8.4 Verhaal op de geïnde huurvorderingen

Belangrijker dan het innen van de huurpenningen is de vraag wat de hypotheekhouder met de geïnde gelden moet of mag doen. Naar Engels recht strekken de geïnde huurpenningen in mindering op de totale hypothecaire vordering. Die vordering bestaat niet alleen uit de hoofdsom en vervallen rente, maar zij omvat ook de kosten en lasten die de hypotheekhouder ter zake van het vastgoedbeheer heeft voldaan.1 Die kosten mogen door de hypotheekhouder namelijk bij de hypothecaire vordering worden opgeteld. Dat betekent dat de geïnde huurpenningen strekken ter aflossing van de hoofdsom, voldoening van renteverplichtingen en ter compensatie van betaalde verzekeringspremies, belastingen, kosten voor reparaties en bijvoorbeeld kosten die (in en buiten rechte) zijn gemaakt ter incasso van de huurvorderingen.2

Op de vraag hoe de Nederlandse hypotheekhouder de door hem als beheerder geïnde gelden moet aanwenden, wordt in de Nederlandse literatuur niet uitvoerig stilgestaan. Het enige dat vrij consequent wordt aangenomen is de mogelijkheid om de geïncasseerde huurpenningen te verrekenen met de gemaakte kosten van beheer.3 Loesberg en Van Ingen gaan er daarnaast impliciet vanuit dat de huurpenningen in mindering mogen worden gebracht op de rente- en aflossingsverplichtingen van de hypotheekgever, welke mogelijkheid ook door Struycken en Wijnstekers met enige terughoudendheid wordt genoemd.4

De verrekeningsmogelijkheid van de Nederlandse hypotheekhouder is te herleiden naar de hoedanigheid waarin hij optreedt als hij gebruik maakt van zijn beheersbevoegdheid. Volgens de heersende leer handelt hij als middellijk vertegenwoordiger van de hypotheekgever:5 hij int de huurpenningen in eigen naam, maar doet dat voor rekening van de hypotheekgever.6 Door deze incasso ontstaat een vordering van de hypotheekgever op de hypotheekhouder ter hoogte van het geïnde bedrag. Deze schuld kan de hypotheekhouder verrekenen met zijn (opeisbare) vordering(en) op de hypotheekgever.7

Naar mijn mening is die verrekeningsmogelijkheid niet beperkt tot slechts zijn vordering ter zake van gemaakte kosten van beheer. Voor een rechtsgeldige verrekening door de hypotheekhouder is vereist dat (i) de hypotheekhouder en hypotheekgever elkaars schuldenaar zijn, (ii) de prestatie van de hypotheekgever aan de schuld van de hypotheekhouder beantwoordt, (iii) de hypotheekhouder bevoegd is zijn schuld aan de hypotheekgever te betalen en (iv) zijn vordering op de hypotheekgever afdwingbaar is.8 Aan de eerste drie vereisten is in de hier bedoelde situatie in principe steeds voldaan. Hypotheekhouder en hypotheekgever hebben beiden geld van elkaar te vorderen en de hypotheekhouder is normaliter bevoegd zijn schuld (de afdracht van de geïnde gelden) aan de hypotheekgever te voldoen. Slechts de vierde voorwaarde zou daarom aan verrekening in de weg kunnen staan: verrekening is slechts mogelijk voor zover terugbetaling van de hypothecaire vordering door de hypotheekhouder kan worden afgedwongen. De hypothecaire lening zal daarom bijvoorbeeld door opzegging opeisbaar moeten zijn gemaakt.9 In dat geval kan de hypotheekhouder de geïnde huurpenningen in mindering brengen op de totale som die hij van de hypotheekgever te vorderen heeft. Op dit punt verschilt de positie van de Nederlandse hypotheekhouder dan niet van die van de Engelse.

Toch zijn er significante verschillen aan te wijzen tussen de posities van de hypotheekhouder ten opzichte van de geïnde huurpenningen onder de beide rechtsstelsels. Deze komen voort uit het verschil in aanspraak dat de hypotheekhouder op de huurvorderingen heeft. Anders dan de Nederlandse hypotheekhouder int de Engelse hypotheekhouder ‘eigen’ vorderingen; hij wordt immers vanaf het moment van vestigen van het hypotheekrecht als rechthebbende van die vorderingen gezien.10 De Nederlandse hypotheekhouder int slechts de vordering voor de hypotheekgever. Dat verschil in rechtspositie wordt duidelijk als zich bijzonderheden met betrekking tot de huurvorderingen voordoen. Bijzonderheden, zoals een faillissement van de hypotheekgever, cessie of verpanding van de huurvorderingen of een beslag daarop en vooruitbetaling of verrekening van de huurpenningen door de huurder. Aan de hand van de hier genoemde situaties, die in de volgende paragraaf worden toegelicht, wordt het nut, of de noodzaak, van een aanvullend pandrecht op de huurvorderingen voor de Nederlandse hypotheekhouder zichtbaar (zie hierna par. 8.5).