7.4.3.2.1.3 Ontbinding nog niet lopende huurovereenkomst

De Hoge Raad heeft het Lubbock Fine-arrest (zie paragraaf 7.4.3.2.1.2) van overeenkomstige toepassing geacht in de situatie waarin de beoogde huurder aan de beoogde verhuurder een vergoeding betaalde voor de ontbinding van een verhuurovereenkomst vóór de aanvang van de daadwerkelijke verhuur van de bedrijfsruimte.1 Naar mijn mening ten onrechte. Uit het Société thermale d’Eugénie-les-bains-arrest van het Hof van Justitie volgt naar mijn mening dat bij de ontbinding van een verhuurovereenkomst vóórdat de verhuur daadwerkelijk is aangevangen tegen betaling van een schadeloosstelling, omdat één van de partijen de overeengekomen verplichting niet (meer) wenst na te komen, geen sprake is (en vanwege het ontbreken van een dienst onder bezwarende titel ook niet kan zijn) van verhuur.2 Bovendien kan evenmin gezegd worden dat, zoals in de zaak Lubbock Fine het geval was, de verhuurder een vergoeding betaalt voor het terugkrijgen van het exclusieve gebruiksrecht op het betreffende (gedeelte van het) onroerend goed.3 De wanpresterende beoogde huurder is immers degene die aan de beoogde verhuurder een vergoeding betaalt om van de overeengekomen huurverplichtingen af te komen. Deze (ontbindings)vergoeding is derhalve geen vergoeding voor het (weer) verkrijgen van een exclusief gebruiksrecht op een (gedeelte) van een onroerend goed, hetgeen voor het aanmerken als een verhuurdienst wel is vereist. Gelet hierop had de Hoge Raad naar mijn mening moeten oordelen dat bij een dergelijke ontbinding van de huurovereenkomst geen sprake is van een dienst onder bezwarende titel (en derhalve evenmin van de verhuur van onroerend goed).4