4.17.1 Onroerende zaken als zelfstandige vruchtdragers

Op 11 december 19851 oordeelt de Hoge Raad in een procedure betreffende een exploitatiemaatschappij van onroerende zaken omtrent de relatie bedrijfswaarde/marktwaarde als volgt: 'Uitgangspunt voor de bepaling van de bedrijfswaarde der onroerende goederen in zulk een onderneming is de marktwaarde van die goederen. Immers in een dergelijke onderneming zijn slechts van belang de wijze waarop de onroerende goederen per het beoordelingstijdstip worden geëxploiteerd dan wel naar verwachting kunnen worden geëxploiteerd en de opbrengst bij een mogelijke toekomstige verkoop, al welke factoren in de marktwaarde tot uitdrukking komen.'

De Hoge Raad vereenzelvigt in deze situatie de bedrijfswaarde met de marktwaarde van het desbetreffende activum om dit vervolgens weer gelijk te stellen aan de verkoopwaarde (waarde op de verkoopmarkt en niet op de inkoopmarkt) ervan. Daarbij dient in dergelijke situaties de taxatiewaarde van de onroerende zaak nog verhoogd te worden met de bij overdracht te maken overdrachtskosten. Een overnemer van de onderneming zou deze overdrachtskosten immers ook maken zodat in casu verhoging van de marktwaarde met de overdrachtskosten in overeenstemming is met de strekking van het begrip 'bedrijfswaarde'.

A-G Van Soest2 en Usselmuiden3 wijzen de opvatting als zou de marktwaarde (in de zin van verkoopwaarde) in casu maatgevend zijn, ronduit af. Zij geven allereerst aan dat er bij de bedrijfswaardebepaling een onderscheid gemaakt moet worden in de functie die de desbetreffende onroerende zaak binnen de onderneming vervult. Is er sprake van een object waarbij duurzame exploitatie in de vorm van huuropbrengsten voorop staat, dan is dit een vast actief ofwel een bedrijfsmiddel en heeft volgens hen een daling van de verkoopwaarde geen invloed op de bedrijfswaarde van de onroerende zaak. (Voor de duidelijkheid: Een daling van de verkoopwaarde betekent in hun visie nog geen verlies.) Om in de woorden van A-G Van Soest te spreken: 'Zou de ondernemer er immers in slagen het verwachte rendement te maken, dan geniet hij ten opzichte van de nieuwe verkoopwaarde een relatief hoog rendement, maar zolang hij dat rendement blijft maken en hij niet tot verkoop overgaat, lijdt hij geen verlies.' IJsselmuiden oordeelt dat BNB 1987/187 voor de fiscaalrechtelijke winstberekening betwistbaar is en voor de vennootschapsrechtelijke (in verband met het ontbreken van een waardedaling die naar verwachting duurzaam is) onhoudbaar.

Zou er echter sprake zijn van een onroerende zaak welke als voorraad te kwalificeren is, dan is de marktinkoopprijs doorslaggevend voor een mogelijke verliesneming. In een dergelijke situatie wijkt de bedrijfswaardebepaling niet af van het algemene vraagstuk van waardering van voorraden.

Wat maakt de bedrijfswaardebepaling bij een exploitatiemaatschappij van onroerende zaken tot een uitzondering? Welnu, bij genoemde branche is er sprake van een transparante markt en wordt de waarde van de beleggingsobjecten vrijwel uitsluitend bepaald door de gegenereerde huuropbrengsten. Vaak worden vuistregels gehanteerd, waarbij de waarde van een verhuurde onroerende zaak in de markt gesteld wordt op acht, tien, twaalf of zelfs veertien keer de jaarhuur. In zoverre is de standpuntbepaling van de Hoge Raad in deze specifieke situatie niet verrassend. In wezen is er bij dergelijke onroerende zaken slechts sprake van één waarde welke bepaald wordt door de huuropbrengsten. Bij de bepaling van de overnemingswaarde van een onderneming tot exploitatie van onroerende zaken speelt goodwill geen rol en gaat het (vrijwel) uitsluitend om de waardebepaling van de panden op zich. De Hoge Raad gaat nog verder in zijn oordeel door te overwegen dat de marktwaarde van de panden nog vermeerderd moet worden met de overdrachtskosten want deze kosten zouden immers bij een daadwerkelijke verkoop van de gehele onderneming ook door de koper moeten worden gemaakt.

In afwijking van A-G Van Soest en IJsselmuiden ben ik het wel eens met het oordeel van de Hoge Raad. Ten eerste wordt maatschappelijk gezien de waarde van duurzaam geëxploiteerde onroerende zaken vrijwel uitsluitend bepaald door de omvang van de huuropbrengsten die op zichzelf weer afhankelijk zijn van de locatie van het object, grootte, aanwendingsmogelijkheden etc. Ten tweede betekent waardering van de aandelen van een BV (welke uitsluitend onroerende zaken exploiteert) dat de waarde van de onderliggende onroerende zaken in de BV moeten worden vastgesteld. Waarderingstechnisch is er in dat geval sprake van een transparante besloten vennootschap en komt het fenomeen goodwill of badwill in het geheel niet aan bod. De totale waarde van de onderneming (= de waarde van de aandelen van de BV) is immers geheel geïncorporeerd in de waarde van de onroerende zaken en de waarde van onroerende zaken is bij permanente exploitatie doorgaans afhankelijk van de jaarlijkse huuropbrengsten. Bij de berekening van de waarde worden vuistregels gehanteerd, bijvoorbeeld: de verkoopwaarde van een onroerende zaak is gelijk aan zeven, acht of bijvoorbeeld negen keer de jaarhuuropbrengst. Dit is ook de opvatting van de Hoge Raad. Het valt gewoon niet te ontkennen dat bij de waardebepaling van verhuurde onroerende zaken de jaarlijkse huuropbrengst verreweg de belangrijkste factor is.

Hetzelfde standpunt van de Hoge Raad geldt mutatis mutandis ook voor niet-complementair verbonden onroerende zaken. Dit is nog niet expliciet in de jurisprudentie beslist maar de bedrijfswaarde van een duurzaam geëxploiteerde onroerende zaak (die binnen de onderneming een zelfstandige positie inneemt en een zelfstandige vruchtdrager is) is in mijn optiek gelijk te stellen aan de verkoopwaarde vermeerderd met de overdrachtskosten. Deze laatste waarde zou immers een potentiële overnemer van de onderneming ook aan de onroerende zaak toekennen c.q. zou op basis daarvan de onroerende zaak buiten het verband van de onderneming kunnen worden verkocht zonder dat dit tot een discontinuïteit van de onderneming aanleiding geeft.

Dat de marktwaarde bij de bedrijfswaardebepaling van ondernemingen andere dan de exploitatie van onroerende zaken niet relevant is, blijkt uit de Hofuitspraak die ten grondslag ligt aan HR 3 februari 19884 en door de Hoge Raad wordt bevestigd. Het Hof overweegt: 'Als zodanig kan in een geval als het onderhavige niet dienen de enkele omstandigheid dat in 1980 en 1981 de marktwaarde van onroerende zaken aanzienlijk is gedaald, omdat belanghebbendes onderneming niet beoogt de exploitatie van onroerende zaken.' Latere, hierna te behandelen jurisprudentie, heeft hierop een nuancering aangebracht.