7.2.3 Is een gebouw bestanddeel van de grond?

187. In de Nederlandse rechtsliteratuur is gediscussieerd over de vraag of een gebouw of werk dat ingevolge art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW wordt nagetrokken door de grond, een bestanddeel is (al dan niet in de zin van art. 3:4 BW), of een zelfstandige zaak.1 Art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW bepaalt dat de eigendom van de grond, voor zover de wet niet anders bepaalt, de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, omvat. Wanneer deze gebouwen en werken (in het navolgende zal ik kortweg over gebouwen spreken) geen bestanddeel van de grond zijn, hebben we te maken met één eigendomsrecht dat de eigendom van twee zaken – grond en gebouw – omvat en zou zich een uitzondering op het uniciteitsbeginsel voordoen.

Het betreft hier overigens een andere discussie dan de vraag of één erfpachtrecht (of een ander beperkt recht) op meerdere onroerende zaken tezamen kan rusten. Deze beide vraagstukken kunnen overlap vertonen, maar dat is niet noodzakelijkerwijs het geval. Ze vertonen overlap wanneer men een gebouw beschouwt als zelfstandige zaak, en de grond waarop het staat ook. Daarvan staat echter onomstotelijk vast dat daarop één eigendomsrecht rust en daarop kan dan ook een erfpachtrecht rusten. Het is dan een andere vraag of op twee stukken grond (al dan niet met opstallen), twee eigendomsrechten in de zin van art. 5:20 lid 1 BW, één erfpachtrecht gevestigd kan worden (zie daarover paragraaf 6.3). In het navolgende ga ik uitsluitend in op de vraag of gebouw en grond tezamen gezien moeten worden als één geheel, of als twee zelfstandige zaken.2

188. Voorheen gold de leer dat de gebouwen waarop de regel van verticale natrekking van art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW ziet, bestanddeel zijn van de grond.3 Inmiddels is één handboek goederenrecht ‘om’: Van Maanen schrijft in de Pitlo Goederenrecht dat een gebouw geen bestanddeel is van de grond.4 De ‘oude’ en de ‘nieuwe’ leer verschillen overigens niet van mening over de rechtsgevolgen die art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW met zich meebrengt – in die zin betreft het een louter academische discussie.5

Voor de nieuwe leer – ik noem de beide leren kortheidshalve ‘oud’ en ‘nieuw’, omdat van een heersende leer niet echt meer gesproken lijkt te kunnen worden – valt veel te zeggen.6 De artikelen 3:4 en 5:20 BW behandelen elk andere vragen. Art. 3:4 BW bepaalt wat een zaak is, bepaalt dus het object van het eigendomsrecht, en art. 5:20 BWregelt de toekenning van het eigendomsrecht in een bijzonder geval.7 En niet elk gebouw dat voldoet aan de maatstaf van art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW zal een bestanddeel zijn van de grond volgens de criteria van art. 3:4 BW.8 De Hoge Raad gaf in het Portacabin-arrest9 een ruime interpretatie van art. 3:3 lid 1 BW, welk artikel dezelfde maatstaf hanteert als art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW. Zeker sinds dat arrest vallen gebouwen onder het eigendomsrecht van de grond die op grond van de criteria van art. 3:4 BW geen bestanddeel van die grond genoemd zouden kunnen worden.10

Precies om die reden ook is in art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW nog eens expliciet bepaald dat die gebouwen onder het eigendomsrecht van de grond vallen.

Juist ómdat gebouwen niet altijd bestanddeel zijn van de grond in de zin van art. 3:4 BW, stelt art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW buiten kijf dat zij wel onder het eigendomsrecht van de grond vallen.12 Deze observatie lijkt te pleiten voor de nieuwe leer.

189. Door de regel uit art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW is het echter – in gevallen waarin is voldaan aan het criterium uit die bepaling – juist niet meer nodig te toetsen of sprake is van bestanddeelvorming in de zin van art. 3:4 BW.13 Art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW is als een kanskaart uit Monopoly: “Ga direct naar art. 5:20. Ga niet langs art. 3:4. U hoeft de toets van art. 3:4 niet uit te voeren.” De vragen of het daarbij één of twee zaken betreft en of een gebouw een bestanddeel is, zijn daarom naar mijn mening niet zinvol. De wet dicteert in art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW dat de gevolgen zó zijn, als ware gebouw en grond één zaak en het gebouw een bestanddeel, mocht dat onverhoopt op grond van enkel art. 3:4 BW niet het geval geweest zijn.

Het probleem is daarmee uiteindelijk een zuiver terminologische kwestie: mogen we de gebouwen uit art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW als bestanddeel en samen met de grond als één zaak betitelen op grond van die bepaling, hoewel we het op grond van een andere bepaling (art. 3:4 BW) wellicht géén bestanddelen zouden noemen en zouden concluderen tot twee zelfstandige zaken?

Ik denk van wel. Het alternatief is dat een andere term gebruikt moet worden voor het aanduiden van de verbinding van art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW. We zouden dan een nieuwe terminologie moeten hanteren – we mogen dan immers niet zeggen dat het gebouw bestanddeel is van de grond.14 En hebben we het over “de onroerende zaak”, dan moeten we wel even specificeren of we het gebouw dan wel de grond bedoelen. Een verschil in rechtsgevolg is echter niet aan te duiden. Mijns inziens is het hanteren van een andere terminologie een onnodige complicering. Vanwege de vereenzelviging van zaak en eigendomsrecht in het BW,15 is het duidelijk dat met “onroerende zaak” wordt bedoeld: het eigendomsrecht op de onroerende zaak. En dat eigendomsrecht omvat grond én opstal. Het is weinig zinvol gebouw en grond te zien als afzonderlijke zaken wanneer daar geen rechtsgevolgen aan verbonden zijn en zij altijd tezamen onder hetzelfde – één – eigendomsrecht geschaard worden, als zou het om bestanddeelvorming in de zin van art. 3:4 BW gaan.16

190. Van Maanen wijst erop dat in situaties waarin beplanting de grenzen van het perceel (de onroerende zaak) overschrijdt en de beplanting gemeenschappelijk is (zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld over de ‘grensoverschrijdende treurwilg’),17 het minder gemakkelijk is om één object aan te nemen. Voor bebouwing die exact op het midden van de grens is geplaatst en waarvan niet gezegd kan worden dat de ene zijde de andere zijde horizontaal natrekt – er is geen ‘kernperceel’, zou Ploeger zeggen – moet ook aangenomen worden dat zij gemeenschappelijk is.18 In dat soort situaties omvat het eigendomsrecht dus niet alleen grond en eventuele opstallen, maar ook een aandeel in de gemeenschappelijke boom of het gemeenschappelijk gebouw. Van Maanen merkt op dat dit aandeel een afhankelijk recht is.19

Inderdaad is het maar de vraag of over de gemeenschappelijke boom (om bij dat voorbeeld te blijven) beschikt kan worden los van de eigendom van de grond. Zou, zonder dat hiervoor een opstalrecht gevestigd wordt, een derde eigenaar kunnen worden van de boom? In zekere zin wordt doordat de boom gemeenschappelijk is en de onderliggende onroerende zaken niet, een “‘derde’ eigendomsrecht” gecreëerd.20 Het is echter niet aannemelijk dat dit eigendomsrecht los staat van de eigendom van de grond. De verticale natrekking wordt doorbroken, want de zaakseenheid van de boom prevaleert, maar beide stukken grond “trekken even hard”.21 Daarom is de boom gemeenschappelijk. Dat neemt mijns inziens niet weg dat de eigendom van de grond de mede-eigendom van de boom omvat.

De vraag zou gesteld kunnen worden of de boom nu bestanddeel is van beide onroerende zaken, of dat het mede-eigendomsrecht gezien moet worden als afhankelijk, zoals Van Maanen lijkt aan te nemen.22 Of hebben we hier te maken met één eigendomsrecht op twee objecten, de grond (met eventueel opstallen die niet gemeenschappelijk zijn) en het aandeel in de mede-eigendom? Alle drie de mogelijkheden zijn denkbaar. Er zijn geen praktische consequenties verbonden aan de keuze voor de ene of de andere verklaring; duidelijk is dat het aandeel in de mede-eigendom niet een afzonderlijk rechtsobject is dat afzonderlijk overgedragen zou kunnen worden. Uit de volgende paragraaf zal nog blijken dat een samenhang tussen verschillende objecten, zoals zich hier voordoet, onder verschillende noemers gebracht kan worden, zoals ‘bestanddeelvorming’, ‘afhankelijkheid’ of ‘algemeenheid’.

Mijns inziens ligt het voor de hand om uit te gaan van één eigendomsrecht dat zowel de mede-eigendom van de boom als de (alleen) eigendom van de onroerende zaak (dat wil zeggen de grond en eventuele andere opstallen) omvat. Dat sluit het meest aan bij de wettekst. Zoals Van Maanen zegt, is het echter moeilijk om de eigendom van de grond en de mede-eigendom van de boom als één object te zien. Dat wil zeggen dat zich in deze visie een uitzondering op het uniciteitsbeginsel voordoet. Dit heeft echter geen consequenties voor het ‘normale’ geval van grond met bijbehorende opstal(len). Daarvoor geldt mijns inziens dat gebouwen het beste gezien kunnen worden als bestanddeel van de grond op grond van art. 5:20 BW.

191. Wat zijn de consequenties van het voorgaande voor het uniciteitsbeginsel? In de oude leer treedt strijd met het uniciteitsbeginsel niet op: het huis is als bestanddeel van de grond onderdeel van één zaak – en daar rust het eigendomsrecht op. In de nieuwe leer is er wel strijd met het uniciteitsbeginsel: huis en grond zijn elk een zelfstandige zaak, maar daarop rust één eigendomsrecht. Een verschil in rechtsgevolg is er in beide leren niet. Dit wijst erop dat waar de wet de gevolgen regelt, het van weinig belang is of sprake is van één recht op één object of juist één recht op meerdere objecten tezamen. Hooguit kan het uniciteitsbeginsel een ondersteunende rol spelen in het geven van de doorslag tussen beide leren. Vanwege de duidelijkheid en eenvoudigheid van het spraakgebruik opteer ik te spreken van gebouw en grond als één zaak.

Kiest men echter voor de nieuwe leer, dan is er sprake van een breuk met het uniciteitsbeginsel, net als bij de grensoverschrijdende gemeenschappelijke boom. Toch leidt dit niet tot een ernstige verstoring van het goederenrechtelijk systeem, omdat het object van het eigendomsrecht nauwkeurig wordt bepaald door art. 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW, en het eigendomsrecht als object vervolgens één is. Overigens is er wanneer de oude leer als uitgangspunt wordt genomen, sprake van wat ik hierboven ‘verkapte algemeenheid’ noemde: we beschouwen gebouw en grond samen als één zaak, terwijl vanuit een ander oogpunt – dat van art. 3:4 BW – soms gezegd kan worden dat het in wezen om twee zaken gaat. Dit levert geen problemen op, omdat uiteindelijk beschikt wordt over het eigendomsrecht, dat één is.

Uiteindelijk betreft het hier een woordenspel.23 Had in Boek 3 een bepaling gestaan dat gebouwen die duurzaam met de grond verenigd zijn één zaak vormen, dan had deze kwestie niet gespeeld. In wezen is het onverschillig of we gebouw en grond zien als één of twee zaken. Het rechtsgevolg is identiek.