12.5.4 De voorwaarden voor het recht op onteigening of schadevergoeding als uitdrukking van het normale maatschappelijke risico

In paragrafen 12.4.2, 12.4.3 en 12.4.4 zijn voorwaarden geformuleerd waaronder in schaduwschadesituaties 1, 2b en 3 het recht op onteigening of schadevergoeding zou moeten ontstaan. De eerste voorwaarde was dat de eigenaar gedurende twee jaar na de publicatie van het voornemen zonder succes heeft getracht zijn eigendom in het commerciële verkeer te verkopen. De tweede voorwaarde was dat die verkoop niet gelukt is tegen een prijs gelijk aan de marktwaarde van de grond en daarmee verbonden objecten (het voornemen weggedacht) dan wel een aan die marktwaarde gerelateerd lager bedrag.1 De derde voorwaarde was dat causaal verband bestaat tussen het gepubliceerde voornemen en het mislukken van de poging om de eigendommen binnen twee jaar na de publicatie te verkopen tegen die marktwaarde dan wel het daaraan gerelateerde lagere bedrag. Artikel 4:126 lid 1 Awb stelt als vereiste voor de vergoeding van schade dat de schade uitgaat boven het normale maatschappelijke risico (vereiste van de abnormale last). De drie genoemde voorwaarden voor een recht op onteigening of schadevergoeding in schaduwschadesituaties 1, 2b en 3 kunnen gezien worden als een uitwerking van het vereiste dat de schade uitgaat boven het normale maatschappelijke risico. De gedachte is als volgt.

Van eigenaren kan gelet op het algemeen belang dat met een voornemen gemoeid is gedurende twee jaar verlangd worden dat zij de waardedaling van hun grond en daarmee verbonden objecten zonder aanspraken jegens de overheid accepteren. Het behoort namelijk in beginsel tot het normale maatschappelijke risico dat de overheid voornemens publiceert en dat die publicatie een nadelige uitwerking op grond en daarmee verbonden objecten kan hebben. Die nadelige uitwerking (waardedaling) zullen eigenaren daarom gedurende een bepaalde tijd zonder compensatie moeten dulden. Als een voornemen echter langer bestaat dan twee jaar en de eigenaar in die twee jaar er als gevolg van het voornemen niet in slaagt om zijn eigendom te verkopen tegen de marktwaarde (het voornemen weggedacht) of die marktwaarde verminderd met het bedrag dat voor zijn rekening gebleven zou zijn bij het toekennen van schadevergoeding nadat de voor de realisering van het voornemen benodigde rechtshandelingen in werking waren getreden, is sprake van schade die het normale maatschappelijke risico te boven gaat. Van eigenaren die hun grond en daarmee verbonden objecten willen of moeten verkopen kan namelijk niet gevergd worden dat zij langer dan twee jaar proberen hun eigendom te verkopen tegen de marktwaarde (het voornemen weggedacht) of die markwaarde verminderd met het genoemde bedrag. Ook kan van hen niet gevergd worden dat zij (als gevolg van het voornemen) hun grond en daarmee verbonden objecten in die twee jaar verkopen tegen een bedrag dat lager is dan de marktwaarde (schaduwschadesituatie 1) of de marktwaarde verminderd met het bedrag dat voor hun rekening gebleven zou zijn bij het toekennen van schadevergoeding nadat de voor de realisering van het voornemen benodigde publiekrechtelijke rechtshandelingen in werking waren getreden (schaduwschadesituaties 2b en 3). Anders zouden zij immers een financieel verlies lijden dat zij niet geleden hadden als de overheid in overeenstemming met haar plicht om tijdig te handelen die rechtshandelingen binnen twee jaar had verricht of daarvan definitief had afgezien.