2.2.9 Wachttermijn

100. Vanwege de grotere stabiliteit die door partijen en derden mag worden verwacht in goederenrechtelijke verhoudingen is in art. 5:97 lid 1 BW een belangrijke beperking aangebracht op de bevoegdheid van de rechter tot wijziging (of opheffing). Deze beperking bestaat erin dat wijziging (of opheffing) bij de rechten van erfpacht en opstal pas mogelijk is, indien vijfentwintig jaar na de vestiging zijn verstreken.1 Om dezelfde reden was de bevoegdheid van de rechter tot een wijziging (of opheffing) van een erfdienstbaarheid in de Toelichting-Meijers beperkt in die zin dat rechterlijk ingrijpen de eerste twintig jaren was uitgesloten.2 Deze wachttermijn is geschrapt. De achtergrond daarvan is dat een (in de openbare registers ingeschreven) kwalitatieve verplichting op grond van art. 6:258 BW wel terstond gewijzigd of opgeheven kan worden. Volgens de memorie van antwoord “bestaat er geen reden anders te oordelen, wanneer de kwalitatieve verplichting is gegoten in de vorm van een erfdienstbaarheid.”3 Daarbij wordt expliciet opgemerkt dat de rechter bij het afwegen van de redelijkheid en billijkheid zeker mede rekening zal houden met het belang van de stabiliteit van rechtsverhoudingen in het goederenrecht.4

101. Bij toepassing van de imprévision-regeling op erfpacht- of opstalrechten die door verjaring zijn ontstaan, is niet direct duidelijk wanneer de termijn van vijfentwintig jaar begint te lopen.5 Er zijn twee mogelijkheden: bij aanvang van het bezit van het beperkte recht, zodat vijftien of vijf jaar na voltooiing van de verjaringstermijn (art. 3:99 BW respectievelijk art. 3:105 jo. art. 3:306 BW) art. 5:97 lid 1 BW toegepast kan worden of bij voltooiing van de verjaringstermijn, zodat pas vijfentwintig jaar daarna art. 5:97 lid 1 BW toegepast kan worden. Het zou nogal strikt zijn als pas na voltooiing van de verjaringstermijn de wachttermijn van vijfentwintig jaar te lopen, terwijl het recht al twintig jaar in bezit is. Gelet op de ratio van de wachttermijn begint die te lopen vanaf het moment van de bezitsdaden.6

102. Vonck is kritisch over de wachttermijn in art. 5:97 lid 1 BW. Volgens hem verdient het aanbeveling de wachttermijn te schrappen, omdat het ook bij het recht van erfpacht aan de rechter kan worden overgelaten om rekening te houden met het belang van de stabiliteit van erfpachtverhoudingen.7 Volgens Snijders is de wachttermijn wel van nut, omdat de wachttermijn “waarborgt dat de eerste vijfentwintig jaar verrassingen zijn uitgesloten” en dat is belangrijk gelet op de investeringen in erfpachtrechten.8 Toch zie ik geen rechtvaardiging voor het feit dat een onvoorziene omstandigheid die bijvoorbeeld na twintig jaar opkomt en die een situatie oplevert die in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, niet tot wijziging (of opheffing) kan leiden, terwijl na vijfentwintig jaar wel wijziging (of opheffing) gevorderd kan worden. Ook onvoorziene omstandigheden die bijvoorbeeld na twintig jaar opkomen, moeten dus tot wijziging (of opheffing) kunnen leiden, als die een situatie opleveren die in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Bij de beoordeling kan en moet de rechter ook de goederenrechtelijke stabiliteit van de rechtsverhouding in het oog houden. Dit erkent de wetgever zelfs uitdrukkelijk in het kader van het schrappen van de wachttermijn bij de regeling van wijziging (of opheffing) van erfdienstbaarheden.9 Zelfs als de wachttermijn van vijfentwintig jaar is verstreken, moet de rechter terughoudend omgaan met wijziging (of opheffing), mede weer vanwege de goederenrechtelijke stabiliteit. Ook voor het verstrijken van de wachttermijn kan het daarom aan de rechter worden overgelaten om de goederenrechtelijke stabiliteit te betrekken bij zijn afweging. Het gaat om “een afgewogen procedure” die volgens Vonck altijd open moet staan.10 Daarnaast wordt de regeling met afschaffing van de wachttermijn meer uniform, aangezien de beperking niet (meer) geldt bij de imprévision-regeling met betrekking tot erfdienstbaarheden.