Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/5.9.5.4:5.9.5.4 Referentieperiode

Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/5.9.5.4

5.9.5.4 Referentieperiode

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Of voldaan gaat worden respectievelijk voldaan wordt aan de 90%-eis moet op drie momenten worden getoetst:

1.

op het moment van levering;

2.

na afloop van het boekjaar waarin de levering heeft plaatsgevonden; en

3.

na afloop van het daarop volgende boekjaar.1

De referentieperiode van – kort gezegd – twee boekjaren2 na het moment van levering heeft volgens de parlementaire geschiedenis als doel om te voorkomen dat tijdelijke wisselingen in het aftrekgerechtigde gebruik door de koper een onevenredige invloed uitoefenen.3 Zoals uit paragraaf 5.9.5.3 volgt, wordt uitsluitend rekening gehouden met tijdelijke wisselingen in het aftrekgerechtigde gebruik van het geleverde oude gebouw in het geval de koper op het moment van levering (toetsmoment 1) aan de 90%-eis heeft voldaan. Indien op het moment van levering niet is voldaan aan de 90%-eis, dan kan het wel voldoen aan de 90%-eis in de referentieperiode niet bewerkstelligen dat alsnog voldaan is aan de materiële voorwaarde voor de optie voor de belaste levering. Blijkt na afloop van het boekjaar (toetsmoment 2) waarin het gekochte oude gebouw aan de koper is geleverd dat het gemiddelde gebruik tussen het moment van levering (toetsmoment 1) en na afloop van het boekjaar van ingebruikneming (toetsmoment 2) niet voldoet aan de 90%-eis, dan vervalt de optie voor de belaste levering met terugwerkende kracht.4 Dit geldt eveneens indien op de toetsmomenten 1 en 2 is voldaan aan de 90%-eis, maar het gemiddelde gebruik van het gekochte oude gebouw in het boekjaar volgend op het boekjaar van levering (toetsmoment 3) niet voldoet aan de 90%-norm.5 Aan de materiële voorwaarde van de 90%-eis is derhalve slechts voldaan indien zowel op het moment van levering, het boekjaar van ingebruikneming en het daaropvolgende boekjaar wordt voldaan aan de 90%-eis.

Is het gekochte oude gebouw op de toetsmomenten 2 en 3 nog niet in gebruik genomen (leegstand bijv.), dan is niet voldaan aan de 90%-eis. Ook in dat geval vervalt de optie voor de belaste levering met terugwerkende kracht. In het beleid van de Staatssecretaris van Financiën is echter een tegemoetkoming getroffen voor de situatie waarin op de toetsmomenten 2 en 3 als gevolg van werkzaamheden, zoals een verbouwing, nog geen sprake is van een ingebruikneming, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1.

in het jaar van feitelijke aanwending en het daaropvolgende boekjaar voldoet de afnemer aan de 90%-eis;

2.

de leverancier en de afnemer stemmen ermee in dat wordt gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd voor een belaste levering en aanvaarden de gevolgen die de wet- en regelgeving hieraan verbinden, zoals het gaan lopen van een nieuwe herzieningsperiode bij de afnemer;

3.

de instemming van de afnemer moet blijken door middel van een gedateerde en door de afnemer ondertekende verklaring die deze binnen vier weken na overschrijding van de wettelijke referentieperiode in zijn boekhouding heeft opgenomen; en

4.

de leverancier stemt ermee in dat de naheffingstermijn en de periode waarin de btw-aftrek ter zake van het geleverde oude gebouw wordt herzien, pas ingaat in het boekjaar waarin de afnemer het oude gebouw feitelijk gaat gebruiken voor het verrichten van uitgaande prestaties. De instemming van de leverancier moet blijken door middel van een gedateerde en door de leverancier ondertekende verklaring die de leverancier binnen vier weken na overschrijding van de wettelijke referentieperiode in zijn boekhouding heeft opgenomen.

Wordt niet aan (één) van deze voorwaarden voldaan, dan is levering van het oude gebouw alsnog vrijgesteld.6 Deze goedkeuring komt er dus op neer dat de referentieperiode onder voorwaarden wordt opgeschort tot het boekjaar van (feitelijke) ingebruikneming. Deze faciliteit roept de vraag op waarom niet is gekozen om het boekjaar van ingebruikneming en het daaropvolgende boekjaar als toetsmomenten 2 en 3 te hanteren. In dat geval zou leegstand gedurende de referentieperiode er niet per definitie toe leiden dat de optie voor een belaste levering met terugwerkende kracht vervalt. De redelijkheid om leegstand op een dergelijke wijze te ‘bestraffen’ ontgaat mij, eens te meer nu bij de optie voor belaste verhuur wel een soortgelijke faciliteit is getroffen (zie paragraaf 7.7.5.5.1.2.1).7

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.