7.4.3.4 Vergoeding

Volgens het Hof van Justitie is een wezenlijk kenmerk van verhuur van onroerend goed dat een vergoeding (de huur) is bedongen voor het recht om een (gedeelte van een) onroerend goed gedurende de overeengekomen tijdsduur te gebruiken als ware hij eigenaar en ieder ander van dat genot uit te sluiten. Een terbeschikkingstelling van (een gedeelte van) een onroerend goed om niet is daarom geen verhuur.1 Dit geldt eveneens indien een dergelijke terbeschikkingstelling voor de heffing van inkomstenbelasting als een (belast) voordeel in natura wordt aangemerkt, aangezien in dat geval geen vergoeding voor de terbeschikkingstelling van het onroerend goed is bedongen.2

Het is – gelet op art. 73 Btw-richtlijn – niet noodzakelijk dat een vergoeding in geld is bedongen; de vergoeding kan ook (deels) een tegenprestatie in natura zijn. Een symbolische vergoeding per jaar in combinatie met een prestatie van de huurder aan de verhuurder staat daarom niet aan de kwalificatie verhuur in de weg.3 Datzelfde geldt voor het afwerken van een appartement in aanbouw in ruil voor een ‘gratis’ vijfjarig gebruiksrecht van het appartement.4 Een vergoeding die strikt verband houdt met de overeengekomen duur van het gebruik van het onroerend goed door de huurder is een aanwijzing dat sprake is van een verhuurdienst.5 Hieruit mag niet worden afgeleid dat een vergoeding waarbij (ook) met andere elementen dan de overeengekomen tijdsduur rekening is gehouden aan de kwalificatie als verhuurdienst in de weg staat, met name niet indien deze andere elementen een kennelijk bijkomstig karakter hebben ten opzichte van het deel van de vergoeding dat wel met het tijdsverloop verband houdt, zoals bij servicekosten het geval kan zijn (zie paragraaf 7.8), of geen vergoeding vormen voor een andere prestatie dan enkel de terbeschikkingstelling van een onroerend goed (bijv. een winst- of omzetafhankelijke huurprijs).6 Een variabele huurprijs hoeft dus niet aan de kwalificatie als verhuurdienst in de weg te staan.7 Datzelfde heeft naar mijn mening te gelden voor de vergoeding voor de terbeschikkingstelling van een onroerend goed voor anti-kraakbewoning die volledig afhankelijk is van de afgenomen nutsvoorzieningen.8