht, kan hij namelijk een nieuwe huurovereenkomst aanbieden met een hogere huur zonder dat hij daarbij beperkt wordt door het plafonnement. Als het plafonnement wel van toepassing is, kan de beperking worden doorbroken als er sprake is van aanzienlijk gewijzigde omstandigheden die zich gedurende de duur van de huurovereenkomst hebben voorgedaan. Die omstandigheden kunnen zien op de kenmerken van het gehuurde, de bestemming van de plaats, de verplichtingen van partijen en lokale handelsfactoren.19 In dat geval mag de huurprijsstijging hoger zijn dan het indexcijfer dat door het INSEE wordt gepubliceerd, doch maximaal 10% hoger dan de huurprijs van het jaar ervoor.20 Dezelfde beperking van een maximale stijging van 10% geldt als in de huurovereenkomst een beding is opgenomen dat afwijkt van de indexeringsregeling van artikel L. 145-34 CdC.

Komen partijen niet gezamenlijk tot de vaststelling van een nieuwe huurprijs, dan kunnen zij hun geschil voorleggen aan de departementale verzoeningscommissie.21 Deze commissie bestaat uit vertegenwoordigers van huurders, vertegenwoordigers van verhuurders en een ‘gekwalificeerd persoon’.22 Deze laatste mag geen huurder of verhuurder van bedrijfsruimte zijn. Deze route ontneemt partijen niet de mogelijkheid om hun geschil aan de bevoegde rechter voor te leggen. De rechter zal echter zijn beslissing moeten aanhouden totdat de verzoeningscommissie heeft geadviseerd. De commissie heeft hiervoor drie maanden de tijd.23

Partijen kunnen in de huurovereenkomst ook een indexeringsclausule opnemen, waardoor de huurprijs automatisch op vastgestelde tijdstippen wordt verhoogd. Wanneer deze indexering zou leiden tot een wijziging van de huurprijs met meer dan 25% ten opzichte van de vorige huurprijs, kan ieder der partijen een herziening verzoeken. De vast te stellen gewijzigde huurprijs mag dan ook niet meer dan 10% stijgen ten opzichte van het jaar ervoor.24 Het bestaan van een indexeringsclausule laat daarnaast onverlet dat partijen op ieder moment kunnen besluiten om een révision triennale te vragen.25 Deze regeling is immers van dwingend recht.26 De rechter kan de nadere huurprijs nooit op een hoger bedrag stellen dan het bedrag dat is voorgesteld in de brief waarin de herziening wordt aangekondigd.27