4.3.1 Doel en aard van het recht

In artikel 5:85 lid 1 BW is de definitie gegeven van het recht van erfpacht. Het is ‘een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken’. Net zoals bij huur gaat het derhalve om het gebruik van een onroerende zaak die eigendom is van iemand anders. In geval van huur vindt het gebruik plaats op basis van een overeenkomst en wel een bijzondere overeenkomst, met een eigen regeling in boek 7 BW. Met het aangaan van een huurovereenkomst ontstaat derhalve een contractuele relatie tussen de verhuurder en de huurder van de ongebouwde onroerende zaak. Op die contractuele relatie zijn de bepalingen van titel 4 van boek 7 BW van toepassing en daarnaast ook de – relevante – bepalingen uit de boeken 6 en 3 BW. Bij een uitgifte in erfpacht wordt een zakelijk recht gevestigd. De erfpachter ontleent zijn gebruiksrecht dan ook niet aan een contractuele relatie met de erfverpachter, maar aan het gebruiksrecht dat op de onroerende zaak is gevestigd. De erfpachter is de rechthebbende tot het gebruiksrecht.

Omdat erfpacht een zakelijk recht betreft en derhalve onlosmakelijk verbonden is met het gebruiksobject, kan de erfpachter zijn recht tegenover iedereen handhaven. Voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak geldt dit niet zonder meer, nu huur een persoonlijk recht is. Bij huur van een ongebouwde onroerende zaak is slechts in beperkte mate sprake van derdenwerking. De verkrijger van een verhuurde ongebouwde onroerende zaak en de verkrijger van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht en opstal daarop is ingevolge artikel 7:226 gebonden aan de rechten en plichten uit de bestaande huurovereenkomst, voor zover de bedingen in de overeenkomst direct verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen de door de huurder te betalen tegenprestatie. De verkrijger van een ander beperkt recht op het gehuurde dan de hiervoor genoemde zelfstandige beperkte rechten dient zich ingevolge artikel 7:227 BW te onthouden van een uitoefening van dat recht, die het gebruik door de huurder belemmert. Deze regelingen zijn in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak echter van regelend recht, zodat deze bepalingen in de huurovereenkomst door partijen kunnen worden uitgesloten.

Nu de erfpachter zijn gebruiksrecht tegenover iedereen kan inroepen, terwijl dit voor de huurder niet geldt en zelfs de mogelijkheid om het recht tegen een eventuele nieuwe eigenaar of de gerechtigde tot een beperkt recht op het gehuurde in te roepen kan worden uitgesloten in de huurovereenkomst, is de positie van de erfpachter in dit opzicht al een stuk sterker dan de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Dit terwijl de belangen van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak en de erfpachter bij het kunnen inroepen van het gebruiksrecht tegenover derden – en dan met name tegen een eventuele nieuwe eigenaar van de ongebouwde onroerende zaak – mijns inziens hetzelfde zullen zijn: het zo lang mogelijk in gebruik houden van de onroerende zaak.

Een ander belangrijk verschil, dat met name van belang is voor de gebruiker van een ongebouwde onroerende zaak die daarop bebouwing realiseert, is dat de erfpachter een hypothecaire lening kan verkrijgen om zo de bebouwing te financieren. Voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is dat niet mogelijk; hij heeft immers geen eigendom waarop een recht van hypotheek kan worden gevestigd.1