7.7.5.5.1 Boekjaar waarin de huurder het onroerend goed met btw is gaan huren

Of in het boekjaar waarin de huurder het onroerend goed met btw is gaan huren, voldaan gaat worden respectievelijk voldaan is aan de 90%-eis moet op twee momenten worden getoetst:

Het eerste toetsmoment is het moment waarop de verhuurder het onroerend goed aan de huurder met btw gaat verhuren. Op dat moment moeten partijen aan de hand van het (vermoedelijke) gebruik van het onroerend goed door de huurder beoordelen of voldaan wordt aan de 90%-eis.2 Wordt op toetsmoment 1 niet aan de 90%-eis voldaan, dan kan niet geopteerd worden voor belaste verhuur, ook niet indien aan het einde van het boekjaar waarin de huurder het onroerend goed is gaan huren wel voldaan wordt aan de 90%-eis.3 Zoals reeds is aangegeven in paragraaf 7.7.5.4.2.2, wordt dus uitsluitend rekening gehouden met tijdelijke wisselingen in het aftrekgerechtigde gebruik in het geval de huurder op toetsmoment 1 aan de 90%-eis voldoet. Uit de parlementaire geschiedenis volgt evenwel dat ‘een verkeerde inschatting op toetsmoment 1 partijen niet euvel wordt geduid indien het (vermoedelijke) aftrekgerechtigde gebruik ergens rond de 90% ligt’.4 Hiermee wordt partijen de ruimte gegeven om zekerheidshalve te opteren voor belaste verhuur indien op toetsmoment 1 het vermoedelijke aftrekgerechtigd gebruik om en nabij de 90% ligt. Zoals in paragraaf 7.7.5.4.2.2 is aangegeven, staat een dergelijke praktijk naar mijn mening op gespannen voet met de formele voorwaarde dat de huurder moet verklaren dat op toetsmoment 1 aan de 90%-eis wordt voldaan (zie 7.7.5.7.3).

Wordt op toetsmoment 1 aan de 90%-eis voldaan, dan moet na afloop van het boekjaar waarin de huurder het onroerend goed met btw is gaan huren, toetsmoment 2, opnieuw worden bezien of voldaan wordt aan de 90%-eis. De optie voor belaste verhuur op toetsmoment 1 heeft dus een voorwaardelijk karakter.5 Of op toetsmoment 2 aan de 90%-eis wordt voldaan, dient (uitsluitend) beoordeeld te worden op basis van de gegevens die gelden voor de periode die ligt tussen toetsingsmoment 1 en toetsingsmoment 2.6 Blijkt op toetsmoment 2 dat het gemiddelde gebruik van het onroerend goed tussen toetsmoment 1 en toetsmoment 2 niet voldoet aan de 90%-eis, dan vervalt de optie voor belaste verhuur met terugwerkende kracht.7 Aan de materiële voorwaarde van de 90%-eis is dus slechts voldaan indien zowel op het moment waarop de verhuurder het onroerend met btw is gaan huren als in de periode tussen het aanvangsmoment van de verhuur en het einde van het boekjaar waarin de huurder het onroerend goed met btw is gaan huren wordt voldaan aan de 90%-norm.