4.3.4 Rechten en plichten van partijen

Anders dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft de erfpachter geen (voorafgaande) schriftelijke toestemming nodig om op de in erfpacht uitgegeven grond gebouwen, werken en beplantingen aan te brengen. Dit omdat de erfpachter hetzelfde genot van de zaak heeft als de eigenaar, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. In de akte kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de erfpachter enkel het genot heeft van een reeds op de grond aanwezige opstal;1 verdere bebouwing van de grond door de erfpachter is dan niet toegestaan. Bij een erfpachtrecht dat ziet op een perceel is bebouwing wel mogelijk en is de enige ‘beperking’ dat de gebouwen, werken en bepalingen moeten passen binnen de bestemming van de zaak.2 Wil de erfpachter een andere bestemming aan de zaak geven of een handeling verrichten die in strijd is met de bestemming van de zaak, dan heeft hij toestemming van de eigenaar nodig. In veel aktes van erfpacht is een verplichting tot bebouwing opgenomen.3 De natrekkingsregel van artikel 5:20 BW is ook bij erfpacht onverkort van kracht, zodat de eigendom van de bebouwing bij de eigenaar van de grond komt te liggen. Hetzelfde geldt als de huurder van een ongebouwde onroerende zaak het gehuurde bebouwt.

In geval van de huur van een ongebouwde onroerende zaak bestaat er geen dwingendrechtelijke verplichting voor de verhuurder om de waarde van na afloop van de huurovereenkomst op het gehuurde achtergebleven bebouwing aan de gewezen huurder te vergoeden. Artikel 7:216 lid 3 BW is immers in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak van regelend recht. Het recht op een vergoeding ingevolge artikel 7:216 lid 3 BW is al beperkt – het moet immers gaan om geoorloofde veranderingen en toevoegingen en er moet sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder – en kan in de huurovereenkomst helemaal worden uitgesloten.

De erfpachter heeft na het einde van de erfpacht recht op de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of die van de eigenaar tegen een vergoeding van de waarde zijn overgenomen.4 Hoe deze waarde moet worden bepaald, is niet wettelijk vastgelegd. Algemeen wordt aangenomen dat dit de marktwaarde van de opstallen betreft, los van de grond.5 De marktwaarde komt neer op de prijs die een koper en verkoper overeen zouden komen.6 In de akte van vestiging kan deze vergoedingsplicht in vergaande mate worden beperkt.7 De situaties waarin de aanspraak op de vergoeding niet in de akte kan worden uitgesloten, komen in de praktijk – voor zover mij bekend – vrijwel niet voor.8 Zo er voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak al iets moet worden gewijzigd wat betreft het recht op een vergoeding voor achtergebleven bebouwing, is een regeling die exact gelijk is aan die van artikel 5:99 BW daarom mijns inziens niet voldoende. Hierop ga ik in hoofdstuk 7 nader in.

De regelingen die de bevoegdheid regelen van de erfpachter en de huurder van een ongebouwde onroerende zaak om de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, zijn allemaal van regelend recht. De positie van de erfpachter en de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is dan ook in zoverre gelijk dat in de overeenkomst bepaald kan worden of de erfpachter of huurder die bevoegdheid heeft of niet. Als in de overeenkomst niets is vastgelegd, dan geldt de wettelijke regeling en is de erfpachter of huurder bevoegd om de onroerende zaak aan een ander in gebruik te geven.9 De regeling verschilt echter als het gaat om de consequenties van (onder)verhuur. De positie van de erfpachter is dan sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Als de erfpachter de onroerende zaak bevoegdelijk in huur of pacht heeft uitgegeven, is de eigenaar verplicht deze gestand te doen. De eigenaar kan in bepaalde gevallen gestanddoening van de overeenkomst weigeren, namelijk wanneer de huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW na het einde van de erfpachtovereenkomst nog meer dan vijf jaar loopt en/of wanneer de huur onder ongewone en bezwarende voorwaarden is aangegaan.10 Zou de huurovereenkomst nog een langere resterende duur dan vijf jaar hebben nadat de erfpachtovereenkomst is geëindigd, dan is de eigenaar niettemin nog slechts vijf jaar gebonden aan de huurovereenkomst in die zin dat hij de huurovereenkomst tegen het einde van die periode kan opzeggen. De eigenaar, die dan verhuurder is, is dan gebonden aan de wettelijke voorschriften omtrent opzegging van de overeenkomst.11 Weigering is niet mogelijk als de erfpachter woonruimte heeft verhuurd waarop de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen van afdeling 7.4.5 BW van toepassing zijn. De verplichting om de huurovereenkomst gestand te doen heeft tot gevolg dat de erfpachter er niet in alle gevallen voor hoeft te zorgen dat de huurovereenkomst eindigt of geëindigd is op het moment dat de erfpacht eindigt. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak die tot onderverhuur is overgegaan heeft die zorg wel. Dat is niet altijd eenvoudig, bijvoorbeeld in het geval waarin de huurder van de ongebouwde onroerende zaak na bebouwing van het gehuurde tot onderverhuur van het gehuurde inclusief die bebouwing is overgegaan. De huurder van deze gebouwde onroerende zaak heeft dan immers meer huurbescherming dan de hoofdhuurder van de ongebouwde onroerende zaak. Als de onderhuurder door de hoofdverhuurder wordt gedwongen om het gehuurde te ontruimen terwijl de onderhuurovereenkomst nog niet is geëindigd, kan de onderhuurder aanzienlijke schade lijden, die hij op zijn onderverhuurder wenst te verhalen. De erfpachter die de in erfpacht gegeven zaak verhuurt, loopt vanwege de voortzettingsplicht een kleiner risico dat de huurder de zaak moet ontruimen en als gevolg daarvan schade lijdt, die hij op de erfpachter zal willen verhalen. Op het knelpunt dat bij het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst betreffende de ongebouwde onroerende zaak ook de onderhuurder het door hem gehuurde moet ontruimen ga ik in hoofdstuk 6 nog nader in.

Voor zover er sprake is van bevoegde verhuur, kan ik mij vinden in de bescherming die de wetgever de erfpachter – of eigenlijk met name de huurder van de in erfpacht uitgegeven zaak – heeft toegekend in artikel 5:94 BW. Reden voor het (kunnen) voortduren van de huurovereenkomst na het eindigen van de erfpacht is enerzijds het feit dat de huur ziet op het gebruik van de zaak en derhalve geen direct afgeleide is van het erfpachtrecht en anderzijds de sterke positie van de huurder in het huurrecht.12 Zeker als er sprake is van bebouwing door de erfpachter, waardoor zijn huurder een bepaalde mate van huurbescherming geniet die groter is dan de bescherming die de huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft, is deze bescherming naar mijn mening terecht. Als de eigenaar van de in erfpacht uitgegeven en verhuurde zaak heeft ingestemd met de bebouwing en met de verhuur, weet hij immers dat de belangen van deze huurder een grote rol spelen in de rechtsverhouding tussen partijen. Hij zal rekening moeten houden met deze belangen. Hij heeft de mogelijkheid om aan zijn toestemming om tot verhuur over te gaan bepaalde voorwaarden te verbinden, zoals een bepaalde duur van de overeenkomst. Door de duur van de huurovereenkomst af te stemmen op die van de erfpacht, kan voor zover mogelijk worden voorkomen dat de huurovereenkomst doorloopt op het moment dat de erfpacht eindigt anders dan door ontbinding.13

De onderhouds- en lastenverdeling van artikel 5:96 BW wijkt af van het bepaalde in artikel 7:217 BW, welk artikel eveneens van regelend recht is. Is niet van de wettelijke bepalingen afgeweken, dan is de onderhoudsverplichting van de erfpachter groter dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Omdat zowel bij erfpacht als bij huur van een ongebouwde onroerende zaak van de wettelijke bepalingen omtrent de onderhoudsverplichting kan worden afgeweken, kan de onderhoudsverplichting van de gebruikers in beide gevallen echter toch hetzelfde zijn. Van een verschil in rechtspositie tussen erfpachter en huurder van een ongebouwde onroerende zaak is daarom eigenlijk geen sprake.

Het huurrecht kent geen bepaling omtrent toedeling of overdracht van het recht. Voor erfpacht is die regeling opgenomen in artikel 5:91 BW. Een dergelijk artikel past echter ook niet binnen het huurrecht, nu het een persoonlijk recht betreft. Overdracht, toebedeling of splitsing van een persoonlijk recht is niet aan de orde, zodat een regeling daaromtrent overbodig zou zijn.

De belangrijkste verplichting van de erfpachter is, mits dit is overeengekomen in de akte van vestiging, het voldoen van de canon.14 Dit kan een bedrag ineens zijn (‘afkoop’) of een op regelmatig terugkerende tijdstip te betalen bedrag. De canonverplichting kan uit niets anders dan het betalen van een geldbedrag bestaan.15 Dat wil niet zeggen dat de erfverpachter geen andere verplichtingen van de erfpachter kan bedingen, maar andere verplichtingen vallen dan niet onder de canonverplichting. Daar waar in de wet gesproken wordt over de canonverplichting, ziet dit derhalve enkel en alleen op de eventueel tussen partijen overeengekomen betalingsverplichting in geld. Bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak hoeft de tegenprestatie niet uit de (regelmatige) betaling van een geldsom te bestaan; ook andere tegenprestaties zoals het verrichten van werkzaamheden voor de verhuurder kunnen als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW worden aangemerkt.16 In de praktijk is er vrijwel altijd sprake van betaling van een huurbedrag in geld, zodat dit verschil tussen de huur van een ongebouwde onroerende zaak en erfpacht voor dit proefschrift niet relevant is. Voor wat betreft de mogelijkheid om de canon dan wel de huur te verhogen zijn de posities van de erfpachter en de huurder gelijk. In beide gevallen ontbreekt een wettelijke regeling betreffende de verhoging c.q. herziening van het verschuldigde bedrag. Van Weeren meent dat de positie van de erfpachter op dit punt slechter is dan die van de huurder, doch hij zal daarbij de huurder van een gebouwde onroerende zaak op het oog hebben en niet de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.17

De vruchten en voordelen van roerende aard van de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak komen aan de erfpachter toe.18 In geval van huur kan in de huurovereenkomst worden geregeld dat de vruchten van het gehuurde aan de huurder toekomen.19 Het uitgangspunt dat de vruchten aan de erfpachter toekomen, is niet meer dan logisch gelet op het gegeven dat de erfpachter in beginsel hetzelfde genot van de zaak heeft als de eigenaar zou hebben. Voor een huurder van een ongebouwde onroerende zaak geldt dit niet. Het verschil tussen de regeling in geval van erfpacht en die in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak is dan ook verklaarbaar en ik zie geen reden om te betogen dat de regeling in geval van huur zou moeten worden gewijzigd in eenzelfde regeling als in geval van erfpacht.