3.2.1 Titel 7.4 BW (algemene bepalingen)

Titel 7.4 Burgerlijk Wetboek omvat artikel 7:201-7:310 BW. De opbouw van deze titel is overzichtelijk. De artikelen 7:201-7:231 BW zijn vrijwel allemaal van toepassing op alle soorten huurobjecten. Deze artikelen tezamen worden ook wel aangeduid als de ‘algemene bepalingen’ uit titel 7.4 BW. Artikel 7:230a BW is een vreemde eend in de bijt: in dit artikel is de ontruimingsbescherming voor de huurder van ‘overige gebouwde onroerende zaken’ (die niet vallen onder de omschrijving van artikel 7:233 BW of artikel 7:290 lid 2 BW) geregeld. Artikel 7:232-7:282 BW zijn alleen van toepassing op de huur van woonruimte en standplaatsen. 1 Daarop volgt artikel 7:290-7:310 BW, die gelden voor de huur van bedrijfsruimte die valt onder de omschrijving van artikel 7:290 lid 2 BW.2 Deze bedrijfsruimte wordt meestal aangeduid als middenstandsbedrijfsruimte, hoewel het bereik van dit artikel ruimer is. Het betreft bedrijfsruimtes waarvan de wetgever heeft geoordeeld dat zij door economische plaatsgebondenheid een grote mate van huurbescherming behoeven.

Op de huur van ongebouwde onroerende zaken zijn uit titel 4 van boek 7 BW slechts de ‘algemene bepalingen’ van toepassing. De specifieke huurregimes zijn immers alleen van toepassing als het object dat verhuurd wordt een gebouwde onroerende zaak betreft. Deze ‘algemene bepalingen’ zijn grotendeels van regelend c.q. aanvullend recht, zodat afwijking van die bepalingen in de huurovereenkomst is toegestaan. Slechts enkele bepalingen zijn van dwingend recht, waarbij afwijking leidt tot nietigheid van de bepaling, of van semi-dwingend recht, wat wil zeggen dat afwijking ten nadele van een van de partijen niet is toegestaan en tot vernietigbaarheid leidt. Bij de bespreking van de verschillende artikelen geef ik aan in hoeverre er sprake is van regelend c.q. aanvullend recht, dwingend recht of semi-dwingend recht en waarom in bepaalde gevallen voor (semi)dwingend recht is gekozen.

Uit de memorie van toelichting bij wetsvoorstel 26089, dat heeft geleid tot de invoering van de huidige titel 7.4 BW, blijkt dat de wetgever bewust heeft gekozen voor bepalingen van semi-dwingend recht daar waar het belang van de huurder in het geding is en voor dwingend recht op plaatsen waar de positie van derden (mede) in het geding is.3 Dit onderscheid vloeit voort uit het bepaalde in artikel 3:40 BW. Ingevolge dit artikel is een rechtshandeling die in strijd is met een dwingende wetsbepaling nietig, doch als de desbetreffende bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van een van de partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, is de rechtshandeling slechts vernietigbaar. Bepalingen die slechts strekken ter bescherming van een van de partijen zijn alleen nietig als dit uit de bepaling zelf voortvloeit. Een voorbeeld van een afwijking die niet nietig, maar vernietigbaar wordt geacht, is te vinden in een beschikking van de Hoge Raad d.d. 20 april 1990:4 de verhuurder kan hier niet de nietigheid inroepen van een contractuele bepaling die ten gunste van de huurder afwijkt van de wettelijke bepaling omtrent de duur van een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW (oud); de contractuele bepaling is slechts vernietigbaar. Omdat alleen de huurder een beroep op deze vernietigbaarheid kan doen, is de verhuurder gebonden aan de contractuele bepaling.

Tot slot zal daar waar dat relevant is aandacht worden besteed aan het overgangsrecht. Het uitgangspunt bij het invoeren van titel 7.4 Burgerlijk Wetboek is onmiddellijke werking, volgens de hoofdregel van artikel 68a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek (Overgangswet NBW).5 In artikel 79 Overgangswet NBW is vervolgens bepaald dat een rechtshandeling die is verricht voordat de (nieuwe) wet daarop van toepassing wordt, niet nietig of vernietigbaar wordt omdat de nieuwe wet in afwijking van de oude een omstandigheid aanmerkt als grond voor nietigheid of vernietigbaarheid. Op deze laatste bepaling is voor het huurrecht een uitzondering gemaakt. Ingevolge artikel 206 Overgangswet NBW zijn bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid van een beding in een huurovereenkomst leiden, met ingang van 1 augustus 2003 van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten. De wetgever heeft bij het opstellen van het overgangsrecht overwogen dat het wenselijk is dat huurders, ook die met lopende huurovereenkomsten, van het nieuwe recht kunnen gaan profiteren en dat technische verbeteringen direct voor lopende huurovereenkomsten gaan gelden. Complicaties voor huurder of verhuurder door deze uitzondering op de regeling van artikel 79 Overgangswet NBW werden niet verwacht.6 Mij zijn ook geen gevallen bekend waarin de onmiddellijke werking van het ‘nieuwe huurrecht’ tot onaanvaardbare gevolgen heeft geleid.

In artikel 206a-208c Overgangswet NWB zijn voor enkele artikelen in de nieuwe titel 7.4 BW bijzondere bepalingen van overgangsrecht opgenomen.7 In die gevallen is onmiddellijke werking voor bestaande huurovereenkomsten wel bezwaarlijk geacht door de wetgever. Sommige ‘oude’ bepalingen uit boek 7A BW blijven gelden voor huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor 1 augustus 2003. Daar waar die oude bepalingen nog steeds van belang zijn, zal daaraan aandacht worden besteed.

De algemene bepalingen zullen hieronder besproken worden. Daarbij zal steeds specifiek aandacht worden besteed aan het belang van de desbetreffende bepalingen bij de huur van ongebouwde onroerende zaken. Met name zal worden gewezen op de mogelijkheid om van de wettelijke bepalingen af te wijken. Die mogelijkheden om af te wijken zijn van groot belang bij het vaststellen van de knelpunten bij de huur van ongebouwde onroerende zaken, omdat daar waar de huurder geen bescherming geniet van (semi) dwingendrechtelijke wettelijke bepalingen, hij afhankelijk is van wat in de huurovereenkomst is opgenomen. Wat in de huurovereenkomst wordt (of kan worden) opgenomen, is weer afhankelijk van de onderhandelingspositie van de huurder. Die knelpunten zullen in hoofdstuk 6 worden besproken.