7.4.3.2.1.2 Beëindiging, wijziging en overname lopende huurovereenkomst

Zoals reeds is aangegeven, is de overeengekomen vrijwillige beëindiging van de lopende huurovereenkomst door de huurder in ruil voor een door de verhuurder te betalen vergoeding in het Lubbock Fine-arrest onder de reikwijdte van het uniebegrip ‘verhuur’ gebracht. Dit ‘weer teruggeven’ deelt in het ‘btw-lot’ van de beëindigde verhuurdienst waardoor over de ‘beëindigingsvergoeding’ slechts btw verschuldigd is indien de beëindigde verhuur belast was.1 De rechtsopvatting van de Hoge Raad dat deze minnelijke beëindiging van een lopende huurovereenkomst geen verhuurdienst is (en dus een dienst is die van rechtswege belast is), acht ik daarom achterhaald.2

Het Lubbock Fine-arrest is volgens het Hof van Justitie niet alleen van toepassing op de tussen de verhuurder en huurder overeengekomen beëindiging van de huur tegen vergoeding, maar ook op andere veranderingen in de contractuele betrekking tussen de verhuurder en de huurder.3 Hierbij zou gedacht worden aan een wijziging van de huurovereenkomst tegen vergoeding, zoals een verlenging van een huurovereenkomst. Naar mijn mening ligt het in de rede dat het Lubbock Fine-arrest van overeenkomstige toepassing is op de beëindiging, opzegging en wijziging tegen vergoeding van een beperkt zakelijk gebruiksrecht op een onroerend goed, zoals een recht van erfpacht of vruchtgebruik, waarvan de vestiging als een verhuurdienst kwalificeert.4

De vrijwillige beëindiging van een lopende huurovereenkomst tegen vergoeding op grond van een overeenkomst met een derde die dit terrein wenst te gaan gebruiken, heeft de Hoge Raad naar mijn mening terecht niet als een verhuurdienst beschouwd.5 De oude huurder stelt immers het betreffende onroerend goed niet ter beschikking aan de beoogde nieuwe gebruiker. Steun voor dit oordeel van de Hoge Raad is te vinden in het Cantor Fitzgerald International-arrest. Hierin heeft het Hof van Justitie duidelijk gemaakt dat de overname van een lopende huurovereenkomst door de nieuwe huurder (met instemming van de eigenaar/verhuurder) in ruil voor een door de oude huurder te betalen vergoeding geen verhuurdienst is, omdat niet de oude huurder maar de eigenaar het onroerend goed aan de nieuwe huurder ter beschikking stelt.6 Het Cantor Fitzgerald International-arrest arrest betekent naar mijn mening dat ook de overdracht van een beperkt zakelijk gebruiksrecht op een onroerend goed, zoals een recht van erfpacht of vruchtgebruik, waarvan de vestiging als een verhuurdienst kwalificeert, geen verhuurdienst is. In die situatie is het immers de bloot-eigenaar die de nieuwe beperkt gerechtigde het gebruiksrecht op het onroerend goed verleent en niet de oude beperkt gerechtigde.7