4.2.6 Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat de positie van de pachter van los land met een reguliere pachtovereenkomst een stuk sterker is dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Deze pachter wordt beschermd door een groot aantal semi-dwingendrechtelijke bepalingen. De pachtovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan en ter toetsing worden voorgelegd aan de grondkamer. De pachtovereenkomst heeft een minimumduur van zes jaar en de pachter geniet bescherming tegen diverse vormen van beëindiging van de overeenkomst. Zo is opzegging door de verpachter slechts mogelijk op een limitatief aantal in de wet opgesomde gronden en dient de verpachter een minimale opzegtermijn van een jaar in acht te nemen. De regeling ‘koop breekt geen pacht’ is van semi-dwingend recht, zodat de verpachter ook niet door verkoop van het verpachte een einde aan de pachtovereenkomst kan maken. Ontbinding van de pachtovereenkomst dient steeds door de rechter plaats te vinden, zodat de pachter zeker is van een rechterlijke toetsing voordat hij gedwongen kan worden het gepachte na ontbinding van de overeenkomst te ontruimen. Slechts op twee punten is de positie van de pachter met een reguliere pachtovereenkomst zwakker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Ten eerste is de gebrekenregeling in het pachtrecht grotendeels van regelend recht, daar waar deze regeling in het huurrecht – ook bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak – voor een groter deel van semi-dwingend recht is. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan zijn verhuurder immers altijd aanspreken als het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Ten tweede moet de pachter het gepachte na afloop van de overeenkomst in goede staat opleveren als geen beschrijving is gemaakt bij aanvang van het gebruik, terwijl de huurder in dat geval – mits de huurovereenkomst is aangegaan op of na 1 augustus 2003 – profiteert van het (weerlegbare) vermoeden dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huur hetzelfde is als bij aanvang van de huur. Hoewel dit vermoeden van regelend recht is, zie ik in de praktijk weinig afwijkende bedingen in huurovereenkomsten voorkomen.

De positie van de pachter met een geliberaliseerde pachtovereenkomst is zwakker dan die van de pachter met een reguliere pachtovereenkomst, maar nog steeds sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Ook deze pachtovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan en ter toetsing aan de grondkamer worden voorgelegd. Hoewel de pachter met een geliberaliseerde pachtovereenkomst geen bescherming geniet waar het opzegging van de overeenkomst betreft, zijn de beschermingsbepalingen omtrent ontbinding wel van toepassing en zelfs van semi-dwingend recht. De bepaling ‘koop breekt geen pacht’ is ook hier van semi-dwingend recht. De positie van deze pachter is zwakker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak waar het de mogelijkheid betreft om wijzigingen aan te brengen aan het gepachte. De pachter met een geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft niet de mogelijkheid om een vervangende machtiging te vragen als de verpachter niet instemt met de gewenste wijzigingen. Ook op het punt van de opleveringsverplichting is de positie van deze pachter zwakker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.

In geval van hectarepacht is de positie van de pachter het zwakst ten opzichte van de pachters bij de andere pachtvormen. Hij heeft een positie die vergelijkbaar is met die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Zijn positie is sterker waar het de bepaling ‘koop breekt geen pacht’ en de mogelijkheid om een medepachter uit de pacht te laten ontslaan betreft en zwakker waar het gaat om het wijzigen van het gepachte en het opleveren van het gepachte als geen omschrijving is opgemaakt bij aanvang van de pacht. Deze zwakke punten zijn dezelfde als bij de pachter met een geliberaliseerde pachtovereenkomst.