4.2.1 Bedrijfswaarde en het element van miskoop

Slechts in uitzonderingsgevallen wordt in procedures erkend dat er sprake is van een miskoop en wordt alsdan afwaardering op lagere bedrijfswaarde toegestaan. Immers, ook bij een 'te duur' gekocht pand is normaliter sprake van een verantwoorde en bewuste investering.

Zo overweegt Hof 's-Gravenhage op 27 juni 19691: 'dat, al heeft de vennootschap voor het onderhavige perceel een hoge prijs moeten betalen, zij dit bedrag er niettemin voor over heeft gehad, gezien haar belang bij uitbreiding van de bedrijfsruimte en gelet op de gunstige vestigingsplaats, welke het bood voor haar afdeling burgerwerken;'

Conclusie in casu: géén afwaardering op lagere bedrijfswaarde. Belanghebbende heeft niet aannemelijk kunnen maken dat de bedrijfswaarde van het perceel beneden de kostprijs is gedaald2.

In de regel zal de bedrijfswaarde van een aangekochte zaak niet lager zijn dan de kostprijs, zelfs als de kopende ondernemer zich bij de aankoop in een dwangpositie geplaatst voelde en de verkoper (bekend met de bijzondere belangstelling van zijn wederpartij voor de zaak) die positie wist uit te buiten3. In een reeks van arresten4 is door de Hoge Raad bevestigd dat de kostprijs van een bedrijfsmiddel alles omvat hetgeen voor de verkrijging daarvan werd uitgegeven. De bedrijfswaarde is daarbij ten minste gelijk aan de betaalde verkrijgingsprijs zolang er niet sprake is van bijzondere omstandigheden (miskoop).

Normaliter zullen gegadigden zich vóór de aankoop van bijvoorbeeld een deelneming goed informeren, deskundigen raadplegen, aan marktverkenning doen etc. Vervolgens komt er na de onderhandelingen een prijs tot stand op basis van een weging van alle relevante factoren die door beide partijen zijn aangebracht. Ook zullen verkopers veelal een balansgarantie afgeven. Mochten zich achteraf toch nog onvoorziene zaken met de deelneming voordoen (als gevolg van het feit dat verkopers zich niet aan hun plicht tot het verstrekken van alle relevante informatie hebben gehouden) dan kunnen kopers in een civiele procedure een vermindering van de koopprijs trachten te bewerkstelligen. Al deze omstandigheden maken het bewijzen van een miskoop tot een moeilijke taak. Overigens geldt hetzelfde voor de aankoop van een onroerende zaak5. Latere (verborgen) gebreken zal men pogen te verhalen op de verkoper; een miskoop behoort alsdan tot de uitzonderingen.

Trouwens, bovengenoemd rechtsvermoeden geldt niet alleen in het jaar van verwerving van een bedrijfsmiddel maar ook in de daaropvolgende jaren, want alsdan wordt de bedrijfswaarde geacht gelijk te zijn aan de boekwaarde van het bedrijfsmiddel. Het aspect van miskoop is in dit geval niet of in verminderde mate aan de orde en het rechtsvermoeden is een uitvloeisel van de algemene regel aangaande de verdeling van de bewijslast, dat wil zeggen het is aan belanghebbende de lagere bedrijfswaarde aannemelijk te maken.

Van Dijck schrijft in zijn noot onder HR 22 februari 19786 over voormelde bijzondere omstandigheid c.q. miskoop7: 'Als de maatschap bedragen opoffert "voor iets anders dan ter verwerving van het pand" maken deze bedragen geen onderdeel uit van de kostprijs. Erkenning van het begrip bedrijfswaarde moet inhouden dat een deel van de kostprijs niet tot economisch nut gevoerd heeft. Het reeds in eerdere arresten uitgesproken vermoeden dat de kostprijs overeenkomt met de bedrijfswaarde verplaatst de bewijslast van een verkeerde investering terecht naar de belastingplichtige. Een zodanige verkeerde investering kan terstond aanwezig zijn door een verkeerde inschatting van de economische mogelijkheden, maar kan ook ontstaan in de loop van de tijd. Met name tijdens een verbouwing kan een punt bereikt worden dat men niet meer terug kan.'

Dat het aannemelijk maken van een miskoop verre van eenvoudig is, moge nog eens blijken uit het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 19928. Hierbij werd pas na aankoop van een pand tot sloop ervan besloten. Omdat er naar de mening van belanghebbende sprake was van een verkeerde inschatting bij de investeringsbeslissing moest derhalve de bedrijfswaarde van het aan de opstal toe te rekenen deel van de aankoopsom aanstonds op nihil worden gesteld. Deze enkele stelling (en dan nog zonder onderbouwing) kon in de ogen van ons hoogste rechtscollege geen genade vinden: 'Anders dan het middel aanvoert, dwingt de omstandigheid dat na de aankoop is gebleken dat de bouwkundige toestand van het pand zodanig was, dat sloop van het bestaande en de bouw van een nieuwe opstal de voorkeur verdiende boven restauratie van het bestaande gebouw, niet tot de gevolgtrekking dat de bedrijfswaarde van het gekochte lager was dan de daarvoor betaalde prijs.'

Conclusie: Een miskoop of misinvestering (`Fehlinvestition') heeft belanghebbende niet aannemelijk kunnen maken; fiscale verliesneming in de vorm van een afwaardering van de opstal op lagere bedrijfswaarde is niet toegestaan.