4.2.5.3 Dood van een van de partijen

De regeling van artikel 7:366 BW is gelijk aan de regeling die is opgenomen in artikel 7:229 BW, die geldt in geval van huur. Daar waar artikel 7:366 BW echter van semi-dwingend recht is, is artikel 7:229 BW van regelend recht.

De dood van een van de partijen doet de pacht niet eindigen.1 De erfgenamen van de pachter zouden na diens dood uit (maximaal) drie handelingen kunnen kiezen. Ten eerste kunnen zij het gepachte aan een ander in gebruik geven, mits zij daartoe bevoegd zijn. Die mogelijkheid moet dan ofwel in de pachtovereenkomst zijn opgenomen, of de verpachter moet daarvoor schriftelijke toestemming geven. Mogen de erfgenamen het gepachte niet aan een ander in gebruik geven, dan kunnen zij de pachtovereenkomst tot zes maanden na het overlijden van de pachter opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste twee maanden. Die opzegging vindt plaats per aangetekende brief of exploot. De derde mogelijkheid is, als er twee of meer erfgenamen zijn, dat de rechten en verplichtingen van de pachter worden toegedeeld aan hen gezamenlijk of een van deze erfgenamen. De verpachter is verplicht aan deze toedeling mee te werken, tenzij hij tegen een of meer van de aangewezen erfgenamen redelijke bezwaren heeft.2

Artikel 7:201-7:231 BW kennen geen regeling die vergelijkbaar is met die van artikel 7:398 BW, welk artikel ook van semi-dwingend recht is. In een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kan rechtsgeldig worden overeengekomen dat de overeenkomst eindigt door de dood van de huurder of verhuurder. De geliberaliseerde pachtovereenkomst gaat niet van rechtswege teniet bij de dood van een van de partijen. De verpachter heeft zelfs niet de mogelijkheid om zich te verzetten tegen voortzetting van de overeenkomst door een van de in artikel 7:398 lid 2 BW genoemde personen.

De gevolgen van een bepaling in de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak waardoor de overeenkomst eindigt door de dood van een van de partijen kunnen groot zijn. Het einde van de overeenkomst zal (vrijwel) altijd heel plotseling zijn. Met name als het gehuurde bedrijfsmatig wordt gebruikt of als de huurder daarop zelf bebouwing heeft aangebracht en in gebruik heeft kan dit grote problemen geven, omdat de huurder of zijn erfgenamen per direct de bedrijfsactiviteiten moeten beëindigen en het gehuurde per direct moeten ontruimen. Naar mijn mening mogen de grote (financiële) gevolgen niet volledig voor rekening van de huurder komen en verdient ook de huurder van een ongebouwde onroerende zaak een regeling waardoor de huurder of de erfgenamen de mogelijkheid krijgen om de huur voort te zetten of, bij overlijden van de huurder, de huurovereenkomst binnen een redelijke termijn te beëindigen.