4.6.4.4 Medehuur en voortzetting van de huur

Artikel 7:201-7:231 (met uitzondering van 230a) BW kennen geen bepalingen omtrent medehuur of indeplaatsstelling. De echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is niet van rechtswege medehuurder en wordt derhalve niet automatisch huurder als de huurder van de ongebouwde onroerende zaak overlijdt, iets wat bij huur van woonruimte wel semi-dwingendrechtelijk geregeld is.1 Bij huur van een ongebouwde onroerende zaak geldt de regeling van artikel 7:229 BW, waarin is bepaald dat de erfgenamen, echtgenoot of geregistreerde partner de huurovereenkomst kunnen opzeggen of de verhuurder kunnen dwingen om mee te werken aan toedeling van de rechten en plichten uit de huurovereenkomst aan een van hen, tenzij de verhuurder tegen een of meer van de aangewezenen redelijke bezwaren heeft.

De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft, anders dan de huurder van woonruimte, ook geen mogelijkheid om af te dwingen dat een ander medehuurder wordt, dat een medehuurder uit de huur wordt ontslagen of dat een ander in zijn plaats wordt gesteld als huurder.2 Een gebruiker van woonruimte heeft daarbij zelfs de mogelijkheid om, als hij voldoet aan de wettelijke vereisten, zich te laten aanmerken als medehuurder van de oorspronkelijke huurder en vervolgens een vordering in te stellen om te bepalen dat de oorspronkelijke huurder de huurovereenkomst niet langer voortzet.3 Ook het ruilen van huurobject met een ander, zoals bij woningruil gebeurt,4 is op basis van de wet niet mogelijk. Als de huurder wensen heeft in het kader van medehuur of overdracht van de huur aan een ander, dan is hij volledig afhankelijk van de medewerking van zijn verhuurder. De verhuurder bevindt zich derhalve ten opzichte van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak in een machtspositie. De huurder en zijn (beoogde) medehuurder en opvolger hebben groot belang bij voortzetting van de bestaande huurovereenkomst, het aangaan van een nieuwe overeenkomst of juist ontslag van een van de huurders en zullen daarom niet al te veeleisend kunnen zijn ten aanzien van de voorwaarden die de verhuurder stelt aan het verkrijgen van medehuurderschap, ontslag uit de huur of indeplaatsstelling. Naar mijn mening is een dergelijke machtspositie onwenselijk.

Ook in geval van onderverhuur is de positie van de huurder van woonruimte beter dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De hoofdverhuurder zet de onderhuurovereenkomst na het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst voort als er sprake is van onderverhuur van zelfstandige woonruimte. Binnen zes maanden nadat hij de onderhuurovereenkomst heeft voortgezet kan de hoofdverhuurder vervolgens een vordering instellen bij de kantonrechter, strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst.5 De vordering kan worden gebaseerd op een limitatief aantal in de wet opgenomen gronden. De verhuurder kan stellen dat de voormalig onderhuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen, dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de verhuurder kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met de voormalig onderhuurder voortzet of als de voormalig onderhuurder geen huisvestingsvergunning overlegt terwijl dat op grond van de Huisvestingswet wel zou moeten.6